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| オープンハウスのアメリカ不動産投資が選ばれる4つの理由と失敗しないための注意点を解説

2024.01.24

【この記事のポイント（Insights）】

オープンハウスは不動産の購入から売却までをフォローするワンストップサービスを提供しており、アメリカの現地法人の存在が強みになっている。
オープンハウスがアメリカ不動産にこだわるのは、アメリカ不動産投資に円安へのリスクヘッジ、中古住宅でも資産価値が落ちにくいなどのメリットがあるから。
アメリカ不動産投資のエリアは「人口増が続いている」「優れた教育機関がある」「交通利便性が高い」などの観点に注目して選ぶことが重要。

アメリカ不動産投資において、「年間取扱高」「年間取引件数」「不動産投資サポート」の3部門でNO.1を獲得し、アメリカ不動産実績3年連続NO.1のオープンハウス。
※日本マーケティングリサーチ機構調べ 2022年12月期_指定テーマ領域における競合調査
※日本マーケティングリサーチ機構調べ 2023年1月期_ブランドのイメージ調査

本記事では、オープンハウスのアメリカ不動産投資が選ばれる理由やアメリカ不動産投資で失敗しないための注意点について、わかりやすく解説していきます。アメリカ不動産投資を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

記事監修

伊東　陽生

記事監修

伊東　陽生

個人・法人のクライアントに向けて米国不動産投資をご案内する。お客様の投資イメージを数値で可視化する提案を得意としており、日々シミュレーションを繰り返す。得意エリアは、不動産価格の成長が著しいテキサス州・ジョージア州。

オープンハウスのアメリカ不動産投資が選ばれる4つの理由

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基軸通貨「ドル」建て資産を形成できたり、資産分散やインフレ対策、高い建物比率を活かした減価償却等、さまざまなメリットがあることから注目を集めているアメリカ不動産投資。

アメリカ不動産投資を実施する上で、オープンハウスのアメリカ不動産投資が選ばれる4つの理由について解説します。

ワンストップサービスで不動産の購入から売却まで任せられる
適切な修繕措置を行い、資産価値を向上し提供している
アメリカ現地法人に現地のリフォーム・物件管理・賃貸管理などすべて任せられる
お客様が売却するときまで一貫してサービス提供を継続

1.ワンストップサービスで不動産の購入から売却まで任せられる

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東証プライム市場に上場している総合不動産グループ「オープンハウスグループ」では、自社グループが一環となりアメリカ不動産投資をサポートしており、不動産の購入から売却までお任せいただくことが可能です。現地に根付いた事業活動で得られた「土地勘」と「アメリカ人の目」をもって、実際に足を運び、仕入れから修繕に至るまで、現地で厳しく物件を見定めています。

ご融資の際には、オープンハウスグループ内のアイビーネットで、アメリカ不動産を担保とした融資商品をご用意しております。また、ご購入時の契約書類の日本語訳など、はじめてのアメリカ不動産投資でも安心してご契約いただけるようサポートいたします。

ご購入後もオープンハウスグループでは、現地法人と日本法人の連携により、日本語による毎月の収支報告をはじめとした、賃貸運用時のオーナー様のさまざまなご要望に対し、適切にお応えできる体制を構築しております。ご売却時には、アメリカ現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に分析し、適切な売却タイミングや販売戦略をご提案いたします。

2.適切な修繕措置を行い、資産価値を向上し提供している

不動産を購入・保有する目的はそれぞれ異なりますが、アメリカの不動産を購入する投資家の多くが「投資運用商品」として購入し、賃貸運用をすることでインカムゲインを手にします。アメリカの不動産価格は値上がりを続けていることから、一定期間賃貸運用をした後に売却をしてキャピタルゲインを手にすることもできます。

そのため、保有する不動産の資産価値を保全し、さらに賃貸運用においてマーケット価値を確保するため、定期的な修繕やメンテナンスは欠かせません。オープンハウスでは、ダラス・ヒューストン・アトランタエリアにおいて修繕定額請負サービスをご用意しています。修繕定額請負サービスは利益の出るサービスではありませんが、それでも実施しているのは、お客様に高額な出費の不安を払拭していただきたいからです。

いくつかあるアメリカ不動産投資のリスクのうち、大きいものは物件価格の下落と、修繕費用の増大とよく言われます。そこで、修繕定額請負サービスをご利用いただくことにより、修繕による予想外の出費が出てしまう可能性が軽減されます。

そうすることで、お客様には安心してアメリカ不動産を購入していただきたいと考えております。なお、定額の料金は今後状況に応じて見直される可能性もありますので、ご了承ください。

3.米国現地法人に現地のリフォーム・物件管理・賃貸管理などすべて任せられる

オープンハウスグループでは、アメリカ内4か所に展開する現地法人が存在するため、現地のリフォーム・物件管理・賃貸管理などすべて任せることができます。アメリカ現地法人に任せることができない場合、言語や時差、地理的な課題などさまざまな障壁によって適切な管理を実現することは難しいです。

オープンハウスでは、現地法人が適切に管理し、日本法人とのネットワークを通じてオーナー様へ連絡をするので、スムーズな管理を実現できます。

4.お客様が売却するときまで一貫してサービス提供を継続

オープンハウスでは、アメリカ不動産の仕入れ・販売・管理・売却を一貫して行うワンストップサービスをご提供しており、お客様が不動産を売却し手放すまで、一貫してサービス提供を継続することが可能です。

お客様のご状況はもちろんのこと、現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に情報解析することで、適切な売却のタイミングや戦略の参考となる情報もご提案いたします。

オープンハウスがアメリカ不動産にこだわる4つの理由

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ここでは、オープンハウスがアメリカ不動産にこだわる理由として、以下の4つを解説します。

基軸通貨「ドル」建て資産を形成できる
資産分散とインフレ対策ができる
中古でも資産価値が落ちにくい
高い建物比率を活かした減価償却が可能

1.基軸通貨「ドル」建て資産を形成できる

アメリカドルは、世界中どこでも通用する通貨力を持つ基軸通貨です。今後もアメリカは世界をけん引する経済大国であり続けることが考えられるため、ドル建て資産を保有するメリットは大きいと言えます。今後円安が進んだ際のリスクヘッジとしても有効です。

アメリカ不動産を所有することは、ドル資産を所有することになります。不動産という資産だけでなく、不動産運用中に得られる家賃収入や売却時の代金などもドルで受け取るため、アメリカ不動産へ投資することはドルへの投資になるとも言えます。

2.資産分散とインフレ対策ができる

資産運用では資産分散が重要です。アメリカ不動産を所有することで、不動産という「資産の分散」とアメリカドルという「地域・通貨の分散」につながります。

一般的に、不動産はインフレに強い資産と言われています。物価が上昇し、通貨の価値が下落するインフレ時には、不動産の価値が上昇する見込みが立ちます。インフレを続けるアメリカで不動産を所有しておけば、アメリカドルへの資産分散とインフレ対策につながります。

3.中古でも資産価値が落ちにくい

アメリカで中古住宅の価値が落ちない理由は3つあります。

1つ目に、新築物件の供給が少なく、住宅市場において中古物件の占める割合が8割以上だということ。

2つ目は、アメリカは日本とは異なりDIY文化が根付いており、住人が建物をリフォームして価値を高めることが広く行われていること。

そして3つ目は、アメリカと日本では資産価値に対する考え方が異なり、築年数を考慮せず建物の劣化や維持修繕の状況に応じて、資産価値が考慮されることです。

そのため、アメリカでは中古物件でも資産価値が落ちにくいという特徴があります。アメリカでは手入れされ長く使われた家への評価が高いことから、中古不動産市場は活発で築50年や100年を超えた不動産でも取引されているのです。

経年による資産価値の減少の心配が少ないため、条件が良い物件であれば運用後の売却時にも利益を出せる可能性が高くなります。仮に、日本の場合は20年運用した後に売却しようとすれば、資産価値が大きく減少して売却損が出てしまう可能性が高いものです。一方、アメリカであれば、売却時にも利益を狙えることがポイントです。

4.高い建物比率を活かした減価償却が可能

建物比率が高いアメリカでは日本より減価償却計上できる額も大きくなります。2020年の税制改正により、個人では簡便法等を用いて減価償却費を計上することで不動産所得を赤字にし、不動産所得の赤字と事業所得や給与所得等と損益通算できなくなりましたが、法人は従来通りこのスキームを活用できます。

※税制改正に対応した個人の償却方法に関しては、弊社オープンハウスの営業担当に個別相談フォームよりご相談ください。

法人であれば従来の通り減価償却を活用できるため、法人で不動産投資するというのも1つの手となります。

アメリカ不動産投資で失敗しないための4つの注意点

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アメリカ不動産投資を失敗しないための注意点として、次の4つが挙げられます。

エリア選びのポイントを押さえる
物件選定のポイントを押さえる
為替リスクを考慮する
信頼できるパートナーを選ぶ

1.エリア選びのポイントを押さえる

エリア選びの際には、次のようなポイントを押さえることが必要です。

人口増が続いている
優れた教育機関がある
交通利便性が高い
居住者の世帯年収が高い
不動産価格と世帯年収との乖離が大きすぎない

人口が増えれば住宅需要が高まり、価格・家賃ともに値上がりが期待できるため、第一に「人口増が続いている」エリアを選ぶことが重要になります。

次に、有名な高校や大学など優れた教育施設がある地域は、そこで学ぶ生徒や学生、さらにはその家族にとって魅力的な場所となります。優秀な人材が集まることで、その地域の知名度やブランド力が高まり、ひいては不動産の需要や価値も押し上げる効果があります。

交通利便性が高いかどうかも重要なポイントです。アメリカの場合日本と異なり「駅近」というよりも「近接する空港の規模や物流拠点としての機能性」のあるエリア選びが重要です。特にアメリカ国内の都市を結ぶハブ機能を持つ空港のあるエリアでは、人が集まりやすく経済活動も活発になり、その土地の価値も高まりやすいと言えます。

加えて、世帯年収が高いエリアでは、その居住者が住宅にかけるコストも大きくなり、そのエリアの不動産価格にプラスの影響を与えます。そのため、居住者の世帯年収が高いかどうかも押さえるべきポイントになります。

最後に、不動産価格が現地の方にとって高すぎないエリアであることもポイントの一つです。不動産価格が世帯年収に対して高すぎて現地の方に手の届かない価格であると、オーナー様の売却時に売却先が限定されてしまい、出口戦略に不安が生じてしまうからです。

2.物件選定のポイントを押さえる

物件選定時のポイントとしては、築年数と物件状態のバランスをみるために修繕履歴を確認することです。

アメリカは日本とは異なり新規建物建築許可を取るのが厳しいため、修繕やリノベーションをすることで物件を維持していることがほとんどです。そのため、中古物件の流通が多いのですが、中には購入時の調査でさまざまな問題が発覚し想定外のコストがかかる物件もあるため注意が必要になります。

3.為替リスクを考慮する

アメリカ不動産を所有する際に注意しなければならないのが為替リスクです。アメリカ不動産投資は、ドル建てで行います。不動産の購入や毎月得られる家賃収入・売却代金はドルで取引するため、為替には注意が必要です。

円安の進む現在、家賃収入や売却額を円へ換金した場合、利益を得られる確率が上がりますが、円高に振れると為替差損となるリスクがあります。

しかしながら、アメリカ不動産の場合は賃料収入や売却益はドルでの収入となるため、ドルを円に転換せずにそのままドルで保有することで円高に振れた場合のリスクを抑えることが可能です。逆に今後さらに円安になった場合、円換算でプラスのメリットを享受することが期待できます。

4.信頼できるパートナーを選ぶ

国内不動産であれば、購入時や運用中に現地を訪れることも可能です。しかし、アメリカ不動産投資を行った際に、頻繁に現地を訪れることは難しくなります。

物件の選定や管理などを不動産会社に任せることになるため、パートナー選びはとても重要です。現地に行かなくても信頼して任せられるパートナーかどうか、慎重に見極めるようにしましょう。

【アメリカ不動産3部門で3年連続NO.1】オープンハウスのアメリカ不動産とは？

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東証プライム市場に上場している総合不動産グループ「オープンハウスグループ」では、自社グループが一環となりアメリカ不動産投資をサポートしています。

オープンハウスだからできる「ワンストップサービス」の内容は以下5つです。

1.賃貸運用・売却時を意識した物件選定
オープンハウスグループでは、現地に根付いた事業活動で得られた「土地勘」と「アメリカ人の目」をもって、実際に足を運び、仕入れから修繕に至るまで、現地で厳しく物件を見定めています。

2.グループ会社による融資商品提供
アメリカ不動産投資において、最も大きなハードルとなるのが融資です。オープンハウスグループ内のアイビーネットでは、アメリカ不動産を担保とした融資商品をご用意しております。

3.ご契約手続き
アメリカ不動産の契約手続きは、エスクローという第三者機関を介して進められるなど、日本の商慣習とは異なる部分が多くあります。

オープンハウスでは、契約書類の日本語訳など、はじめてのアメリカ不動産投資でも安心してご契約いただけるようサポートいたします。

4.ご購入後の管理体制
オープンハウスグループでは、現地法人と日本法人の連携により、時差や言語の壁を超えたプロパティマネジメント業務を行っております。

日本語による毎月の収支報告をはじめとした、賃貸運用時のオーナー様のさまざまなご要望に対し、適切にお応えできる体制を構築しております。

Open House Texas Property Management社が建物の管理をサポートします（一部の州ではプロパティマネジメントを外部委託しております）。

5.ご売却
アメリカ現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に分析し、適切な売却タイミングや販売戦略をご提案いたします。

加えて、東証プライム市場上場企業という安心感・信頼性もあります。

その結果、日本マーケティングリサーチ機構がアメリカ不動産における年間取引数・取扱高において調査を実施した結果「年間取扱高」「年間取引件数」において3年連続NO.1を、また同機構が行ったインターネット調査においても「不動産投資サポート」の3部門で3年連続NO.1を獲得するに至りました。