アメリカ不動産アカデミー

新型コロナウイルス第二波が米国不動産に与える影響とは？――悲観的な予想と楽観的な予想

2020.12.17

Highlights

ヨーロッパを中心に新型コロナウイルス第二波到来の兆候が見られる
第二波到来によるアメリカ不動産市場への深刻な影響を懸念する人々も
一方、不動産市場への楽観的な見通しを持つ人々も存在する

ヨーロッパを中心に新型コロナウイルス第二波到来の兆候が

新型コロナウイルスの感染拡大対策が一時は功を奏したように見えたヨーロッパですが、この秋から再び感染拡大の動きが見られ、各国で警戒が高まっています。秋になり気温が下がってきたことや、人々の警戒心が薄れてきたことなども感染再拡大の背景にはありそうですが、第二波到来によって、医療や経済への深刻な影響を懸念する声が多く挙がっています。

10月にはフランスやスペインで再び夜間外出禁止令が発令。パブやクラブ、レストランをはじめとする飲食店や、映画館などの施設を閉鎖する国も出てきており、冬の到来を控え、規制強化の傾向はさらに強まっていきそうです。

アメリカ国内でも、感染者数は再び増加傾向にあり、不動産市場への影響を懸念する声も出ています。今回は、新型コロナウイルス第二波到来による不動産市場への影響を悲観的に捉える人、楽観的に捉える人、双方の立場からの意見をご紹介します。

第二波到来によって、アメリカ不動産市場に深刻な影響も？

新型コロナウイルス第二波が不動産市場に深刻な影響を及ぼす、と悲観的な見方を示す人たちは、その多くが商業用不動産へのダメージを深刻視しています。

他国を例に挙げると、一足先に第二波が訪れ9月に再びロックダウンを実施したイスラエルでは商業用不動産の価値が大きく下落。3月のロックダウン時に25％低下した価値が、9月の再ロックダウンの影響でさらに5％低下したという調査もあります（※1）。レストランや小売店などの施設では、営業短縮や外食自粛などの影響で売上が大きく低下。閉鎖を余儀なくされる施設や家賃を払えない施設が増加してしまい、物件オーナーの家賃収入も例年より大きく低下しているようです。

こうした事態はニューヨークでもすでに多く発生しており、市内の飲食業界人で構成される非営利団体「NYCホスピタリティアライアンス」が8月に行った調査によると、市内のレストラン、バー、ナイトライフ施設の約87％が、家賃を全額支払うことが難しいと回答しています（※2）。家賃支払いにまつわる訴訟が今後増えていくことも予想され、現状でも厳しいこのような状況下で第二波が直撃すれば、不動産市場にさらなる深刻なダメージをもたらす…と悲観的に考える人が増えるのも決しておかしな話ではありません。

住宅需要の高まりを受けて、楽観的な見方を示す人々も

その一方、住宅需要が好調なことを理由に、もう少し楽観的な見方を示す人々もいます。

例えばミシガン州は、アメリカ国内でも新型コロナウイルスの影響を強く受け、ロックダウンも実施された地域です。しかし、今年度の西ミシガンの不動産市場はむしろ好調な数字を記録しています。ロックダウン中の取引数は前年比の60％程度に落ち込みましたが、解除後は順調に回復し、不動産市場全体で見ると前年比で8％増加したといいます（※3）。

ミレニアル世代を中心とした需要増加や、住宅ローンの金利がかつてないほどに低くなっていること、また在宅時間が長くなったことで住居の品質を重視する人が増えたことなどが背景として考えられます。こうした地域では不動産需要はコロナ禍以前よりも高まっており、物件価格も上昇傾向にあるようです。

こうした動きは、アメリカだけに限ったものではありません。隣国のカナダでも住宅需要は高まっており、コロナ禍にも関わらず2020年9月の住宅不動産の全国平均販売価格は前年比で17.5％の上昇を記録したとのこと（※4）。需要に比べて住宅数が不足している供給数不足の現状、買い手間の競争、そしてやはり、コロナ禍により個人的な空間が重視されたことで、より高付加価値な住宅が求められていることが理由として大きいようです。

これらが新型コロナウイルスの不動産市場への影響を楽観的に考える人たちの根拠ですが、重要なのは悲観的な見方と楽観的な見方は、コインの裏表のようなものであるということ。それぞれの側面に目を向けるべき根拠があるので、不動産投資を行う上でも、両方の視点を知っておいて損はありません。

いずれにせよ、新型コロナウイルス第二波の動向は今後も要注目です。

（※1）（※2）COMMERCIAL OBSERVER“ Second Wave: What Real Estate Can Expect if NYC Goes Through Another Lockdown ”2020-10-19
https://commercialobserver.com/2020/10/new-york-city-second-wave-coronavirus-real-estate/

（※3）Grand Rapids Business Journal “Elections, the economy, and a possible second wave: Will the strong real estate market persist?”
2020-10-14
https://grbj.com/blogs/blog-real-estate/elections-the-economy-and-a-possible-second-wave-will-the-strong-real-estate-market-persist/

（※4）Cision “Canadian home sales and prices set records again in September”
2020-10-15
https://www.newswire.ca/news-releases/canadian-home-sales-and-prices-set-records-again-in-september-837900971.html