アメリカ不動産アカデミー

北米不動産の2021年最新版トレンド・レポートを読み解く− Vol.2「郊外への脱出傾向」

2021.03.09

Highlights

PwCとULIが共同発行する北米不動産市場トレンド・レポートの内容を紹介
第1回はレポート全体の概要とポイントをピックアップ
アメリカ不動産投資を検討する際にも参考になる情報が掲載

新型コロナウイルスの影響で「郊外志向」が加速

ロンドンを本拠地とする世界最大級のコンサルティングファーム「PricewaterhouseCoopers（PwC）」と不動産・土地利用の専門家集団「Urban Land Institute（ULI）」が毎年発表している、北米不動産市場のトレンド・レポート「Emerging Trends in Real Estate（※1）」。

前回の記事ではレポート全体の概要についてご紹介しましたが、引き続きレポートのなかでもオープンハウスが特に注目するトピックについて、詳細をご紹介します。今回、取り上げる注目トピックは「郊外への脱出」です。

郊外人気の高まりはコロナ禍で生じた大きなトレンド。レポート序盤の「The Great American Move（アメリカ人の大移動）」という章では、新型コロナウイルスの流行によって「多くの人や企業が、密集地域である都市から郊外へ移動している」という、不動産市場に生じた大きな変化が解説されています。アメリカの一戸建て住宅市場の急成長も、こうした変化を裏付ける根拠となっている、とレポートでは述べられています。

また、パンデミックによってこうした新しいトレンドが生まれたというよりも、「以前から郊外志向の傾向は見られていたが、パンデミックによってそれが顕著に加速した」という見方が正確だとレポートは分析します。新型コロナウイルスがこの先落ち着いたとしても、雇用の伸びしろがあり、住宅価格も手頃な郊外の人気は、長期的に続く見通しだと見られています。

レポートでは、今後も好調を保ち続ける可能性が高い市場として、以下の2つのカテゴリーが挙げられています。

▼ブーム市場
オースティン、フェニックス、ソルトレイクシティ、タンパの各都市圏は、新型コロナウイルスの影響を強く受ける産業が少なく、自治体からの企業補助も充実。物件価格も手頃な市場です。ジョン・バーンズ不動産コンサルティング（JBREC）の2020年9月の調査では、これらの市場は「非常に強い」という評価を獲得しており、高い需要と急速な価格上昇が確認できます。

▼新しいブームタウン
シャーロット、デンバー、ダラス、ナッシュビル、ポートランド、シアトルの6都市には、若くて優秀な労働者が多く集まり、人気が高まっている都市です。これらの都市は、すでに雇用も回復傾向にあり、JBRECからも「強い」という市場評価を得ています。

郊外が都市部よりも人気を博す理由とは？

「Reinventing Cities Post-COVID（コロナ後における都市の再発明）」と題された章では、都心部よりも郊外が好まれる理由をさまざまな角度から分析しています。

例えば都心部において、車の利用が減少したことで生まれた空きスペースを、ストリートダイニングや公共スペースとしてうまく活用する動きなどが出ています。それ自体は非常に創造的な取り組みとして評価できますが、一方、公園や緑地、低価格住宅や質の高い学校などは、郊外ほど整備されていない現状もあります。

また、最近は郊外でも都会的な暮らしができるようになっていることも大きなポイントです。アメリカでは過去数十年に渡り、都市の再開発に力を注ぎ込んできた歴史があり、中心都市の近隣地域や郊外は、より住みやすく魅力的な場所になっています。

郊外人気の背景には、「所有」よりも「体験」を重視する価値観が広まっていることや、公共交通機関の改善、環境保護意識の向上、犯罪率の低下など複数の要因があるとレポートは分析します。都市部もただ手をこまねいているわけではなく、かつての工業地帯をさまざまな用途に再分類したり、公園や緑地を改善したり、自転車やスクーターのシェアリングを奨励したり、都市での生活の質を向上させるさまざまな取り組みを実施することで、人々の関心やニーズに応えようとしています。

しかし、都心部の人口増加率は2011年以降鈍化の一途をたどり、一方で郊外の人口増加率は上昇傾向にあります。こうした傾向はスノーベルト（五大湖周辺の寒冷な地域）とサンベルト（北緯37度以南の温暖な地域）の両方の州で確認できますが、その傾向はサンベルトでより顕著なようです。

コロナ以降、都市が見出すべき活路とは？

ただし、都市部の不動産市場が大きな打撃ばかりかというと、決してそうではありません。レポートは「今後10年で、郊外が中心都市を凌駕する可能性はあるが、中心都市の完全な終焉を予測している人はほとんどいない」と分析します。

ボストン、ロサンゼルス、ニューヨーク、サンフランシスコ、ワシントンD.C.といった国際的な都市は、アメリカ、ひいては世界の金融、文化、テクノロジー、政治の中心地であり続けることが予想されます。また、デモイン、ノックスビル、グリーンビル、ポートランド、メイン州のような中小規模の都市は、活気や多様性があり、より手頃な価格の都市へと発展していくことが予想されます。

都市には、公共の場を充実させることに創造的に取り組み、加えて郊外が持つ利点をプラスで取り入れることで、より居住性を向上させるという発展の道もあります。専門家たちは、これまで郊外が都市部を模倣することで魅力を高めてきたように、今度は都市が郊外のメリットを積極的に取り込むことで、その価値を高めていくことに活路を見出しているようです。

（※1）
https://2os2f877tnl1dvtmc3wy0aq1-wpengine.netdna-ssl.com/wp-content/uploads/2020/10/Emerging_Trends_in_Real_Estate_-US_Canada_2021.pdf

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