不動産Insights

REITでの人気も高まっている戸建への投資

2020.07.26

Highlights

REITから不動産市場の動向が見えてくる
以前は敬遠されていた戸建運用のREITが2010年代から人気になっている
既存のREITに迫る勢いの好調さを見せる戸建REITも登場
戸建REIT大手が狙っているのがアトランタやダラス・フォートワース
オープンハウス取り扱い物件も値上がりが期待できる

以前は管理が難しくて人気がなかった戸建の運用

ご存じの方も多いとは思いますが、REIT（リート）とは、不動産投資信託のことで、不動産投資を行う業者に資金を提供し、利益を配当してもらうという金融商品です。一棟まるごと買う不動産投資などと比べると、より小口でも投資ができるという特徴があります。今回はこのREITの側面からアメリカの不動産投資を見てみましょう。

REITにも扱う不動産によって種類があります。アメリカでは、戸建の不動産運用は、1990年代までは敬遠されていました。人気があったのは、マンション・アパートの賃貸運用や学生／シニア向けのアパート運用などでした。

戸建の運用が敬遠されていた理由は、その建物の形態によるものでした。物件が1戸1戸散在しているので管理が大変だからです。マンション・アパートなら、ひとつの建物、あるいは複数の建物でも一箇所に何戸も設置されているので管理が容易です。中でも特定の入居者をターゲットにした運営はやりやすかったため不動産投資として人気があったわけです。

とはいえ、戸建の賃貸は、もともと1件あたりの賃料は高く、借り手も比較的収入が安定しているので、家賃の滞納が少ないといったメリットはありました。

IT技術の進歩で戸建の管理が楽になった

この戸建運用の事情は、2000年代後半から変わってきます。2008年の金融危機は、資力が十分ではない人達にも融資をして安易に住宅を購入させたサブプライムローンの破綻が発端でした。それ以降、住宅ローンの審査が厳しくなり、以前ほど簡単には家を買うことができなくなったため、持ち家比率が低下していきました。特に若年層が家を買わずに、戸建であっても賃貸を好む傾向が出てきました。

一方IT技術が進み、物件が散在していても不動産の管理がしやすくなりました。遠隔操作で鍵を開けたりすることもできるようになったからです。それによってアパートと同じような一括運営が容易になってきました。そうなると戸建住宅のメリットも注目され、ポートフォリオ的に運用されるようになってきました。物件管理ソフトウェアの会社で、2004年に設立された『Buildium』社（ボストン）や『AppFolio』（サンタバーバラ）は2012年頃から急成長を遂げています。この流れの中で、戸建賃貸運用に特化した戸建REITが登場しました。

戸建REITはアトランタやダラス・フォートワースを狙う

アメリカの既存の有名なREITで3強と言われるものは、築浅高級アパート中心の『Equity Residential』（時価総額約2.5兆円）、世界最大の物流施設REIT『PROLOGIS』（時価総額約7.2兆円）、世界最大のデータセンターREIT『EQUINIX』（時価総額約6.5兆円）です。

新興の戸建REITは、まだそこには及びませんが、『Invitation Homes』や『AMERICAN HOMES』が急成長をしていています。両社とも大手機関投資家が株主となっており、『Invitation Homes』は時価総額が約1.5兆円という規模になっています。

この戸建REITは現在のコロナ禍にも強く、3月には一旦大きく値を下げましたが、その後はV字回復を遂げつつあり、7月中旬の時点で、コロナ前の80%くらいまで値を戻しています。もちろんこの先どうなるかはまだ分かりませんが、新型コロナの状況の見通しが明るくなれば一気に値上がりしそうな勢いです。

なお、Invitation Homesはジョージア、テキサス、アリゾナに保有棟数が多く、American Homesはジョージア、フロリダ、テキサス、カリフォルニア、アリゾナに保有棟数が多くなっています。両社とも最大市場はアトランタで、またダラス・フォートワース圏も取り扱いが多く、オープンハウスが力を入れているエリアとも少なからず重なります。