不動産Insights

堅調なインフレのもとで右肩上がりのアメリカ不動産価格

2020.07.17

Highlights

人口増加中のアメリカはGDPも先進国随一の増加ペース
賃金も右肩上がりで堅調なインフレが続いている
不動産価格も上昇中。リーマンショック後の下落も取りもどしている
アメリカでは住宅流通のメインは中古住宅
中古住宅でも価格は上昇するので、投資物件として魅力的

先進国では珍しく、人口とGDPが堅調に増加しているアメリカ

現在、日本社会の最大の問題のひとつが少子化です。とはいえ、少子化は日本だけでなく、ドイツやイタリアなど多くの先進国が抱える問題でもあります。ところが、アメリカはというと、まだまだ堅調に人口が増えつつあります。人口増加率は先進国で一番です。また、若年人口も比較的多く、今後も当分は増え続けることが予想されます。2050年までに日本は15%以上の人口減少も予想される一方で、アメリカは15%もの人口増加も予想されています（試算する機関によって異なります）。

そして、人口の増加とも関係がありますが、GDPもまたアメリカは順調に増え続けています。2008年頃には経済危機で減少した時期もありますが、長いスパンで見るとその影響もわずかで、非常に堅調な右肩上がりです。

ドイツやフランスのGDPも傾向としては微増ですが、日本は1990年代中頃から横ばいが続いています。アメリカの強さはやはり旺盛な内需がひとつの大きな要因です。また、基軸通貨であるドルの強さなどに支えられているといえるでしょう。2019年の取引通貨量でいえば、米ドルが44%と、ユーロや円を引き離して圧倒的に多くなっています。

賃金も上昇し、インフレのもとで不動産価格も右肩上がり

そして、賃金もまたアメリカは右肩上がりで増えています。OECDのデータでは、1991年におよそ4万6000ドルだったアメリカの平均賃金は、2017年には6万3000ドルにまで上がっています。堅調なインフレが続いている状況です。

一方1991年に約3万9000ドルだった日本は2017年には約4万ドル。ほぼ横ばいです。アメリカほどではないにしろ、やはり賃金が上昇しているドイツやフランスにも日本は抜かれてしまいました。日本だけ、インフレと縁がないのです。これでは日本で不動産投資をしようと思っても、経済の構造としてなかなか厳しい状況です。

それに対して、アメリカでは不動産価格も順調に伸びています。もちろん、2008年のリーマンショックの直後には大きく下がりましたが、ニューヨーク州、カリフォルニア州、ハワイ州、ジョージア州など、多くの州で、そしてアメリカ全体の平均を見ても、リーマンショック前の水準を超えています。テキサス州などはそもそもリーマンショック後も不動産価格の下落はあまり見られなかったほどです。

アメリカ全体の不動産価格を見ると、1987年に比べて2017年には約3.1倍にまで上昇しました。30年以上のスパンで見ればアメリカの不動産価格は完全に右肩上がりです。この2020年はコロナ禍によって下落するかもしれませんが、もし大きく値下がりしたとしても、10年経てば戻るだろうと予想できます。

アメリカでは中古住宅の価格も上昇する

それでは、そのアメリカの住宅事情を見てみましょう。日本では住宅流通の実に85%が新築ですが、アメリカでは89%が中古と、全く事情が異なります。

日本では新築の住宅を建てる際に建築許可が下りるまで平均で約35日程度。一方アメリカでは1ユニットでも約10.8ヵ月と日数がかかります。そのため新築を待っていると需要に間に合わないという状況があります。人口が増加していることからも想像できるように、アメリカでは慢性的に住宅は不足気味です。そして、中古住宅がメインなので、1940年代、1950年代の物件も問題なく流通しています。

アメリカの不動産価格が上昇を続けていることは上に書いた通りですが、流通する物件の90%近くが中古住宅ということは、つまり中古住宅の価格も上昇傾向にあるのです。例えば1980年に約7万5000ドルだった物件が、20年以上経過して24万ドルにまで値上がりしているケースもあります。

中古住宅は投資にも大きな魅力

少し前のデータになりますが、2014年から2015年にかけて、日本では人口が約15万人減少している状況の下で、92万件の建築許可が下りています。同じ時期に、アメリカでは人口が約247万人増加し、118万件の建築許可が下りました。絶対数ではアメリカのほうが新築の件数が多くなっていますが、人口の増減から考えれば、相対的には新築が少なく、中古住宅が流通のメインになっていることがお分かりになると思います。

ここ5年だけで見てみても、オープンハウスが取り扱ったテキサス州の物件で、5年で価格が約1.4倍にまで上がった築35年の物件や、同様に5年で約1.5倍になった築40年の物件といった例もあります。アメリカでは土地だけでなく家も価格が上がります。これは購入したときより高い価格で売れる可能性が高いということを意味します。日本とはまったく性質が異なる市場なのです。

このような理由もあって、オープンハウスでは中古の物件を取り扱っています。そして、中古の物件への投資もアメリカでは十分に魅力的なのです。

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