アメリカ不動産 エリアの選び方
今、多くの投資家がアメリカの不動産に注目しています。アメリカのGDPは30年間で4倍に増加し、将来的にも2030年には対2014年比で1.46倍になるという予想もあります※。その経済成長を支えているのが、安定した人口増加です。おのずと住宅需要も高水準を維持しており、住宅価格は40年以上にわたって年平均4％の上昇を続けています。
※調査レポート「2050年の世界：世界の経済力のシフトは続くのか？（The World in 2050: Will the shift in global economic power continue?）」
アメリカ不動産投資におけるエリア選びの基準とは？
しかし、アメリカのすべてのエリアで不動産の価格が右肩上がりを続けているわけではありません。アメリカ不動産価格の代表的な指標であるケースシラー住宅価格指数には、全米の指数のほかに主要20都市ごとの指数がありますが、デトロイト、ワシントン、ミネアポリス、ラスベガス、マイアミ、シカゴ、ボストン、ニューヨークの不動産価格は、いまだに2008年のリーマン・ショック前の水準を回復できていません。一方で、ダラスやデンバーなどは、すでにリーマン・ショック前の水準を超えており、さらなる上昇局面に入っています。
アメリカの国土は日本の約25倍にも及びます。アラスカ、ハワイも含めて計6つのタイムゾーンに分けられているほど広大で、各地域によって気候も変われば文化も異なります。そのため、不動産市況もエリアによって本当に大きく変わってくるのです。
そんなアメリカで、投資に最適な物件をピックアップするためには、まずエリアの絞り込みが不可欠です。
長期的な値上がりが期待できるエリアには5つのポイントがあります。
- 人口が増えている
- 優れた教育機関（主に大学）がある
- 交通のアクセスがよい
- 居住者の世帯年収が高い
- 不動産価格と世帯収入との乖離が大きすぎない
人口が増えれば、住宅需要が高まり、価格・家賃ともに値上がりが期待できます。1つめの人口増加は最も重要な絞り込み条件といえるでしょう。
2つめについては、アメリカでは「学区」によって、不動産価格が大きく変動します。道路を挟んで隣り合わせの家であっても、学区が異なれば住宅価格が大きく異なるということが起こり得ます。「ハーバードの学生の親はハーバード卒」などといわれるように、アメリカでは優れた教育機関にわが子を通わせようと、学区レートの高いエリアに人気が集中する傾向があるのです。
3つめの交通アクセスのよさは、日本の不動産にも共通する絞り込み条件でしょう。ただし、日本のように「駅近」の物件がいいといった類の話に限りません。広大な国土を有するアメリカでは、近接する空港の規模や物流拠点としての機能が重要になります。アメリカ現地の方は飛行機を日本に比べて頻繁に利用するため、大きな空港を擁する都市にはおのずと人が集まり、経済活動も活発になるのです。
さらに4つ目の「居住者の世帯年収が高い」エリアに絞り込めば、高い家賃設定も可能になります。ただし、高すぎても客付けが困難になりかねません。
だからこそ、5つめの「不動産価格と世帯収入との乖離が大きすぎない」という条件が参考になります。例えば、カリフォルニア州ロサンゼルスの世帯年収は5万2000ドルを超えるエリアですが、住宅の平均価格は74万ドルにもなります。年収倍率は14.32倍にもおよび、世帯年収中央値の14年分を住宅購入資金にあててやっと、ロサンゼルスで家を購入することができるのです。このようなエリアでは、購入した物件を売却する際に、現地の人が買い手とならない可能性があります。一方で、年収の3～4倍程度で家を買うことができるエリアは、不動産投資の出口戦略においても有利に働くと考えられます。
