アメリカ不動産アカデミー

ハワイでの不動産購入の流れ

2020.06.09

Highlights

価格合意後エスクロー開設まで【1】候補物件の選定【2】物件の内見【3】購入の申し込み【4】売買契約の合意【5】エスクローの開設
エスクロー開設したあとの流れ【6】第一手付金の支払い【7】各種書類の受理 → 確認 → 承認【8】物件調査【9】シロアリ調査【10】一戸建ての場合：土地の測量
引渡しの流れ【11】最終物件調査【12】登記書類の署名【13】残金の支払い【14】登記完了

価格合意後エスクロー開設まで

【1】候補物件の選定
まず、お客さまご希望の物件条件をお伺いし、それをもとに不動産エージェント（日本で言う仲介営業マン）がマーケットリサーチを行い、物件の案内を書面上で行います。やり取りを繰り返し、その中でご希望に沿う物件の選定をして行きます。売りに出ている物件の情報は、売主から依頼を受けた不動産仲介業社が、MLSと呼ばれる不動産システムに情報を随時登録しています。日本のように不動産会社が地域別に各々の情報を持っているのではなく、このMLS上に全ての売り物件情報が業者間で共有されています。ですので、いかに信頼できる経験のあるエージェントを選択するかが重要になってきます。サチハワイの検索サイトは直接MLSに繋がっているため、即時に最新の物件情報を発信しています。

【2】物件の内見
お客さまが選択された物件を実際に見に行きます。（物件の内見をするためには、売り手側のエージェントに連絡をし、物件を見せて頂くためのセットアップが必要となります。実際に内見されたい日程の48時間前までにご連絡を頂けるとご希望の物件、日時で内見の設定が可能になります。）ご購入されたい物件が見つかったら、物件購入契約書に詳細を記載し、売り手側に購入申し込みを行います。

【3】購入の申し込み
ご購入されたい物件が見つかったら、物件購入契約書に詳細を記載し、売り手側に購入申し込みを行います。

【4】売買契約の合意
売り手側が購入の申し込み（オファー）に合意するか、または条件変更申し出書類（カウンター・オファー）を作成し、買い手側に届けます。

【5】エスクローの開設
売買契約の合意がされたら、エスクローに口座を開設します。ちなみにエスクローとは、売り手側と買い手側の間に中立の立場で入り、物権譲渡までに売り手側から支払われる手付金を預かったり、書類の手続きを管理したりする第三者の金融機関。ハワイでは一般的に、エスクロー会社を通じて不動産売買の手続きが行われています。エスクローを利用することにより、物権譲渡に至までに買い手側から支払われる手付金の管理だけでなく、物権譲渡前に売り手側から支払われる購入金額の全額は、名義が変わった後ではじめて売り手側に支払われるので、買い手側は、名義がきちんと自分に物になった後で、そのお金が買い手側に動くので安心ができます。また、売り手側もエスクローに買い手側のお金が入金されていることが明確であり、安心して名義の変更ができます。

エスクロー開設したあとの流れ

【6】第一手付金の支払い
通常、エスクローを開設してすぐに第一手付金の支払いがあります。支払い方法は送金か小切手になり、事前にハワイの銀行口座を開設し小切手を所持しておくことで、支払いの対応がスムーズにできるので、小切手での支払いを希望される場合は、事前に銀行口座を開設しておくことをおすすめ致します。

【7】各種書類の受理 → 確認 → 承認
■ 物件名義の調査（プリリミナリー・タイトル・レポート）
エスクローが調査を行い、その報告書を買い手側に届けます。名議調査・抵当権有無の調査報告書の内容を確認する。名義調査報告書には、現在の持ち主の名前、ローンの有無をはじめ、物件に関する法律上の諸規定など記載されています。
■ 売り手側の物件に関する事実内容開示書（セラーズ・プロパティー・ディスクロージャー・ステートメント）
売り手側から買い手側に物件に関する事実内容開示書が届きます。事実内容開示書は、故障箇所、修理内容に関する質問に対して、売り手が知る限りの事実内容を記載したものです。買い手は開示書受理後、契約で定められた期間内に内容を確認し、承認します。

【8】物件調査（プロパティ・インスペクション）
買い手側が雇用した専門の物件調査員（ホーム・インスペクター）により、物件の調査を行い、物件報告書（インスペクション・レポート）が買い手側に届きます。この内容を元に、現状のままで物件購入手続きを進めるか、修理が必要な箇所があればそれを売り手側と交渉をします。
■ 承認、契約を進める場合
物件を現状のままで受け入れることを売り手側に伝える「承認」の書類を提出し、第二手付金（セカンド・ディポジット）の支払いを行います。
■ キャンセルする場合
報告書の結果を見て、物件の状態に満足ができない場合は、買い手側は契約をキャンセルすることができます。この時点で支払済の第一手付金は、物件調査費用を除き、買い手側に払い戻されます。

【9】シロアリ調査（ターマイト・インスペクション）
売り手側の負担で、買い手側が選定したシロアリ調査会社によって検査が行われます。シロアリの生息が確認された場合は売り手側の負担でシロアリ駆除を行います。シロアリが柱や土台に浸食し、構造上の大きな問題が判明した場合、買い手は契約をキャンセルすることができます。

【10】一戸建ての場合：土地の測量（ステーキング／サーベイ）
一戸建ての場合、売り手の負担で土地の測量が行われます。測量の結果、塀などが誤差規定を超えて隣の土地に侵入している場合、隣との合意書を取り交わします。

引渡しの流れ

【11】最終物件調査（ファイナル・ウォーク・スルー）
物件の引き渡し前に、物件にて立会いで最終的な確認を行います。

【12】登記書類の署名（公証手続き）
上記の条件が全て整った後は、登記の書類に署名と公証手続きを行います。日本にいる場合は、アメリカ大使館か公証役場で公証の手続きをして頂くことになります。

【13】残金の支払い
残金は登記日の３日銀行営業日前までにエスクロー指定の銀行口座に送金します。

【14】登記完了（レコーディング）
物件の名義変更登録が完了し、物件の引き渡しとなります。鍵を売り手側から受け取り、譲渡完了になります。

そして、契約（価格合意）から引き渡しまでの期間としては30日～40日となります。また最終支払いが引渡しより前にエスクローに着金しないといけないため、余裕をもって残金の送金をしないといけません。契約（価格合意）から引き渡しまで、日本よりも速いスピードとなるため、資金の準備等も物件選びと同時進行で行うことをお勧めいたします。

ハワイで日本人が銀行口座を作る際に、パスポートがあれば作ることが可能です。口座残高がゼロで半年間出入金がなかったりすると休眠口座となり、凍結されてしまうことがありますのでご注意ください。ハワイの銀行では、ワイキキの周辺の支店を中心にほとんどで日本語で対応できるようになっておりますのでご安心ください。

また作る際は、Saving Account（セービングアカウント）ではなく、Checking Account（チェッキングアカウント）を作ることをお勧めします。セービングアカウントは日本でいわゆる普通預金口座ではあるものの、頻繁にお金を出し入れするための口座ではないので出金できる回数が限定されていたり、そもそも出金するにはチェッキングアカウントに資金移動が必要なケースもあります。その代り、預金残高に対して有利な金利がつくため、日本でいう定期預金にちかいかもしれません。それに対して、チェッキングアカウントは、日常使いするための口座になり、チェック（小切手）の振出しができる口座となります。アメリカでは、小切手での支払いがまだまだ根強く、日本で言う振込より手軽に小切手を先方に郵送することで支払いが可能となります。小切手をうまく使うと、アメリカでの生活は便利になります。

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