ハワイ不動産の売買契約に欠かせない「エスクロー」とランニングコスト

2020.06.14

Highlights

エスクローは、民間企業で、商取引の際に第三者に仲介させて取引の安全を担保する第三者預託。歴史の古い制度。日本語が通じるエスクロー会社も存在する
コンドミニアムのランニングコストは、平均で月に1,000ドルの管理費、固定資産税。加えて、個人で区分所有している部分の保険を負担する必要がある
戸建は管理費がないが、建物の維持費などでほぼ同額の管理費がかかるイメージ。加えて、固定資産税と、コンドミニアムより割高傾向の火災保険がある

不動産売買で大きな役割を示す「エスクロー」

今回は売買契約に欠かせない『エスクローの役割』についてご説明します。

売買契約書が成立すると、不動産売買で大きな役割を示すのはエスクローです。エスクローという言葉は日本では馴染みのない言葉だと思います。エスクローは、アメリカ各州の政府により不動産の証書受託業務等に携わることを許された民間の企業で、商取引の際に信頼のおける第三者に仲介させて取引の安全を担保する第三者預託です。つまり中立な機関です。

不動産の売買契約における大きな役割は、第三者として登記日に売り手には売買代金を、買い手には抵当権などがついていないきれいな名義を登記することです。契約条件の進行をはじめ抵当権の調査、名義調査、デポジットや売買代金を預かる銀行の役割もします。登記にかかる経費の清算から固定資産税、コンドミニアムの管理費、住宅ローンを登記日に合わせて日割り清算、そしてハワイの住民以外の売り手の源泉税の納税手続き、登記書類の作成、公証、州の登記所への書類の提出をして登記完了後は売り手と買い手への通知も行います。

また、建築などの役務で着工から引渡しまでの期間施主から工事代金を預かったり、個人間のインターネット・オークション取引のような遠方の未知で信用不安のある相手との商品売買、会社の売買の仲介にも使われたりすることもあります。金銭取引以外でも、例えば購入した機械の非公開の設計図やソフトウェアプログラムのソースコードなどの知的所有権の絡む文書などをエスクローに預け、万が一製造元が破綻してもその設計図やソースコードを確保できるなどの用途にも使われます。

エスクローは1947年にカリフォルニア州にて発祥し、歴史の古い制度です。免許更新は通常１年単位で、認可・免許を得なければエスクローの名称を使用することはできません。

売主側が支払う費用、買主側が支払う費用は売買代金の約1％程度それぞれにかかります。日本から売買代金を買主が送付する場合、金融機関の手数料等とられますので、100ドル程度大目に支払、残代金は決済日の数営業日前までに送金することをお勧めいたします。

ハワイ州で主要なエスクロー会社は、タイトルギャランティ、オールドリパブリック、ファーストハワイアンなどがあり、日本語が通じるエスクロー会社もハワイでは存在します。

ハワイ不動産を購入したあとの一般的なランニングコスト

次に、ハワイで夢のセカンドホームを購入したあとの一般的なランニングコスト（経費）についてお伝えします。

まず、コンドミニアムについて。コンドミニアムは戸建と違いコンドミニアムの組合に支払う管理費がございます。この管理費には、プール、ジム、エレベーター、廊下、お庭や駐車場、保険等の共有部分のメンテナンス費用が含まれ、コンドミニアムによっては水道代や電気代も含まれているケースもあります。この管理費は、日本で言う修繕積立金という性質も持ちますが、大規模な修繕がされたときは追加でその費用を負担しないといけない場合もあります。コンドミニアムの築年数やプールなどアメニティ施設の多さ、室内面積の大きさによって管理費は違いますが、一般的なイメージとして、もし100万ドル（約1.1億円）の物件を購入した場合、平均的な管理費でいうと、月に1,000ドル（約11万円）～1,500ドル（約16万円）となり、年間で12,000ドル（約130万円）～18,000ドル（約200万円）ほどになります。

また、固定資産税がかかります。いわゆる税務署が算定する不動産評価額（売買記金額に等しいケースが多い）によって税率が変わり、評価額が100万ドル未満であれば0.45%、100万ドルを超えているのであれば、100万ドルを超えた部分に関して1.05%となります。もし同様に100万ドルの物件を購入して、たとえば評価額も110万ドル（約1.2億円）だとしたら、100万ドル×0.45%＝4,500ドル（約50万円）と100万ドルを超えた部分の10万ドル×1.05%＝1,050ドル（約12万円）で4,500ドル＋1,050ドル＝5,550ドル（約62万円）ほどかかる計算となります（税率は2019年11月時点）。日本居住者がハワイに不動産を所有場合の税率となります。

そして、保険料も共用部分などの建物火災は上記の管理費に含まれているケースがほとんどで、個人では区分所有している部分の保険を負担する必要があります。これもイメージとして年間500ドル（約6万円）程度として考えると、もし100万ドル（1.1億円）の不動産を購入したらランニングコストは年間200万円～270万円のイメージとなります。

一方戸建の場合は、管理費がないのですが、庭の手入れやプールの掃除、建物の維持費などで、ほぼ同額の管理費がかかるイメージでいいかと思います。固定資産税については上記と一緒ですが、火災保険については、コンドミニアムより割高傾向でございます。オーシャンフロントであれば年間1万ドル（約110万円）ということもあります。

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