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不動産Insights

| 海外不動産投資とは？4つのメリットデメリットやリスク｜おすすめの国を紹介

2023.12.21

【この記事のポイント（Insights）】

海外、特にアメリカのような国での不動産投資は、人口増による不動産価格の上昇や利回り・資産分散の観点からメリットがある。
海外不動産投資には、融資を受けるのが難しいというデメリットや為替・新興国・物件管理のリスクも存在する。
国内と現地にネットワークがある、現地の情報に精通しているなどのポイントを踏まえて不動産会社を選ぶことが重要。

人口の増加や経済の成長、基軸通貨で資産を保有できるなどの魅力があることから、海外の国々での不動産投資を考えている方も多いのではないでしょうか？

魅力的な海外での不動産投資ですが、デメリットやリスクが存在する点にも注意しなければなりません。

本記事では、海外不動産投資について、メリット・デメリット、リスクをお伝えいたします。海外での不動産投資を検討されている方は、ぜひ本記事の内容をご参考にしてください。

すでに海外不動産投資にご興味をお持ちだったり、検討されているという方には、海外不動産投資の中でもオープンハウスのアメリカ不動産投資がおすすめです。

オープンハウスでは、物件の紹介だけでなく融資付けや運用管理・売却までワンストップでサポート。アメリカ4か所に展開する現地法人が管理運用や情報収集し、さらに日本のスタッフからオーナー様へ報告があるので、時差や言葉の心配もいりません。

日本にいながら英語不要でアメリカ不動産に投資できるので、一度お気軽にご相談ください。

記事監修

伊東　陽生

記事監修

伊東　陽生

個人・法人のクライアントに向けて米国不動産投資をご案内する。お客様の投資イメージを数値で可視化する提案を得意としており、日々シミュレーションを繰り返す。得意エリアは、不動産価格の成長が著しいテキサス州・ジョージア州。

海外不動産投資の4つのメリット

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ここでは、海外不動産投資のメリットとして以下4つをご紹介します。

不動産価格の上昇
利回りの上昇
安定した家賃収入
資産分散

1.不動産価格の上昇

どの国で投資するかにもよりますが、海外では年々不動産価格が上昇している国が多くあります。例えば、アメリカの住宅価格指数を見てみると、過去30年間で不動産価格は3.5倍に上昇しています。

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日本の場合、日本不動産研究所の「住宅価格指数」を見ると、過去30年間で住宅価格は概ね半減の傾向にありました。

故・安倍晋三元首相による経済政策「アベノミクス」が始まった12年末以降、日本の不動産価格も上昇しています。しかしながら、日本を見ればわかるように、先進国では少子高齢化と人口減少が進みがちです。

一方、アメリカは今後も人口が増え続けることが見込まれ、2030年には人口が3億5,600万人、2050年には3億8,800万人になるとシミュレーションされています。

経済成長にとって、人口増加ほど強力なエンジンはありません。内需拡大と生産力向上の両面から経済を支えてくれるからです。

不動産市場にとってもポジティブな要因で、人が増えると、住む場所や働く場所も必要になります。それはつまり、住宅需要が高まり不動産の価格も上昇していくことが見込めるということです。

2.利回りの上昇

海外不動産投資は中長期で利回りの上昇を見込める点もポイントです。不動産投資における利回りとは、物件を取得した費用に対して、家賃収入などの収益がどの程度見込めるかを示すものです。

不動産価格と同様、今後人口が増えて経済発展を見込める地域においては、需要が高まり家賃が上昇していく可能性が高いといえます。

さらに、アメリカなどインフレにより物価が上昇する国においては、物価上昇に連動して契約更新時に賃料交渉して家賃が上がるのが常識となっています。このような家賃上昇による「利回りの上昇」も期待できる点もポイントです。

3.安定した家賃収入

海外不動産投資のメリットとして挙げられるのが、毎月安定した家賃収入を得られる点です。

入居者が入居している限り、毎月家賃収入を得られるため、収入の見込みがつきやすいという点は大きなメリットだといえます。特に人口が今後増加していくことが見込まれる海外の国であれば、仮に入居者が退去したとしても、次の入居者をすぐに見つけやすいという点もポイントです。

4.資産分散

海外不動産投資に取り組むことで、資産を分散することが可能です。投資を進めるにあたり、リスクを回避するために資産を分散するのは大切なことです。

仮に株式や債券などの金融資産だけ保有していた場合、大きな経済ショックが起きた際に資産価値が暴落する可能性があります。2008年のリーマンショックや2020年のコロナショックなど、金融システム全体に不安が生じるようなショックの際、金融資産はすべて同じように売られて、株式も債券も暴落しました。

一方、不動産投資の場合は金融資産と異なり短期で暴落することはありません。金融資産とは異なる動きをします。

もちろん、金融資産には金融資産の良さがあります。「金融資産」と「不動産などの実物資産」に分散することでリスクヘッジをしながら収益機会を狙うことができるのです。

不動産においても、国内不動産投資と海外不動産投資を組み合わせることで、万が一日本国内で不動産価格が暴落しても影響を和らげられます。

また、海外不動産を購入する場合はその国の通貨で購入することになりますが、海外不動産投資であれば通貨分散と不動産のエリア分散を図ることで、国単位でのマクロ経済的リスクや地政学リスク、災害リスクを減らすことが可能です。

海外不動産投資の4つのデメリットやリスク

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一方、海外不動産投資にはデメリットやリスクもあります。ここでは、海外不動産投資のデメリット・リスクとして以下の4つをご紹介します。

融資を受けるのが難しい
為替のリスク
新興国のリスク
物件管理のリスク

1.融資を受けるのが難しい

不動産投資では物件を取得する際の資金を確保するために融資を受けるのが一般的ですが、海外不動産投資では融資を受けることが難しい点に注意が必要です。

国内の金融機関では海外不動産の取得に対して融資してくれる金融機関が限られていますし、取り扱いのある金融機関であっても審査は厳しい傾向です。また、仮に借りられたとしても金利面や借入期間の面で条件が悪くなってしまうことが多くあります。

一方、国内の金融機関ではなく海外の金融機関で融資を受けるという方法もあります。しかし、この場合も言語の問題がある他、「現地で収入を得ているか」などエリアごとの条件を満たさなくてはならないケースもあり、融資を受けるのに高いハードルがあるのです。

2.為替のリスク

海外不動産を所有する際に注意しなければならないのが為替リスクです。海外の不動産投資は、外貨で行います。基本的に不動産の購入や毎月得られる家賃収入・売却代金は外貨で取引するため、為替には注意が必要です。

為替が今より円安に振れた場合、家賃収入や売却額をドルから円へ転換すると為替差益を得ることができますが、円高に振れると為替差損となるリスクがあります。

しかしながら、海外不動産の場合は賃料収入や売却益は外貨での収入となるため、ドルを円に転換せずにそのまま外貨で保有することで円高に振れた場合のリスクを抑えることが可能です。逆に今後さらに円安になった場合、円換算でプラスのメリットを享受することが期待できます。

3.新興国のリスク

海外不動産投資をする際、新興国の場合には政治不安、金融危機、デモ、法律の未整備によるトラブル、開発工事でのトラブルなどさまざまなリスクがあります。

その他、法制度が十分に整備されていないようなケースでは、将来的に法制度が改正され、外国人が現地で投資しにくくなるといったことも考えられます。

4.物件管理のリスク

最後に挙げられるのが、物件管理のリスクです。日本にいながら海外不動産に投資する場合、基本的には現地の管理会社に管理を任せることになります。現地の管理会社がしっかりと管理すればよいのですが、日本のように細やかに管理しない会社もあるため、現地の管理会社を選ぶ際には注意が必要です。

仮に現地の管理会社がしっかりと管理している場合でも、気軽に現地を見に行けないため、なにかトラブルが発生していたとしても気づくのが遅くなってしまう可能性もあるのです。結果として、管理されずに長期間放置されることで家賃収入が落ちてしまったり、修繕に必要以上に費用がかかってしまうなどの事態が発生する場合があります。

海外不動産投資でおすすめの国はアメリカ

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不動産投資できる国にもいくつかの候補がありますが、その中で特におすすめなのがアメリカです。ここでは、投資先としてアメリカがおすすめな理由として、以下の6つをご紹介します。

人口増加と群を抜く経済成長
不動産価格は30年で3.5倍に上昇
低い空室リスクで毎月安定した家賃収入
投資文化が成熟しており外国人にも開かれた市場
経済大国アメリカへの資産分散
税制改正後も法人は簡便法等を用いた減価償却・損益通算が可能

1.人口増加と群を抜く経済成長

アメリカが投資先としておすすめな理由として、「人口増加」と「群を抜く経済成長」が挙げられます。

国連人口基金（UNFPA）の「世界人口白書2023」によると、2023年のアメリカの人口は3億4,000万人で世界3位の規模を誇ります。今後もアメリカの人口は緩やかに増加を続け、2050年には3億8,800万人になることが見込まれています。

IMFのデータによると、2023年の世界のGDPは1位アメリカの約268兆ドル、2位中国の約193兆ドル、3位日本の約44兆ドルです。特に3位以降と比べるとアメリカは群を抜いた経済規模です。

国の人口はその国の国力・経済に大きな影響を及ぼすこともあり、今後もアメリカの経済は成長していくことが見込まれます。

2.不動産価格は30年で3.5倍に上昇

日本では、中古物件は築年を経るごとに取引価格が下落していくことが一般的です。

一方、アメリカでは中古物件がメインの市場です。人口増加により住宅への需要は増え続けているため、築年を経た中古住宅でも価格競争力が損なわれないのです。

過去30年のアメリカの不動産価格は約3.5倍の上昇率となっており、売却する際もキャピタルゲインが期待できます。今後もアメリカの不動産価格は上昇していく可能性が高く、投資先としておすすめだといえます。

3.低い空室リスクで毎月安定した家賃収入

アメリカ全体の空室率が5.8%であるのに対して東京都全域の空室率は10.6％と、人口が増大しており不動産の新規供給が少ないアメリカでは、賃貸需要が旺盛なため空室のリスクを日本よりも低く抑えられます。

また、アメリカでは物価が上昇しており、毎年の契約更新のタイミングで賃料の賃上げ交渉が可能です。

4.投資文化が成熟しており外国人にも開かれた市場

アメリカは日本と比べて投資文化が成熟しているという特徴があります。外国人にも市場が開かれており、日本人であってもアメリカでの不動産投資は比較的取り組みやすくなっていることがポイントです。

海外不動産投資では、国によって外国人の投資が厳しく制限されているケースもあり、不動産投資を行うのにリスクがあります。成長性に優れるアジアや中南米の国々への投資は、この点で不安が残ります。

投資に関する法制度が整いきっていないことが多く、現地の関係者が不当に大きな権限を持っている場合があります。恣意的な解釈によって不利益を被る可能性があり、それを防ぐために袖の下を要求されるようなことも少なくありません。

一方で、先進国であれば問題ないかというとそうとも限りません。法的には外国人投資家の権利が確保されていても、現実の商取引でそれが守られていないケースは多々あります。不動産取引は売り手が常に1人なのに対して、買い手の候補は無数にいることから、売り手の力が強いのもその原因の一端です。

日本でも見かけますが、「外国人には売りません」と堂々と宣言する売り手はどこの国にも一定数いますし、取引はできるものの現地の買い手より不利な条件がつくことが少なくありません。

その点、アメリカは商取引の透明性が非常に高い国です。契約主義という言葉は、揶揄の意味で使われることもあります。しかし、契約を交わす当事者からすれば、国籍やその他の条件によって差別されることなく、フラットな条件で自由な商取引をする助けになってくれます。

5.経済大国アメリカへの資産分散

アメリカで不動産投資をすることは、世界中で通用する基軸通貨であるドル資産を持つことでもあります。

仮にドルを保有中に円安になった場合、不動産自体の価値は変わらなくとも、円換算でプラスになります。また、アメリカの不動産を持っていることでリスク分散できる点もポイントです。

逆に、円安に動いた場合、円資産だけしか保有していないと、何もしていないのに保有しているお金の価値が相対的に落ちてしまうことになります。

もちろん、円高に動いた場合は逆に価値は上昇しますが、ここで大事なことはドルで資産を保有していると為替変動リスクを分散できる、という点です。為替が将来どのように変動するかは誰にもわかりません。円資産とドル資産の両方を保有しておくことで、将来の為替変動によるリスクを減らせるのです。

6.税制改正後も法人は簡便法等を用いた減価償却・損益通算が可能

2020年の税制改正により、アメリカ中古住宅の価格が落ちにくく減価償却の対象となる建物比率が高い特性を利用して、簡便法等を用いて多額の減価償却費を短期に計上することで不動産所得を赤字にして、その損失額と給与所得等と損益通算することが不可能になりました。

しかし、上記は2023年現在では個人のみを対象としたものであり、法人は税制改正後も簡便法による4年間での減価償却も、法人の事業利益と損益通算することができます。耐用年数計算・損益通算が可能な法人の場合はこれまでと同様のスキームで減価償却することが可能です。

そのため、法人の場合は簡便法による4年間での減価償却を継続して活用することが可能です。

※税制改正に対応した個人の償却方法に関しては、弊社オープンハウスの営業担当に個別相談フォームよりご相談ください。

さらに、アメリカ不動産は流動性が高く、容易に売却して現金化することができます。そのため、出口のタイミング、すなわち、譲渡益計上のタイミングを戦略的に設定することが可能です。

具体的には、売却時期を経営者・役員の退職金支給や多額の設備投資の時期、一時的な業績悪化などの資金需要に合わせることで、譲渡益と事業経費を損益通算することができます。

また、仮に法人の事業所得に欠損が出た場合でも、急いで売却する必要はありません。法人の青色申告欠損金は9年間繰越し、10年間控除できますので、物件の値上がりのタイミングを計り売却時期を調整することで、譲渡益と繰越欠損金を相殺して損益通算することも可能ですので、従来通りご活用いただけます。

海外不動産投資に強い不動産会社の選び方

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日本国内にいながら海外の不動産に投資するのであれば、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。ここでは、海外不動産投資に強い不動産会社の選び方をご紹介します。具体的には以下の4つです。

外国人の不動産購入に精通している
日本と現地法人ネットワークがある
成長エリアから物件を紹介してくれる
購入後のアフターフォローが充実している

1.外国人の不動産購入に精通している

まずは外国人の不動産購入に精通している不動産会社を選ぶことが大切です。外国人による不動産購入は言語の壁があるのはもちろん、文化的な違いもあるためハードルが高くなってしまいます。また、国によっては外国人の不動産購入にさまざまな規制が存在するケースもあります。

そのため、海外不動産投資を円滑に進めるためには言語や文化の違い、また法規制なども熟知した不動産会社を選ぶことが重要なのです。

2.日本と現地法人ネットワークがある

日本国内の拠点と投資する現地に現地法人ネットワークがあれば、日本にいながら現地の不動産の濃い情報を取得できたり、投資の手続きを進めることも可能です。

諸々の手続きを現地に行かずとも国内で進められることから、海外不動産投資に対する心理的なハードルも大きく下げられます。

3.成長エリアから物件を紹介してくれる

成長エリアから物件を紹介してくれる不動産会社かどうか、という点もポイントです。

不動産会社が、投資する国のどのようなエリアが、今後どのような理由で成長していき、それがどのように海外不動産投資に活かせるのか、などといった現地の事情に精通していることが求められます。

人口動態やより細かな現地の事情など、質の高い情報を持っていて丁寧に教えてくれる会社を見つけることが大切です。

4.購入後のアフターフォローが充実している

購入したら終わりではなく、購入後のアフターフォローが充実しているかという点も確認しておきましょう。

不動産投資は購入後、物件を管理していかなければなりません。売買を仲介した不動産会社に管理も依頼するのか、そうでない場合には管理会社を紹介してくれるのかなど、事前に確認しておくことが必要です。

アメリカ不動産投資をご検討の方へ

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海外不動産投資の中でも、特にアメリカへの投資を検討している方は多いかと思います。アメリカは世界第一位の経済大国であり、世界の基軸通貨であるアメリカのドルで資産を保有できることなどのメリットもあります。

以下では、アメリカへの不動産投資を検討されている方におすすめしたいオープンハウスのワンストップサービスをご紹介していきます。

【アメリカ不動産3部門で3年連続NO.1】オープンハウスのアメリカ不動産とは？

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東証プライム市場に上場している総合不動産グループ「オープンハウスグループ」では、自社グループが一環となりアメリカ不動産投資をサポートしています。

オープンハウスだからできる「ワンストップサービス」の内容は以下5つです。

1.賃貸運用・売却時を意識した物件選定
オープンハウスグループでは、現地に根付いた事業活動で得られた「土地勘」と「アメリカ人の目」をもって、実際に足を運び、仕入れから修繕に至るまで、現地で厳しく物件を見定めています。

2.グループ会社による融資商品提供
アメリカ不動産投資において、最も大きなハードルとなるのが融資です。オープンハウスグループ内のアイビーネットでは、アメリカ不動産を担保とした融資商品をご用意しております。

3.ご契約手続き
アメリカ不動産の契約手続きは、エスクローという第三者機関を介して進められるなど、日本の商慣習とは異なる部分が多くあります。

オープンハウスでは、契約書類の日本語訳など、はじめてのアメリカ不動産投資でも安心してご契約いただけるようサポートいたします。

4.ご購入後の管理体制
オープンハウスグループでは、現地法人と日本法人の連携により、時差や言語の壁を超えたプロパティマネジメント業務を行っております。

日本語による毎月の収支報告をはじめとした、賃貸運用時のオーナー様のさまざまなご要望に対し、適切にお応えできる体制を構築しております。

Open House Texas Property Management社が建物の管理をサポートします（一部の州ではプロパティマネジメントを外部委託しております）。

5.ご売却
アメリカ現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に分析し、適切な売却タイミングや販売戦略をご提案いたします。

加えて、東証プライム市場上場企業という安心感・信頼性もあります。

その結果、日本マーケティングリサーチ機構がアメリカ不動産における年間取引数・取扱高において調査を実施した結果「年間取扱高」「年間取引件数」において3年連続NO.1を、また同機構が行ったインターネット調査においても「不動産投資サポート」の3部門で3年連続NO.1を獲得するにいたりました。