「築浅好きは日本だけ」はもう古い？米住宅市場で進む“築年数フィルター”

2026.03.04

海外不動産Insights

【この記事のポイント（Insights）】

米国でこれまで重用視されにくかた「築年数」に注目が集まりはじめたのは、保険加入可否を大きく左右するから
屋根・配管・電気設備が古い物件は保険加入できず、ローンが組めないために流動性が落ちる
市場は暴落ではなく“保険加入可否”で二極化する

住宅の平均寿命が50年を超えており、長ければ100年を超えるものも珍しくないアメリカ。築年数が物件価値を大きく左右する日本と違い、古い物件も価格が落ちにくいと言われてきました。そんな常識が、近年崩れつつあります。

変化のきっかけは、住宅保険の引受基準の厳格化、いわゆる“築年数フィルター”の強化です。これは単なる保険料の値上げではありません。条件に合わない住宅は、そもそも保険を引き受けないという動きが、一部の州で現実になっています。この記事では、住宅保険業界で強化されつつある築年数フィルターの実態と、住宅市場が受ける影響について解説します。

保険引受基準の厳格化が、買い手を減らすメカニズム

これまで米国では、「築年数そのものは価値を決めない」と言われてきました。適切にメンテナンスされていれば、築40年、50年の住宅でも十分に流通し、価格も大きくは崩れない。実際、米国の住宅は木造中心とはいえ、修繕・更新を前提とした“長く使う文化”のもとにあります。これは新築志向が強く、「築浅＝安心」「築古＝値下がり」という構図が明確な日本とは対照的でした。

しかし2026年の米国では、その前提が静かに揺らぎ始めています。理由はシンプルです。築年数が、保険の引受可否を左右し始めたからです。価格評価のロジックが変わったのではありません。金融インフラの側が、築年数を“フィルター”として使い始めているのです。保険に入れないことは、単に無保険になるということだけを意味しません。

米国では住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入はほぼ必須条件です。つまり、「保険に入れない
」→ 「ローンが組めない」 → 「買い手が減る」という構造になるのです。売却時に買い手がどれだけ存在するかは、個々の物件の価値、ひいては中古住宅市場を大きく左右します。保険は単なる経費ではなく、物件の流動性を支える金融の土台なのです。

保険加入条件はどう変わる？知っておきたい3つのポイント

保険加入の条件がどのように変わったのか、具体的に見てみましょう。築年数フィルターとして取り上げられることが多いのは以下3つです。

1｜屋根の年数制限

特にフロリダ州では、ハリケーン被害の増加により屋根に対する審査が厳格化しています。一般的な傾向として、アスファルトシングル屋根は15年超で追加検査、20年前後で更新拒否や交換証明要求といった事例が増えています。屋根交換費用は地域差がありますが、2万〜5万ドル程度になることも珍しくありません。購入時には問題がなくても、更新時に突然求められる可能性があります。

2｜Four-Point Inspectionの一般化

築30年以上の物件では、保険会社がFour-Point Inspectionと呼ばれる簡易検査を求めるケースが広がっています。対象は「屋根」「電気設備」「配管」「HVAC」の4点です。これらに不具合がある場合、修繕完了まで保険加入が認められないことがあります。築年数が直接価値を下げるのではなく、築年数が「追加コストの発生確率」を高めるのです。

3｜特定設備の排除

築1980〜1990年代の住宅では、ポリブチレン配管や特定メーカーの電気パネルが使われていることがあります。これらは水漏れや火災リスクが指摘され、引受拒否対象になる場合があります。

これらの観点で問題ありとなった物件では、保険加入のために設備更新が必要になります。購入価格が割安に見えたとしても、実質利回りが大きく低下する可能性があるのです。