アメリカの不動産流通システムに学ぶべきこと

2020.01.16

Highlights

日本政府は既存住宅流通を活性化させるための取り組みを進めているものの、既存住宅の流通比率は日本が14.5%であるのに対して欧米主要国では7～9割を上回っており、依然として日本における既存住宅の流通は低い水準にある。
既存住宅市場が発達していないために、日本の住宅の寿命は欧米と比較して非常に短いものとなっている。
売り手と買い手が持っている情報量に大きな格差があることが、日本の既存住宅市場の縮小を引き起こしている可能性があると指摘されており、日本政府は情報の非対称性を解決するために様々な対応を行おうとしている。
米国ではどの不動産業者もMLS(Multi Listing System)やリアリストという不動産に関する大きな情報基盤にアクセスができる状態にあることに加え、情報の信頼性を確認するエスクローという制度も存在することから、不動産業者は買い手の立場に立ったコンサルティングをしなければ競争力を保てない状態が構築されている。

日本の不動産流通の特徴

日本政府は既存住宅流通を活性化するための取り組みを、急速に進めつつある。2009年には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、耐用性能の高い住宅に対する補助、税制、金融上の措置による支援を行っている。

また住宅に関する修繕履歴などを蓄積することも進められている。さらに不動産業者は重要事項説明時にインスペクションの有無を報告することが義務づけられた。しかし、図１として全住宅流通量を既存住宅流通と新築住宅着工に分けたものが示されているが、既存住宅の流通比率は日本が14.5％であるのに対して欧米主要国のそれは7～9割に上っている。依然彼我の差は大きい。

図1　全住宅流通量に占める既存住宅流通戸数の国際比較

スクリーンショット (24)

注１）国土交通省資料による
注２）各国とも2018年の数値

なぜ日本の既存住宅流通市場は未発達なのか

このような「日本の不動産流通の特徴」を引き起こしている原因として、「情報の非対称性」が指摘されることが多い。経済学においては、売り手と買い手が持っている、財の品質に関する情報量に大きな格差がある場合は、「逆選択」と呼ばれる市場から良質な財が逃避してしまう現象が生じることが知られている。このような逆選択が、日本の既存住宅市場を縮小させている可能性が指摘されている。

日本政府は、情報の非対称性問題を解決するために様々な対応を行おうとしている。現在も米国で普及しているMLS(Multi Listing System)をモデルに、不動産取引においてやりとりできる情報を蓄積する「情報ストック構想」などの政策が講じられようとしている。

このような政策の施行によって、既存住宅流通の活性化は進むだろうか。ここで、既存住宅の売り手と買い手が登場する簡単なゲームによって、日本の既存住宅市場の状況を描く。売り手の選択できる戦略は、現在居住している住宅に関する管理レベルである。一方、買い手には売りに出されている既存住宅の品質に関する「調査をしない」という戦略と、「調査を実施する」という二つの戦略があるものとする。

二つのゲームのプレイヤーの選ぶ戦略の組み合わせは4通りある。＜管理レベル低×調べない＞という組み合わせを基準にして、表１で（売り手の利得、買い手の利得）を整理している。売り手だけ＜管理レベル高＞という戦略に変更しても、品質に関する調査が行われないから、既存住宅は高い価格では売れず、売り手の利得が0に低下する。次に買い手のみがインスペクションを行っても、売り手が高いレベルの管理を行っていない限り、コストをかけた分だけ買い手の利得は低下して0になる。しかし両方が同時に戦略を変えた場合は、双方の利得が倍増する。

表１　既存住宅市場の売り手と買い手の利得表

このようなゲームは複数均衡問題として知られている「解決が困難な問題」である。このゲームでは、＜管理レベル低×調べない＞という状態と、＜管理レベル高×調べる＞という状態が双方とも、「ナッシュ均衡」といわれる状態になっている。

しかし、＜管理レベル低×調べない＞均衡に社会がある場合に、双方にとってより望ましい＜管理レベル高×調べる＞という均衡に移行することができるだろうか？

それは非常に困難だ。表１から明らかなように、一方だけが戦略を変えても、相手が戦略を変えない場合、戦略を変えた方の利得は低下する。二つの均衡のうち社会的な価値が低い均衡を、価値が高い均衡に移行させることは、自然には実現しない。売り手と買い手が同時に選択を変更することが必要になる。そのためには、売り手と買い手というゲームに登場するプレイヤーが「同時に行動を変える」ことが、双方にとって好ましい結果をもたらすという世界観を共有することが重要だろう。

既存住宅流通の阻害がもたらすもの

自分が住んでいる家を売却することができない場合、自分だけで「その住宅を使い切ってしまう」という居住スタイルがもたらされる。

技術的には、住宅という財は世代を超えて存続させることができる。しかし、既存住宅市場が発達していないことから、日本の住宅の寿命は欧米のそれに比較して非常に短いものとなっている。滅失住宅の平均寿命を国際比較すると、日本は27年（「住宅土地統計調査」（2003、2008））、米国は64年（”American Housing Survey”(2003,2007)）、英国は84年（”Housing and Construction Statistics”(2003,2008)）となっている。

このように既存住宅の流通が日本で阻害されていることは、人々に様々な悪影響を与えている。これらを解決するためには、どのような対応が図られるべきであろうか。次に、既存住宅流通に大きな役割を果たすであろう不動産業者の役割を考察してみた。

不動産業社とはどんな存在なのか？

既存住宅は新築時の図面がなかったり、備えていた性能が不明であるケースがたくさんある。そもそも、住宅購入後の維持管理状態が現在の建物の品質を大きく左右する。このため既存住宅流通にあたって必要な情報は、新築住宅に比べて種類も量も飛躍的に増大する。必要な情報がやりとりできない場合は、買い手は既存住宅の品質及び価格の妥当性を判断することができず、売買は成立しない。つまり、既存住宅流通を促進するためには、質の良い十分な情報のやりとりが行われる環境が必要だ。

しかし不動産市場とは、不動産の売買を行ったことのない売り手と買い手が、非常に高額な取引を行う場所である。このような専門知識も経験もない主体同士が相手をサーチするような場合、そのコストが非常に大きなものとなり、自分の好みにあった住宅を取得できない、思ったような価格で売れないなどの結果がもたらされよう。このため、一定の資格を認定された専門家がそのやりとりを仲介する仕組みが、どの国においても発達している。不動産業者とは売り手と買い手のサーチコストの削減を通じて、不動産売買を促進する役割を果たしてきた。

つまり不動産業者は、売り手と買い手を引き合わせるマッチング、売り手と買い手に取引を完遂させるバーゲニングの支援を行うという役割を果たしてきた。

米国のマッチングの仕組み

この記事では特に、不動産業者のマッチング機能に着目する。不動産業者は売り手が提供する物件のリストを買い手に開示することで、売り手と「物件が自らのニーズに合致していると考える買い手」のマッチングを実現する。

物件の情報提供サービスは、リストを作り上げるまでは大きな費用が必要だが、もう一人の買い手に情報提供する追加コストは、非常に低いか０だという情報財としての特性をもつ。このような場合、自然に独占が生じるといわれる。また、このリストはネットワーク外部性として知られる性質がある。古い例えだが、よく用いられるものを示そう。「世界で1台しかないファクシミリ機」に価値がなく、ファクシミリ機の価値は他の人たちもそれを持っていて、あなたとファックスのやりとりができる点にある。持っている人の数が多ければ多いほど、価値が大きくなるファクシミリ器のような性質をネットワーク外部性という。不動産業者が持っているリストはまさにそのような性質を持つと考えられよう。リスティングされる売り手にとっては、そのリストを利用する他の売り手が多ければ多いほどリストの価値があがる。そのようなリストは高いサービスを買い手に対してもたらすため、多くの買い手を引き付けるからだ。このため、地域不動産市場ごとにこのサービスは独占的に供給されることが効率的だ。

米国における実態をみてみよう。米国では民間会社が、登記情報、住環境に関する情報などの基礎データを一元的に収集管理している。地域の不動産市場ごとに設立されているMLSは、地域のほとんどの不動産業者の持つ物件リストを、この基礎情報と併せて提供することで、マッチングを効率的に進めている。

MLSは中小事業者だけではなく大手不動産業者も参加しており、彼らによる囲い込みもおこらないよう管理されている。これには、MLSが地域独占の仕組みであるという性格付けが影響している。つまり、地域不動産市場の独占を可能ならしめている仕組みだからこそ、構成不動産業者はMLSの効率性に重大な関心を寄せる。例えば、囲い込みの禁止等適切な管理を行うインセンティブが存在する。さらに契約を完遂するためには、仮契約時の情報の信頼性を確認するエスクローという制度も存在する。

我が国でマッチング機能を果たしているのは、レインズだ。レインズは全国で４つあり、地域不動産市場を超えた地域を対象としている。これは、米国のMLSが自然発生的に誕生した地域独占の仕組みであるのに対して、レインズは人為的に事業者が政府の関与の下に誕生させた仕組みであることに起因するのかもしれない。レインズによって、我が国の不動産流通市場における情報提供の一定の効率性が確保されている。しかし、現在のレインズは地域不動産市場としては過大な規模で運営されているため、情報の管理を適切に行うインセンティブがない。近年是正する試みが行われたものの、囲い込みを可能とする情報の操作も可能な状況となっていたとされる。

米国ではどの不動産業者もMLSという大きな情報基盤にアクセスできるため、不動産業者の競争力は、「どれだけ買い手の立場に立ったコンサルティングができるか」にかかってくると言われる。そうであれば、提供される情報も伝統的な不動産業者が提供したものを深化拡大する必要があろう。つまり、住宅性能表示、建物履歴、マンション管理組合などの管理体制に関する建物情報を豊富に含むものが、情報として提供される必要がある。

既に「いえかるて」などにおいて、これらの情報の蓄積が進みつつある。前述のようにこのようなデータベースにはネットワーク外部性が存在するため、それぞれのデータベースが一元化、またはデータベース間の接続が行われることで、その機能は大きく向上する。そもそも住宅履歴情報やマンションの管理体制にかかる情報などは、不動産売買のデータベースとアクセス可能になることで、管理状況と売買価格、売買確率の関係が明らかになり、本来のねらいが実現されるのではないだろうか。前述のとおり、米国ではリアリストという単一のデータベースにより、不動産の周辺環境、過去の成約価格などの情報が集約されている。MLSがそこから情報を引き出すことで、リスティングの依頼のあった不動産に関する詳細な情報が作り上げられる。我が国においても同様の情報提供体制が整備されることが必要だろう。今後マンション管理に関する情報開示や、政府が進めている情報ストック構想の進展やその効果を注視していきたい。

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