不動産Insights

なぜ米国不動産と法人税繰延の相性は抜群に良いのか。

2021.03.04

はじめに
なぜオープンハウスウェルス・マネジメント事業部はアメリカ不動産投資に着目したのか。またなぜ法人様に購入をおススメするのか。それはアメリカ不動産そのものが資産として魅力的であることと、減価償却を用いた法人税繰延の相性が抜群に良いということです。今回はその理由を詳しくご説明します。

オープンハウスがこだわったアメリカ不動産

　日本の資産は世界の中でみると相対的に弱くなり始めています。だからこそ、世界的にみて資産性の高いアメリカ不動産を提供したい思いから、オープンハウスはアメリカ不動産にこだわりを持ち提供しています。そんなアメリカ不動産を持つメリットが3つ挙げられます。

1つ目が、基軸通貨である米ドルへの資産分散です。資産リスクの分散は投資の基本セオリーなのは周知の事実です。基軸通貨である米ドルは、日本円からの分散先として最初に考えるべき通貨ではないでしょうか。

2つ目が、アメリカは先進国でも数少ない「人口増加」、「経済成長」を続ける大国であることです。アメリカの人口予想は2050年まで右肩上がりに増加していくと予想されています。また2025年におけるアメリカの名目GDPは約2,830兆円であり日本の約3.7倍に達することが予想されています。つまり、少子高齢化社会が進む日本に対してアメリカは安定的な人口増加と経済成長が見込める国であることがわかります。

そして3つ目が、着実に伸び続ける「不動産価格」です。アメリカの住宅価格指数の推移を見ると2008年以降は上昇傾向にあります。また、アメリカの住宅流通は中古物件が市場の約8割を占めており、流動性が高く、築年に関わらず価格上昇が期待できる市場環境です。

以上、①基軸通貨である米ドルへの資産分散、 ②「人口増加」＋「経済成長力」、③上昇し続ける「不動産価格」、この3点がオープンハウスがアメリカ不動産を魅力的であると感じ、お客様に提供し続ける理由です。

法人税対策としてのアメリカ不動産

　ここまでアメリカ不動産そのものが持つ魅力を説明してきました。次に、法人がアメリカ不動産に投資することで受けられるメリットを紹介します。アメリカ不動産の最も大きな特徴は、不動産価格に占める建物割合が大きいことです。建物割合が大きいということは、その分、年間の減価償却費が大きくなり、法人税繰延の効果が大きくなるということです。日本と米国における減価償却の比較

例えば、土地建物4億円（建物割合：70%、土地割合：30%）の場合、4億円×70%＝2億8,000万円を4年間で償却するので、年間7,000万円の減価償却費を計上できます。法人の実効税率を33%とすると、1年で2,310万円を節税できます。この節税は4年間可能となりますので、合計で、法人税圧縮累計額の2億8,000万円、税額で9,240万円を課税のタイミングでスライドできますので、将来の設備投資や今回の新型コロナウイルスのような不況期などに備えることが可能です。このアメリカ不動産と減価償却を用いた法人繰延の相性こそが、アメリカ不動産を法人で契約する最大のメリットであります。

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アメリカ不動産と法人の相性は抜群？

　1つ目が、投資期間設定のフレキシビリティです。法人税繰延商品として代表的である航空機・船舶等の日本型オペレーティングリースでは、リース期間（5-10年）が設定され、期間満了時に分配金が益金計上されます。他方でアメリカ不動産は売却時期の設定が自由であり、売却年度に益金が計上されますので、益金発生の時期をコントロールすることができます。

2つ目が、保有期間中のキャッシュフローへの期待です。先ほどお伝えした通り、アメリカ不動産は「人口増加」や「経済成長」に後押しされた、安定した賃貸需要が見込めます。それにより、保有期間中も賃料収入によるキャッシュフローを生み出します。

そして3つ目が、購入不動産を担保とした融資利用が可能であることです。購入不動産を担保として融資を受けることで、レバレッジがかかり、投資資金以上の損金計上が可能となります。

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