東京よりずっと割安なテキサス、ジョージアの不動産

2020.07.19

Highlights

成約価格の世帯年収倍率が不動産の割安感の指標になる
東京の不動産の世帯年収倍率は7.4倍
テキサス州やジョージア州は不動産の世帯年収倍率が低い
ダラス近郊、アトランタ周辺ともに人口は増加中で不動産価格の上昇が期待できる
世帯年収倍率から見ると、このエリアはいまお買い得だといえる

世帯年収倍率から不動産の売れやすさを見る

オープンハウスで販売するアメリカ不動産における投資は、まず購入した不動産を貸し出して家賃収入を得るという目的もありますが、いずれは購入した金額より高い価格で売却し、売却益を得るということも大きな目的です。

そのためには、ある程度良い条件で売れなければいけません。買い手がつきにくい市場だと困ってしまいます。そこで今回は世帯年収と不動産価格の関係を軸に、アメリカ不動産を見てみましょう。

はじめに基準として東京都の数字を紹介します。2018年、東京の戸建購入者の平均世帯年収は659万5000円。それに対して成約した物件の平均価格は、世帯年収の7.4倍でした。また、東京ではマンション購入者の平均世帯年収は844万8000円でしたが、こちらも不動産の成約価格は世帯年収の7.4倍でした。

世帯年収倍率で東京より割安な
ダラス近郊やアトランタ周辺の不動産

それではテキサス州のダラス・フォートワース都市圏を見てみましょう。ダラスが東京都心だとするとフォートワースは八王子を過ぎた東京の外れくらいの距離にあります。ダラスの方が大きな都市ですが、この2都市はひとまとまりで大きな経済圏を形成していると言っていいでしょう。

そのダラス・フォートワース近郊の街、グレイプバイン市、フォートワース市、アーリントン市、フリスコ市、プレイノ市、ダラス市でそれぞれ2019年の平均世帯年収を見てみると、日本円にして約840万円から約1680万円というところです。一方で、戸建平均成約価格を見ると、約2730万円から約5260万円です。各地区の物件の年収倍率は、ダラス市が約5.7倍とやや高くなるものの、他の5つの市ではいずれも3.1倍〜3.5倍に収まります。

次に、ジョージア州アトランタ周辺でも見てみましょう。ウッドストック市、アルファレッタ市、ロズウェル市、マリエッタ市、ローレンスビル市、スワニー市の平均世帯年収は日本円にして約892万円から1582万円というところです。こちらも戸建平均制約価格を見てみると、約2800万円から約5520万円。平均世帯年収の3.5〜4.6倍となります。

東京の不動産価格の世帯年収比が7.4倍なの対し、ダラス・フォートワース近郊とアトランタ周辺では概ね3.1倍〜4.6倍です。

アメリカのデータは東京のデータと違って購入者の平均世帯年収ではなく、そのエリアの平均世帯年収であり、日米ではローンの金利も異なるため、単純比較はできませんが、目安にはなるはずです。いずれも東京と比べるとかなり割安だということが分かると思います。

人口は増えつつあり、住宅の需要も高い

ダラス・フォートワース近郊とアトランタ周辺の特徴を見てみると、テキサスは州税の所得税が無いというメリットがあります。それもあって、トヨタのアメリカ本社や、建設中のアップルの第2本社など世界的な大企業が拠点を構えるようになってきており、高い人口増加率を誇っています。

アトランタもデルタ航空の本社やメルセデス・ベンツなど、大企業の拠点があり、ジョージア工科大学をはじめとする優秀な大学の存在も大きなアドバンテージとなっています。起業も盛んで、サンフランシスコ、ニューヨークに次いで全米で3位のスタートアップの数になっています。

テキサスは世界中から、アトランタはアメリカ国内から人が集まってきており、人口が増えている都市です。購買意欲が高い一方で、住宅供給は不足気味のエリアです。

安定した賃料収入と、売却価格の上昇が期待できる

このように、ダラス・フォートワース近郊、アトランタ周辺はまだまだ不動産価格が割安なエリアです（それがこのエリアの人口が増えている理由の一つでもあります）。したがって、値上がりの余地が十分あり、不動産を購入して“5年も保有していれば、今より高い価格で売れるだろう”という期待が持てるエリアです。

オープンハウスでは、仕入れた物件を修繕して販売するので物件価格は市場価格よりやや割高になりますが、その分購入してから予想外の出費がかかるリスクは抑えられます。

また、テナントの募集も現地の管理会社が行いますが、2017年のダラスの空室率は7.16%、アトランタは6.14%と低い数字となっています。日本でいえば東京でさえ14.5%なので、空室リスクは日本よりかなり低いといえるでしょう。賃料は不動産価格ほどの値上がり率ではないものの右肩上がりで、リーマンショックのときでさえ落ち込みはわずかでした。そういった意味で、賃料収入も比較的安定しているといえます。

以上、オープンハウスが、ダラス・フォートワース近郊とアトランタ周辺に力を入れて仕入れている理由を、物件価格の世帯年収比の面からお伝えしてみました。

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