はじめに
個人でアメリカ不動産を購入し、納税者番号を取得すると、賃料が毎月入ってくるようになります。今回は個人が戸建1軒を持っている想定で、1年を通して賃料、経費がいくらか、またアメリカでの税金はかかるのかを説明致します。
収入と経費について
- 収入について
主な収入は賃料です。ペット飼育を了承する場合、ペット分の手数料が入金される場合もあります。 - 経費について
物件を維持していくには、さまざまな費用が毎月かかります。日本の不動産投資と似たようなものもあれば、アメリカ独特の費用もあります。主な経費は以下の通りです。
上記に加え、融資を受けていたら融資金利や税理士費用などが経費に算入されます。
年間収支について
それでは、1年で個人がアメリカ戸建を1軒持つ場合の収入・費用が発生するかを見ていきたいと思います。
テナントの入退居がない場合は、物件の収支としては12,880ドルとなります。
実際どれくらいの税金がかかるのか
上述のように物件の収支としては12,880ドルとなりますが、ここからさらに、物件を購入する際に融資を受けていたら融資事務手数料や年間金利、アメリカ確定申告をする際に専門家に依頼した場合はその費用、そしてアメリカ基準で計算する減価償却を計上していきます（日本の減価償却とは計算方法が異なります）。
融資金利、専門家費用、減価償却については人により費用が異なりますので今回の計算ではあくまで概算値として以下記載させていただきます。
融資を利用した場合は、金利負担があるため課税所得はマイナスとなり、アメリカでの税金は発生しません。仮に、融資を利用しなかった場合は、金利がないため、課税所得はプラスとなります。
この場合の課税所得3,380ドルに対して、アメリカではどれくらい税金がかかるのでしょうか。アメリカの個人所得税は、累進課税になっており課税所得額、婚姻状況によって税率が変わってきます。ただ、戸建1軒で出る課税所得に対しては概ね税率は10%と思っていただければよろしいかと思います。
したがって今回のケースの場合、課税所得は3,380ドル、納税額は338ドルになります。
税金の支払はオンラインでの支払いが主流となっており、簡単なものですと、クレジットカードで日本から支払うことが可能です。
渡邉聡美
株式会社フェニックスデール 代表
米国税理士
アリゾナ州立大学卒業、会計学専攻
Deloitte Tax LLP ミシガン州デトロイトオフィスにて税務を担当
監査法人トーマツ、金融インダストリーグループにて金融監査を担当
みずほ銀行 国際戦略情報部にて米国会計税務コンサルティングを担当
株式会社フェニックスデール 立ち上げ
米国進出支援事業、米国事業投資、会計支援事業の経験を活かして、米国不動産を専門とした税理士として地位を確立。主に米国確定申告代行業務を行っている。
▼株式会社フェニックスデール公式サイトはこちら
https://phoenixdale.com/
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