Highlights
- ハワイでは島ごとに固定資産税の税率・区分が異なり、年2回に分けて支払いを行う。2019年7月にオアフ島のホノルルカウンティーで固定資産税の税率が変更され、一部の日本人購入者に影響する。
- ホノルル市では賃料は5年間横ばいであるが、成約件数は急激に伸びている。延床面積を小さくすることで販売価格を抑えるトレンドに。投資ニーズの増加に伴い、貸しやすいサイズと賃料である事が求められている。
固定資産税の変更点と仕組み
アロハ。2019年7月にホノルルの一部の区分の固定資産税率が変更となりました。今回はその税率変更についてと、ハワイの固定資産税の仕組みについてご説明します。
まず、そもそもハワイの固定資産税の仕組みについて、会計年度は7月1日からはじまり翌年の6月30日までとなります。固定資産税は国税ではなく、地方税ではありますが、州単位よりさらに下位の行政区分にあたるカウンティ（County）によって税率も区分も変わりますので、つまりハワイの島ごとにも税率・区分が異なります。また固定資産税の評価替えは毎年10月1日に行われます。ハワイでは、日本のような路線価や公示地価の指標がないため実勢価格に近い印象です。
固定資産税の支払いは年に2回、半年ずつ行います。毎年6月30日にその年の固定資産税計算を締め、7月20日頃に前期分の納付書がオーナーに届きます。8月20日頃が前期固定資産税の支払期限となり、翌年の1月20日頃に後期分の納付書が送付されます。2月20日頃に後期分の固定資産税の支払期限となります。万一、遅延した場合、遅延金が科されてしまうので気を付けてください。
そして、2019年7月に変更された税率について、ハワイ州のオアフ島のホノルルカウンティーで固定資産税率において、「Hotel/ Resort」と「Residential A」の$1M超の区分が変更となりました。「Residential A」の区分とは、主たる住居でない不動産をお持ちの場合になります。日本人購入者の多くがこの区分に該当します。
その内、不動産評価額が$1M（約1億1千万円、1ドル110円計算）を超える物件について変更前 0.9%→変更後1.05%となりました。同じ「Residential A」の区分のうち不動産評価額$1M以下に変更はなく、引き続き0.45%のままとなります。また主たる住居としての不動産であれば「Residential」という区分になり税率は0.35%となります。
また、「Hotel/ Resort」の区分とは、ホテルコンドなどでホテル運用している方、もしくは、お持ちのコンドミニアムを1か月未満でバケーションレンタル運用をされている方が主に該当します。今まで、1.29%であったのが、変更後1.39%となります。
ちなみに、税率としては、全米50州のなかでも最も低水準ではあるものの、不動産評価額が高いため納付額も高い状況です。固定資産税の支払忘れにはお気を付けくださいませ。
ホノルル市の賃料マーケットとトレンド
次にホノルル市の賃料マーケットについてご説明いたします。
MLSで調べると、ホノルル市では賃料が5年ほど横ばいで、平均賃料価格が2013年は2243㌦/月、2014年は2282㌦/月、2015年は2320㌦/月、2016年は2309㌦/月、2017年は2253㌦/月、2018年は2308㌦/月となっております。平均の延床の広さはやや小さくなっており、2013年は平均94㎡、2014年は94㎡、2015年は85㎡、2016年は86㎡、2017年は84㎡、2018年は83㎡となっております。ただ、成約件数はここ5年急激に伸びており、2013年は年間1054件、2014年は年間1120件、2015年は年間1520件、2016年は2077件、2017年は2723件、2018年3238件と伸びております。
カカアコ地区のザ・ハワードヒューズ・カンパニーが手掛けるワードビレッジやアラモアナ地区のカピオラニレジデンスなど新築コンドミニアムが完成し、投資ニーズが増えて賃貸にでる物件が増えたのと、投資ニーズにあわせてユニットの延床が小さくなっていることが影響しているかと思います。
その結果として、賃貸成約物件の間取り別にみる、1スタジオタイプが成約件数2013年が116件に対して、2018年は382件と約3.3倍に伸び、1ベッドルームタイプで2013年が320件に対して、2018年は1108件と約3.4倍に、2ベッドルームタイプも2013年404件に対して1209件と約3.0倍の成約件数となっております。
それに対して、大き目のお部屋も成約件数は伸びているものの、3ベッドルームタイプで2013年159件に対して2018年は421件と約2.6倍、4ベッドルーム以上のタイプで2013年55件に対して2018年は116件と約2.1倍と伸び率が小さ目の部屋に比べて低いのが傾向でございます。
また、先に述べたワードビレッジの2018年末に完成したアエオと2021年完成予定のアアリイというコンドミニアムは１スタジオタイプ、1ベッドルームタイプが中心となっており、不動産投資家が賃貸に出しやすいということで購入された方が多く、また今冬販売開始予定のコンドミニアムのビクトリアプレイスでも3ベッドルームタイプは各階に2つしかなく、残りは1ベッドルームタイプか2ベッドルームタイプとなり、東京同様に、ハワイのホノルルでもマンションの延床面積を小さくすることで販売価格を抑えるトレンドになってきております。
結果として賃貸市場で延床面積が小さいものがでてきており、また貸しやすいサイズと賃料になってきているものと推測することができます。
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