オーナー様インタビュー Voice62 自営業 山田孝一様（57歳）2018年購入
契約更新のたびに家賃が上がることに驚きました。
──オーナー様は国内での不動産投資の実績が豊富でいらっしゃいますね。
会社員だった43歳の頃に賃貸住宅経営を始めました。狙いは収入の複線化です。運用そのものは順調でしたが、累進課税制度ですから収入増に伴って税率が高くなっていくことが悩みのタネでした。そこで興味を持ったのがアメリカ不動産だったということです。
──どのような点に魅力を感じましたか。
日本では土地と建物の評価割合が8対2であるのに対し、アメリカではその反対に土地2対建物8の割合です。そのため減価償却の対象額が大きくなり、高い節税効果が期待できると思いました。
──オープンハウスとの出会いは。
ネットの広告でオープンハウスさんのセミナーを知り、この「GINZA XIラウンジ」まで足を運んで参加したことがきっかけです。現地に専任の法人があって物件管理をしてくれること、グループ会社のibnetの融資が利用できること、アメリカ不動産に精通した税理士のサポートが受けられることなど、ワンストップですべてをお任せできる点に大きな魅力を感じ、これなら安心だと考えてすぐに購入を決断しました。私は英語が得意ではないので、すべて日本語で大丈夫という点も安心材料でしたね。
──どのような物件を購入されましたか。
テキサス州の約3,000万円の中古住宅です。築60年ほどとのことでしたが、写真を見たらとてもきれいな物件でした。テナント付けについては、既に入居者が住んでいるということで心配はなかったです。
テキサス州は大企業の本社が移転してくるなど、経済発展の目覚ましい土地です。そのため賃料は確実に上昇するのではと考えました。実際、1年ごとに契約を更新するたびに家賃は上昇し、空きが出たときも1ヵ月と待たずに次の入居者が決まりました。
日本で私が所有している賃貸住宅では、契約更新に際しては家賃の現状維持が精一杯で、むしろ契約更新のたびに下がっていくことも珍しくありません。アメリカ不動産ならではの実力を実感しています。
──節税効果を期待されてとのことですが、税制改正によってその魅力は薄れてしまいました。
その通りです。想定外のことでした。私もその時点で一度は売却を考えたほどです。しかし今も申し上げたように経済成長が続くアメリカでは家賃収入が今後も上がり続けると期待でき、しかも売却益もかなりの額になると予想されます。確かに節税効果は薄れたかもしれませんが、それを補って余りあるメリットがあると判断し、引き続き所有することにしました。今は売却益がどれぐらいになるか、楽しみにしています。
───管理面についてはいかがでしたか。
一度だけエアコンが故障し、入居者に迷惑をかけたことがありました。このときは修繕定額請負サービスのおかげで一時的な出費を求められることなく対応していただきました。他にはハリケーンや寒波などの自然災害への懸念があったものの、幸いにもこれまで特に被害はありません。
──今後の展望についてお聞かせください。
アメリカ不動産購入後、会社を退職し、自営業として不動産管理に専念しています。今後は法人としてアメリカ不動産を購入することも考えています。法人の場合は相変わらず大きな節税メリットが期待できますから。将来的には子供たちへの相続も視野に入れ、資産形成を進めていこうと考えています。
※このインタビューは2021年11月26日に弊社「GINZA XIラウンジ」（東京・銀座）で行われました。
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