投資に安定と安心を提供する、オープンハウスの修繕定額請負サービス

2020.06.25

Highlights

物件の修繕費用は不動産投資のリスクの一つ
オープンハウスでは定額制の修繕請負サービスを提供している
テナント交代時の原状回復費用も定額となる。予想外の支出を心配することなく安心して投資ができる

避けられない出費である修繕費用を定額制に

米国不動産を購入した後は、その物件を貸し出し、賃料収入を得ることになります。一方、物件を賃貸している場合に、物件に経年劣化を原因として修繕の必要が出た場合、日本でもそうですが、基本的にオーナー（貸主）が修繕をします。

これは不動産投資の際の一つのリスクになります。修繕の費用がかさんだ場合、賃料収入を圧迫し、利益を減らしてしまう恐れがあるからです。

オープンハウスで取り扱うアメリカ不動産の物件は中古がほとんどです。もちろん中古物件にメリットがあるので取り扱っており、しっかりとリフォームも行っていますが、修繕の機会に関しては新築の物件より多くなってしまいます。それに、年月が過ぎれば住宅設備等に劣化が起こるのは当然で、不動産の価値の維持のためにはある程度の出費は避けられません。

しかし、オープンハウスでは、予想外の出費を避けることができるように、修繕定額請負サービスというものを提供しています。これは、軽微な修繕を定額で請け負うことと、テナント退去時の原状回復の費用に関しても定額で請け負う、というサービスです。

経年劣化を原因とする軽微な修繕をカバーする

グループでワンストップのアメリカ不動産事業を行っているオープンハウスでは、借主からの苦情も現地の管理会社が受け付けています。小額の修繕は管理会社の判断で工事を実施し、一定額以上の修繕はオーナー様の承認を得てから工事を実施しますが（緊急の場合は承認がなくとも工事を実施することがあります）、いずれもオーナー様が実費を負担する形になります。

高額になりがちな修繕箇所でいうと、まず配管が挙げられます。普段は見えない場所にあるため、壁や床を剥がしたり、地面を掘り返すなど、大掛かりな作業が必要になるからです。

また、配管に比べると工事単価は低いものの、空調関係がその次に来ます。米国では熱源装置を1ヵ所に集約して設置するセントラル空調方式が普及しているため、設備全体の交換を行うと高額な修理費用になることもあります。またバス・トイレは、工事単価はより低いですが1物件あたり1年間に平均1.2回以上と修繕件数が多いため、項目別の修繕費用でも3番目に入ってきます。

その他にも、フェンスの一部が壊れた、木が倒れた、ガレージのドアが壊れた、蜂が巣を作ったなど、さまざまなトラブルが起こりえます。修繕定額請負サービスは、定額制で、現地管理会社がそういった軽微な修繕を請け負うというものです。

なお、この修繕定額請負サービスでカバーされるのは『軽微な修繕』です。軽微な修繕とは経年劣化を原因とした不具合に関して、物件の資産価値を維持する目的で実施する工事であり、資産価値を向上させるような改修工事や、天災等の外的な要因による被害への補修工事は含みません（ただし、この場合は住宅保険の補償対象となる場合があります）。

予想外の出費の不安を払拭できる

オープンハウスの実績では、テキサス州の物件の1年間の修繕費用の平均は、修繕定額請負サービスでかかる費用よりも多くなります。そのため多くのオーナー様にとってメリットが十分にあります。

修繕定額請負サービスでは、もう一つ、テナント退去時の原状回復費用に関しても負担額を定めています。原状回復費用とは、テナントが抜けた後、次のテナントが入る前に物件の原状回復を行う費用のことです。原状回復費用に関しても大抵の場合は、オーナー様にご負担いただく金額のほうが原状回復にかかる費用よりも安くなりますので、お得なサービスと言えるでしょう。

オープンハウスとしては、修繕定額請負サービスは利益の出るサービスではありません。それでも実施しているのは、お客様に、高額な出費の不安を払拭していただきたいからです。いくつかあるアメリカ不動産投資のリスクのうち、大きいものは物件価格の下落と、修繕費用の増大とよく言われますが、修繕定額請負サービスをご利用いただくことで、修繕による予想外の出費が出てしまう可能性が軽減されます。そうすることで、お客様には安心してアメリカ不動産を購入していただきたいのです。

なお、定額の料金は今後状況に応じて見直される可能性もありますので、ご了承ください。

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