不動産Insights

アメリカ不動産は為替差益と利回りの上昇が狙える安定資産なのか。

2021.03.21

はじめに
　不動産投資とは、不動産を購入にしてそれを他人に貸すことによるインカムゲイン（家賃収入）と、購入価格よりも高額で売却することによるキャピタルゲイン（売却差益）を狙う投資です。投資はすべてハイリスクと考えられがちですが、ハイリスク・ハイリターンな株式投資やFXとは異なり、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであることで知られています。またアメリカ不動産の場合はインカムゲインや、キャピタルゲインと合わせて為替差益も狙える投資です。今回は、「為替差益と利回り」が期待できるアメリカ不動産を解説します。

ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資

　日本では、投資商品全般が一括りされ、すべてハイリスク・ハイリターンな投機的投資であるように考えられがちです。しかし、不動産は価格変動がとても緩やかであり、株価のように数日の間に価格が乱高下することはまずありません。あったとしても、大規模災害や紛争などの特殊なケースくらいです。加えて、人が集まりやすいエリアの物件であれば、物件需要が安定しているため、価格が下がる可能性はさらに低くなると考えられます。上記の理由から、物件価格は緩やかに上下する傾向にあり、注意深く運用すれば、短期間で大きな損失を被ることは避けられます。不動産投資は株式投資やFXなどと比べてリスクが小さいため、ミドルリスクであると言われているのです。

　リスクが小さい分、投資金額の数倍規模の大きなリターンを得ることは困難ですが、インカムゲイン（家賃収入）によって毎月の安定的な収入を手にすることができます。タイミングを考慮して適切な時に売却できれば、キャピタルゲイン（売却差益）も期待できます。つまり、「短期間で大きな収益することは難しいものの、賃料収入による定期的な収益が見込め、さらに売却益でまとまった収益を得るチャンスもある」のです。このことから、不動産投資はミドルリターンであるとも言われています。

為替差益と利回りの上昇が狙えるのか？

　国内不動産への投資の主なリターンはインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却差益）ですが、アメリカ不動産の場合は為替による「為替益」も期待できます。例えば、1ドル＝100円のタイミングで5,000万円（50万ドル）で購入し、1,000ドル（10万円）の家賃で貸し出している物件があるとします。所有している期間に円安が進み1ドル＝110円に変動したとするとどうなるでしょうか？家賃は1,000ドルのままでも、日本円に両替すると1万円アップの11万円になります。このタイミングで、購入時と同額で売却できれば、売価は5,500万円。500万のキャピタルゲインを得たことになります。

　もちろん、円高が進めば逆のことが起こるリスクもあります。1ドル＝90円になると、家賃収入が1万円減り、売却時には500万円の損失がでてしまいます。ただし、両替タイミングは自分でコントロールできます。ドル建てで預金しておき、タイミングを見計らって両替すれば、為替差益を得る確率を上げることも可能です。　

　さらに、アメリカ不動産では、国内不動産ではまず考えられない「利回りの上昇」も狙えます。国内不動産では、家賃が上がるどころか、築年数が経つにつれて家賃が下がるのが通例ですが、アメリカ不動産は真逆のことが起こります。アメリカでは、契約更新時に賃料交渉し家賃が上がるのが常識なのです。なぜそんなことが起きるのか疑問に感じる方もいるかもしれませんが、物価上昇に連動していると考えれば納得がいくのではないでしょうか？アメリカの消費者物価指数は年率2％程度で上昇しているのです。家賃上昇、ひいては「利回りの上昇」も期待できる点も、アメリカ不動産の魅力です。

　不動産投資の特徴であるミドルリスク・ミドルリターンはそのままに、さらに為替差益と利回りの上昇にも期待が持てるアメリカ不動産。短期的な投資ではなく、中長期的な視点で安定した資産形成を目指すのではあれば、アメリカ不動産はぴったりな投資対象です。

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