会社員　M.A.様（48歳）

レバレッジ効果は絶大です。

2021.11.03

減価償却会社員

オーナー様インタビュー Voice50 会社員　M.A.様（48歳）2018年購入

レバレッジ効果は絶大です。

──当初、アメリカ不動産投資に対しては不安が大きかったそうですが。

　ええ、正直に言うと半信半疑でしたね。節税効果があるということで紹介してもらったのですが、アメリカ不動産についての知見がなかったこともあって、不安ばかりが先立ちました。
実際に現地を見ることができないので、極端なことを言えば写真ではきれいに見えても実際の物件はボロボロじゃないかとか、建物は既に取り壊されて更地になっているんじゃないかとか、そんなこともリスクとして考えました。

──その不安はどのように解消されましたか。

　上場会社であるオープンハウスさんとの取引ということで、信頼できると思いました。まさか虚偽の情報はあり得ないでしょうから。リスクヘッジの観点で、これは重要なことでした。
オープンハウスさんには、テキサス州の田舎のフラワーマウンドという土地の物件をご紹介いただきました。その際、このエリアは今後人口が増えて経済的に発展し、教育水準も上がっていくという長期的な視点でのお話を伺い、かなり不安は解消されました。そもそもアメリカという国自体ファンダメンタルがしっかりしていますし、すっきりした気持ちで購入に踏み切りました。

浅野正和様

──実際に購入されて、想定外だったことはありますか。

　購入したのが築37年の1戸建てでしたので、壁紙がはがれたり、ドアが壊れたりと、細かな不具合が出てきました。修繕費も意外と高く、この点については見通しが甘かったかなと思っています。その後、修繕定額請負サービスに加入しましたので、今は修繕費についての不安も解消しました。

──テナントさんの入れ替わりはありましたか。

　ええ、3年半で2回転、つまり2回入れ替わりました。現在入居されているのは3家族めということです。入れ替わりの際、次のテナントさんは間髪入れずに決まっており、賃料収入がゼロだった月はありません。
また入れ替わるたびに賃料は5%ほど上がりました。そもそもの設定家賃が低かったのかもしれませんが、周囲の相場を見ても確かに値上がりしていますし、築年数を思えば十分すぎるほどの値上がりだと思います。

──節税効果についても想定外だったのでは。

　確かに税制改正は痛かったです。結局、意図していた節税効果は3年間だけしか得られませんでした。しかしそれを上回る想定外のメリットがあったのも事実です。物件価格の値上がりです。
アメリカの不動産市場は透明度が高く、取引の情報がオープンにされています。それを見ると私の購入した1戸建てが2年半で20%ほど値上がりしていることがわかりました。築40年近い1戸建てでこんなにも上がるとは、日本ではとても考えられません。確かに節税効果は薄れましたが、値上がりしたことを考えると、差し引き大きなプラスになりました。

浅野和正様

──ご購入に際して資金面ではどのような準備をされましたか。

　実はこの点がオープンハウスさんならではの大きなメリットだと感じました。というのも購入に際してはグループ会社のアイビーネットさんから融資を受けられたからです。円建てだったので為替リスクがヘッジできましたし、金利も住宅ローンとして特に高いとは思いませんでした。

──融資を受けることでレバレッジも効かせられますね。

　ええ。仮に100の購入資金のうち70を融資によって調達したとします。物件価格が20%上がりましたので、単純計算では当初の自己資金の30が50になったことになります。つまり物件価格が20%上がったのに対し、レバレッジ効果で投資のリターンは60～70%になったというわけです。数ある投資商品と比べても、これだけのものはないのではないでしょうか。
借金は怖いという印象をおもちの方も多いでしょうが、このようにレバレッジ効果は絶大ですので、借りてでも投資したほうが得です。

──将来についてはどうお考えですが。

　当初は節税効果を期待していたので5年を目安に売却するつもりでしたが、期待以上の値上がりとなったので当分は保有するつもりです。アメリカ経済の強さを考えれば、今後も間違いなく値上がりが続くでしょう。

※このインタビューは2021年8月31日に弊社「GINZA XI」ラウンジ（東京・銀座）で行われました。

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