新型コロナウイルスがアメリカ不動産投資に与える影響

2020.04.13

Highlights

米国の不動産取引は思いのほか順調に動き続けている
新築や開発中の工事など遅れが出ている分野もある
コロナショックが単なる逆風とはかぎらない
情報収集を怠らないことが重要

3月のアメリカ、経済活動は日本に近い状況

3月からアメリカでも新型コロナウイルス感染症の拡大防止のために、各地で外出禁止令が出されています。米国不動産への投資を行っている、または考えている日本の方にとって、どんな影響がありそうかをお伝えします。

まず、オープンハウスが仕入れを行っているエリアの現状ですが、スーパーは時短営業となり商品もふだんよりは少なめですが、物流は止まっておらず生活に困るようなことはないようです。レストランは持ち帰り営業のみ。ネットアクセスは平時よりもやや遅い印象です。ライフラインは通常どおり使用可能です。

一方この状況でも外出が認められている職業があります。医療系、軍や警察、発電設備やダムなどのインフラ系の職種などはもちろん該当していますが、“生活基盤を維持するのに不可欠なサービス”として不動産業も認められています。お客様からの要望、売主様からの了解等があれば内覧もできる状況です。

米国の不動産取引はまずまず順調

不動産取引は続いています。MLSという不動産のポータルサイトのデータによれば、3月に関してはテキサス、ジョージアともに、前月より市場滞留期間が短くなり、成約価格も上がっています。これは不動産の需要が依然高いことを意味します。例年、冬である1月、2月は動きが良くないシーズンなので、3月に入って良くなってくるのは通常どおりなのですが、今年も概ね例年通りの動きとなっています。

また外出禁止令が出されたにも関わらず、新規物件数も前月から増加しています。ただし成約件数は新型コロナウィルスの影響もあるのか、微増に留まっています。

さらに、賃貸募集も通常通り行われており、新規賃貸付けに関しても、当初の推定通り順調に稼働しております。

4月に入ってからのデータはまだ不十分ですが、やはり取引件数は減っているようです。しかし、成約日数は前年や前月と比べても、また直近5年の中でもかなり短くなっていて、成約価格も高水準になっています。不動産の値崩れは起きていないようです。

新築や商業不動産には影響も出ている

とはいえ新型コロナウィルスの悪影響も出てきています。一つは工事関係です。外出禁止や在宅勤務の動きが広がっていることもあり、工場の停止による資材の供給ストップや、人材確保の難しさから、たとえば新築や開発中の工事などへの影響が出ています。

また、ネット広告の掲載等は引き続き実施しており、現地の不動産会社では3Dで住宅の中を見ることができるようなビデオツアーを行ったりもしていますが、内覧数は減少し、募集期間も長くなってしまうことが予想されます。現テナント様は退去日の、入居希望者様は入居日の延期を希望される事例が発生しているほか、一部のテナント様から、就業状況の変化により4月分の賃料の支払いが困難である旨の連絡を受けています。

なお、トランプ大統領からは、賃料滞納裁判や強制退去執行手続の延期が通達されているので、具体的な対策は難しい状況です。ただし、この状況で賃料相場が崩れることはなさそうです。

この状況を鑑みて、アメリカでは失業者に対する保険の拡充が発表され、一律給付の決定もなされています。現地管理会社では、職を失ったテナント様に対しては、失業保険等の申請を強く推奨することで、少しでも賃料の滞納を防ぐべく努めています。