海外不動産Insights

なぜ、こんなにも多くのお客様にご支持を頂いているのか(その1)

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Highlights

  • 販売~保守管理~運用まで、ワンストップでサービス提供している
  • 建築から20年以上の中古物件に修繕措置を行い、資産価値を向上し提供している
  • 米国内に複数の子会社を抱え、地域に根差した物件探索・確保・リフォーム・テナント付け・運用保を一気通貫で実現している
  • 販売して終了せず、お客さまが売却する時まで一貫してサービス提供を継続する


おかげさまで、オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部は事業開始から2年6カ月を迎えました。
前期(2019年9月期)においては、約800件(約500人)のお客様にご契約を頂きました。

公的に(あるいは客観的に)、日本マーケットにおいて米国不動産の販売件数を調査する機関は存在しないため、あくまで当社認識ではありますが、まず間違いなく日本市場で米国不動産を最も販売している会社であろうと確信しています。

さて、なぜ、当社がこんなにも急速に米国不動産の販売を拡大することができたのか、ここで多少の総括をさせていただきたいと考えます。

換言すれば、なぜこんなにも急速に大変多くの富裕層の皆さまに、ご支持を頂くことができたのかについて、書かせていただく所存です。

ワンストップでのサービス提供

まず第一に、当社は基本として販売~保守管理~運用まで、まさにワンストップでサービス提供している点が挙げられます。

米国不動産投資と一言で言っても、その取り組みは様々です。仲介会社として、海外不動産を販売仲介するだけの事業者もいます。また、販売仲介後に、運用について支援するだけの事業者も存在します。

当社の場合、お客様にご紹介する物件は、基本全て当社現地子会社が保有する物件に限定しています(ハワイ州における販売活動については主に仲介形式を取っています)。つまり、第三者が保有する物件をご紹介し仲介手数料を頂くというビジネス形式を取らず、あくまで「売主」として保証し得る物件だけをお客様に提供する形式を取っています。

当社が売主であるメリット

当社が(厳密には当社の米国現地における100%子会社が)、保有する物件を提供することの最初の価値は、米国不動産を購入したい方に「確実に」物件取得していただくことができるという点と考えます。

米国における不動産取引は日本の常識では考えられないほどのスピード感で成立します。

とりわけ、当社が取り扱い対象とするエリアは需要の強さによって選定していますので、大げさではなく、市場に出回るとすぐに売れてしまう状態です。したがって、当社が売主となって確実にお客さまにお届けする体制を整えている点はお客さまにとって、実は非常に大きなメリットとなっています。

マーケットにマッチしたリフォーム

そして、いまひとつのメリットが商品提供前の修繕措置と言えます。

米国不動産投資は中古商品が中心となります(ここでその理由を詳述することは避けます)。

とりわけ、当社が販売する物件は、基本的に建築から20年以上(地域によっては30年、40年も珍しくない)が経過した不動産ですから、そのままの状態で使用に耐えうるケースは極めて稀です。建物そのものの経年劣化だけではなく、設備類の耐用年数超過などもあります。したがって、そこに必要なレベルの手を加えることで、資産価値を向上した上で商品提供することを旨としています。

仮に、仲介業者を通じて市場に出回っている物件を購入した場合、その物件の状態を直接確認し、修繕箇所を特定し、さらに信頼できる業者を選定してリフォームを行わなければなりません。つまり、遠く離れた異国において、なかなか簡単にできないことをやらねばならないということになります。

よしんば、それができたとして、その工事内容が適切なのか(マーケット観点で過不足はないか、仕様・性能・デザイン性が果たして適切か)を判断することができません。

現地に根差した体制確立

一方、当社は米国内に複数の子会社を抱え、それぞれの地域に根差した物件探索・確保・リフォーム・テナント付け・運用保守を一気通貫で実現しています。テキサス州ダラスに本社を置くOHT(Open House Texas Realty & Investments LLC)は当社現地子会社の中でも最大規模に成長。2019年10月現在、日本から派遣したスタッフを合わせ、総勢38名の陣容に達しています。

こうした体制確立によって、現地スタッフが日本人投資家にとって適した物件を探索。物件情報の入手、現地調査、修繕の必要性判断、売主との交渉までの一連の作業を迅速に行うことを可能にしています。スピードが求められる米国不動産市場において(とりわけ個人が住まうことを目的とした住宅市場での物件獲得に向けたスピード競争は熾烈)、着実に物件確保することが米国不動産投資サービスにおける「一丁目一番地」と考えています。

これに加えて、当社が物件を購入したのち、即座に取り組むリノベーション・リフォームがあります。前述の通り、米国不動産において投資対象となるのはほぼ中古物件であり、通常、そのまま運用に回すことは不適切と言えます。したがって、マーケットに適したリノベーション・リフォームをクオリティを担保したうえで施す必要があります。

資産価値保全と賃貸上のマーケット価値

※日本人投資家にとって米国不動産は「投資運用商品」です。つまり、賃貸運用することが保有目的となります。こうした場合、考えるべきは第一に資産価値の保全、第二に賃貸運用におけるマーケット価値の確保ではないでしょうか。

まず、資産価値保全を目的とした修繕を着実に行うこと。まさに、表層部分からは見えない構造そのものに影響を与える部材・部分に対する修繕を指します。具体的には、屋根(雨漏りリスク)、基礎(建物の根幹)、上水管・下水管・電気(インフラ部分)を典型例とする建物そのものが対象です。これこそまさにプロフェッショナルでなければ判断がつきにくいパーツといえます。

さらに、賃貸運用上のマーケット価値の確保があります。当社がご紹介対象とするカリフォルニア州、テキサス州、ジョージア州はいずれもエアコンが必須の地域です。米国特有のセントラル型のエアコンは強力かつ頑丈である一方、壊れれば建物全体に影響が及ぶという点で大変厄介です。エアコン設備のメンテナンスは賃貸運用上最重要の要素といえます。

また、これ以外にもガレージシャッターなど不具合が起きやすい設備にも注意深く目を向ける必要があります。さらに、キッチン、トイレなどの生活設備の適切な入れ替え(デザイン性を含みます)判断も優位な賃料設定に欠かせない要素です。

当社が売主だからこそ実現できる「購入後」の安心

さて、最後に、当社が売主として確保した物件をお届けする最大のメリットについて触れます。

それはやはり、ただ販売して終了せず、お客さまが再販売する(売却する)その時まで一貫してサービス提供を継続するという点です。

売主として販売する事業者として、当然ながら当該物件を熟知しています。前述の通り適切にリノベーション・リフォームした後は、迅速にリーシング活動に移ります。そして、テナントを決定し賃貸運用がスタートしてようやく販売開始することを基本としています(お客さまの中には、テナント付けする前に物件購入をご希望されることもあります。そうしたことが増加する中で、テナントがついていない状態で販売することもあります。ただし、こうした場合でも迅速にテナント付けすることを前提としています)。

したがって、まさに運用商品として、より確実な状態で米国不動産をお客さまにお届けすることができています。また、テナント管理についても、転居後のテナントとの精算業務、再リースのための修繕・清掃業務、再リーシングまでを迅速に行うよう徹底しています。当然ながら、テナントの与信管理、賃料回収、お客さま(オーナーさま)へのレポーティングまで一貫して当社が担う体制を取っています。

※さらに、本年10月から、「修繕定額請負サービス」を開始。これについてはこのコーナーで改めて詳述する予定です。