アメリカ不動産アカデミー

【アメリカ不動産用語解説】Vol.3「FIRPTA（ファプタ）」

2021.01.18

Highlights

不動産売却時に源泉徴収を取られる制度「FIRPTA（ファプタ）」
買い手から直接徴収されるため、売り手に渡る金額がそのぶん減る
売却損が出た場合や、年間で複数取引を行う場合には注意が必要

アメリカ不動産の情報を調べたり、記事を読んだりしていると、なじみのない用語を目にすることがよくあります。それらの用語を検索してみても、いまいち要領を得ない…なんて経験はありませんか？　しっかり理解するには、アメリカの文化や現地事情への理解が必要な場合も。本シリーズでは、そのようなアメリカ不動産における頻出用語をより詳しく、そしてわかりやすく解説します。

第3回目のテーマは「FIRPTA（ファプタ）」。アメリカ不動産投資を行う上で必ず知って起きたい税制にまつわるワードについて解説します。

FIRPTAって一体どんな用語？

FIRPTAは正式には「Foreign Investment in Real Property Tax Act」という用語で、日本語では「外国人不動産投資税法」と訳される税法のこと。

簡単に説明すると、アメリカ国外に住む外国人および外国法人が、アメリカ不動産を売却した際に源泉徴収を取られる制度です。もちろん、日本人が日本にいながらアメリカ不動産を売却した場合にもFIRPTAは適用されます。

キャッシュフローに大きな影響を与える場合もあるため、アメリカ不動産投資を行う際には、しっかり理解しておきたい用語です。

不動産を売却した際、売り手にわたる金額が減る？

源泉徴収は企業などで働く人にはおなじみの制度ですが、これはいわば納税漏れをふせぐために、あらかじめ所得税を前払いしておくような制度です。本来なら税務申告を経て税額が決まり、その後に納税というフローになるのですが、源泉徴収では所得が発生したタイミングで仮の金額が徴収されます。

「源泉」という言葉からも分かる通り、源泉徴収はお金の出てくるところ（買い手）から直接徴収するのが特徴です。

FIRPTAもこれと同じで、例えばアメリカ国内の不動産を3000万円で売却した場合、税率が10％だとすると、物件の買い手は売り手に2,700万円を支払い、300万円を国に収めなければならないというわけです。仲介手数料やエクスロー費用などの販売諸経費を考慮すると、実際に売り手に渡る金額はさらに減ることが見込まれます。

売却損が出たときや、年間で複数取引を行う場合は注意が必要

FIRPTAの税率は、対象となる物件が住居用かそれ以外か、キャピタルゲインがいくらかなどによって、0%（住居用で売却価格が30万ドル以下なら源泉徴収不要）、10％、15％のいずれかが適用されます。

ハワイ州の場合はHARPTA（Hawaii Real Property Tax Law：ハワイ州不動産税法）も適用されることになり、HARPTAの現在の税率（2020年12月現在）は7.25％なので、FIRPTAと合算すると最大22.25%もの金額が源泉徴収されることになります。

注意しておきたいのが、FIRPTAは売却益ではなく、売却額に適用されること。放っておくと売却損が出た場合にも課されてしまうので注意が必要です。損が出た場合、FIRPTAの徴税は回避できますが、そのためにはIRS（Internal Revenue Service：アメリカ合衆国内国歳入庁）の発行する源泉徴収票を取得するなどの手続きが必要になります。

また、FIRPTAは1回の売却に対して適用されるため、年間に複数の不動産取引を行う人は、支払額が大きくなる可能性があることにも留意しておきたいところです。あくまでも前払いの税金であるため、過剰に支払った分は税務申告時に戻ってくるお金ではあります。そのためトータルで金額的な損をすることはありませんが、前払いによって手元資金が減ることは、投資観点であまり好ましいとは言えません。

FIRPTAの存在を知り、その仕組みをしっかりと理解して健全なキャッシュフローを実現することが、投資の成否をわけるポイントにも。アメリカ不動産投資を行うなら、必ず知っておきたい用語のひとつです。

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