不動産Insights

アメリカ不動産投資の4つのメリットと失敗しないための対策を解説

2024.01.31

【この記事のポイント（Insights）】

アメリカへの不動産投資は、インフレや人口増などによる不動産価格・賃料上昇のメリットを得られる、資産分散できるなどが利点となっている。
国内銀行からの融資が下りにくい、言語や文化の違いがあるなどの点に注意してアメリカ不動産投資を行うことが重要。
金利変動リスク、ハリケーンなどの自然災害リスク、物件管理のリスクなども考慮する必要がある。

日本国内は今後少子高齢化が進むこともあり、海外への不動産投資を考えている方もいらっしゃるかと思います。不動産の中でも、特にアメリカは将来的な人口増加や経済発展が見込まれ、世界の基軸通貨であるドル建てで資産形成できたり、減価償却をうまく活用できるといったメリットがあります。

本記事では、アメリカ不動産投資の4つのメリットや失敗しないための対策などを解説します。アメリカ不動産投資に興味があるという方は、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。

アメリカ不動産投資でおすすめなのが、オープンハウスのアメリカ不動産投資です。オープンハウスでは、物件の紹介だけでなく融資付けや運用管理・売却までワンストップでサポート。アメリカ4か所に展開する現地法人が管理運用や情報収集し、さらに日本のスタッフがオーナー様へ日本語でまとめてご報告いたしますので、時差や言葉の心配もいりません。日本にいながら英語不要でアメリカ不動産に投資できるので、一度お気軽にご相談ください。

記事監修

伊東　陽生

記事監修

伊東　陽生

個人・法人のクライアントに向けて米国不動産投資をご案内する。お客様の投資イメージを数値で可視化する提案を得意としており、日々シミュレーションを繰り返す。得意エリアは、不動産価格の成長が著しいテキサス州・ジョージア州。

アメリカ不動産投資が注目されている4つの理由

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アメリカへの不動産投資が注目されている理由にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、特に以下4つに絞って解説していきます。

物価上昇に比例して不動産価格・賃料が上昇している
今後の人口増加が見込まれている
経済成長・インフレが続く
住宅供給不足により物件価格が押し上げられる

1.物価上昇に比例して不動産価格・賃料が上昇している

アメリカではコロナ禍等を背景に急激な物価上昇が起こっています。現地で生活する人にとって物価上昇は大きな問題ではありますが、アメリカで不動産投資する人にとっては良い面もあります。物価上昇に比例して不動産価格・賃料が上昇しているという点です。

まだ比較的インフレの速度が緩やかな日本で生活しながら、アメリカの物価上昇に伴う不動産価格の上昇や賃料収入の上昇のメリットを得られる可能性があるため、特に日本で生活しながらアメリカで不動産投資している人にとって、大きな利点となりやすいです。

2.今後の人口増加が見込まれている

人口の増加が見込まれていれば、その分不動産の需要も上がります。国連人口基金（UNFPA）の「世界人口白書2023」によると、2023年のアメリカの人口は3億4,000万人で世界3位の規模を誇ります。

今後もアメリカの人口は緩やかに増加していくことが見込まれており、2030年には3億5,600万人、2050年には3億8,800万人になるとシミュレーションされています。アメリカは人口の増加とともに不動産の需要が上がっていくことから、海外不動産投資の分野で注目されているのです。

3.経済成長・インフレが続く

今後、アメリカは経済成長・インフレが続くことが見込まれています。アメリカにはGAFAなどの巨大IT企業が存在します。今後も世界経済においてその重要性は高まっていくことが見込まれ、アメリカの経済にプラスの影響を及ぼしていく可能性は高いと言えます。

先述の通りアメリカの人口は今後も増加していくことが見込まれています。人口の増加は経済の成長に大きな影響を及ぼします。この点からも、将来に渡ってアメリカの経済が成長していく可能性は高いと言えるのです。

そのほか、アメリカではコロナ禍後に急激なインフレが進んでいます。インフレは良いことばかりではありませんが、不動産投資という点で見れば、不動産価格や家賃の上昇につながるなどプラスの側面があると言えます。

4.住宅供給不足により物件価格が押し上げられる

アメリカでは長年にわたり、住宅の供給が需要に追いついていません。この住宅不足の背景には、自治体による開発規制の厳しさがあると考えられています。アメリカの自治体が住宅開発に対して厳しい規制を課していることが、住宅供給の制約要因となっているのです。

また、ほかには「コロナ禍において家を手放すリスクを避けたいという人々の心理」「住宅に使用される木材を供給する木材業界の不調」などの理由があり、アメリカにおける住宅不足が発生しています。

住宅の供給不足により、不動産投資という点ではプラスの側面もあります。需要に対して供給が少ない状況になると、不動産価格が上昇する要因になりうるからです。こうした点が、アメリカ不動産投資が注目を集める理由として挙げられます。

アメリカ不動産投資の4つのメリット

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アメリカ不動産には、多くの投資家たちから支持されるメリットがあります。ここでは、アメリカ不動産投資のメリットとして次の4つを解説します。

基軸通貨「ドル」建て資産を形成できる
資産分散とインフレ対策ができる
中古でも資産価値が落ちにくい
高い建物比率を活かした減価償却が可能

1.基軸通貨「ドル」建て資産を形成できる

アメリカドルは、世界中どこでも通用する通貨力を持つ基軸通貨です。今後もアメリカは世界をけん引する経済大国であり続けることが考えられるため、ドル建て資産を保有するメリットは大きいと言えます。今後円安が進んだ際のリスクヘッジとしても有効です。

アメリカ不動産を所有するということは、ドル資産を所有することになります。不動産という資産だけでなく、不動産運用中に得られる家賃収入や売却時の代金などもドルで受け取るため、アメリカ不動産へ投資するということはドルへの投資になるとも言えます。

2.資産分散とインフレ対策ができる

資産運用では資産分散が重要です。アメリカ不動産を所有することで、不動産という「資産の分散」とアメリカドルという「地域・通貨の分散」につながります。

一般的に、不動産はインフレに強い資産と言われています。物価が上昇し、通貨の価値が下落するインフレ時には、不動産の価値が上昇する見込みが立ちます。インフレを続けるアメリカで不動産を所有しておけば、アメリカドルへの資産分散とインフレ対策につながります。

3.中古でも資産価値が落ちにくい

アメリカで中古住宅の価値が落ちない理由は3つあります。

1つ目に、新築物件の供給が少なく、住宅市場において中古物件の占める割合が8割以上だということ。

2つ目は、アメリカは日本とは異なりDIY文化が根付いており、住人が建物をリフォームして価値を高めることが広く行われていること。

そして3つ目は、アメリカと日本では資産価値に対する考え方が異なり、築年数に囚われることなく建物の劣化や維持修繕の状況に応じて、資産価値が考慮されることです。

そのため、アメリカでは中古物件でも資産価値が落ちにくいという特徴があります。アメリカでは手入れされ長く使われた家への評価が高いことから、中古不動産市場は活発で築50年や100年を超えた不動産でも取引されているのです。

経年による資産価値の減少の心配が少ないため、条件が良い物件であれば運用後の売却時にも利益を出せる可能性が高くなります。仮に、日本の場合は20年運用した後に売却しようとすれば、資産価値が大きく減少して売却損が出てしまう可能性が高いものです。一方、アメリカであれば、売却時にも利益を狙えることがポイントです。

4.高い建物比率を活かした減価償却が可能

建物比率が高いアメリカでは日本より減価償却計上できる額も大きくなります。2020年の税制改正により、個人では簡便法等を用いて減価償却費を計上することで不動産所得を赤字にし、不動産所得の赤字と事業所得や給与所得等と損益通算できなくなりましたが、法人は従来通りこのスキームを活用できます。

※税制改正に対応した個人の償却方法に関しては、弊社オープンハウスの営業担当に個別相談フォームよりご相談ください。

法人であれば従来の通り減価償却を活用できるため、法人で不動産投資するというのも1つの手となります。

アメリカ不動産投資の4つのデメリット

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一方、アメリカ不動産投資にはデメリットもあり、次の4つが挙げられます。

国内銀行での融資が下りず、まとまった現金が必要
英語での契約や交渉が必要でハードルが高い
言語や文化の違い、時差で物件管理が大変
物件選定が難しい

1.国内銀行での融資が下りず、まとまった現金が必要

国内不動産への投資であれば、基本的に金融機関から融資を受けて投資できるため、それほど多くの自己資金は必要ないかと思います。しかし、アメリカ不動産への投資で融資してくれる金融機関はまだ多くはありません。

アメリカ不動産への融資を行う金融機関があるとしても、金融機関によって金利や返済期間など変わってきます。国内不動産投資と比較して金利は割高となりやすく、また借入期間は短くなることも多い傾向です。一般的に融資比率は50％程と小さいため、アメリカ不動産投資を行う際にはまとまった自己資金が必要になってしまうことを認識しておくべきです。

仮に、アメリカ不動産の価格が5,000万円で融資比率が50％とすると、融資を受けられる額は最高でも2,500万円ほどになってしまいます。つまり、2,500万円の自己資金を用意する必要があります。

融資を得られなかった場合、購入は現金一括になります。物件によっては億単位の現金が必要になるため、投資のハードルが高い点には注意が必要です。

2.英語での契約や交渉が必要でハードルが高い

アメリカ不動産に投資する場合、現地の人との購入交渉や入居者への対応など、英語が必要になります。不動産売買契約書など契約に関わる書類は、日本語でも読み解くのが難しいものです。それが英語ともなるとかなりの英語レベルが要求されます。

3.言語や文化の違い、時差で物件管理が大変

アメリカでは日本の「当たり前」は通用しません。言語も文化も違う国で、日本にいるような感覚で手続きや運用をしているとトラブルに発展する可能性が高くなります。

また、時差の違いも日常の管理のしにくさにつながります。日本とアメリカでは時差が13～16時間と半日分ほどあるため、管理会社との連絡がスムーズにいかないケースも多くあります。

そもそも、管理会社の質も日本と同じと考えるべきではありません。そのような国の違いを理解しておくことが大切です。

4.物件選定が難しい

日本であれば、インターネットなどを駆使して情報を集めるだけでなく直接現地に行って物件や周辺状況をその目で確認することも容易です。しかし、アメリカまで不動産を直接確認しに行くことは、そう頻繁にできるものではありません。

また、現地の状況やニーズも日本よりも把握しにくいものです。ネットの情報だけで物件を選んで、実際は治安の悪いエリアの物件や利益の出ない不動産だったというトラブルも少なくないので注意が必要です。

アメリカ不動産投資で想定される4つのリスク

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失敗を避けるために知っておくべき、アメリカ不動産投資で想定される4つのリスクについて解説します。具体的には、以下の4つです。

為替リスク
金利変動リスク
自然災害リスク
物件管理のリスク

1.為替リスク

海外不動産を所有する際に注意しなければならないのが為替リスクです。アメリカの不動産投資は、ドル建てで行います。不動産の購入や毎月得られる家賃収入・売却代金はドルで取引するため、為替には注意が必要です。

円安の進む現在、家賃収入や売却額を円へ換金した場合、利益を得られる確率が上がりますが、円高に振れると為替差損となるリスクがあります。

しかしながら、アメリカ不動産の場合は賃料収入や売却益はドルでの収入となるため、ドルを円に転換せずにそのままドルで保有することで円高に振れた場合のリスクを抑えることが可能です。逆に今後さらに円安になった場合、円換算でプラスのメリットを享受することが期待できます。

2.金利変動リスク

ローンを利用する際には金利変動リスクに注意が必要です。ローンには変動金利と固定金利があり、変動金利は借りた後に一定期間で金利が変動する可能性があります。

不動産投資は数年間にわたって運用することが一般的であり、借入期間中に何があるかわかりません。特に近年では、コロナ禍後のインフレを抑えるために、アメリカでは利上げが進められており、ローン金利はどんどん高くなっている状況です。変動金利を選択している場合、ローン金利が高くなるとそれだけ返済額が大きくなってしまいます。

3.自然災害リスク

不動産投資は自然災害リスクに注意しなければなりません。特にアメリカにおいては、ハリケーンなどの自然災害に注意するべきです。

アメリカの中でも、ハリケーンの被害に遭いやすい地域とそうでない地域があります。過去のハリケーンの情報など事前にしっかりと確認しておき、被害に遭いにくい物件を選ぶか、被害の多い地域であれば保険などで事前に対策することも考えられます。

4.物件管理のリスク

最後に挙げられるのが、物件管理のリスクです。日本にいながらアメリカ不動産に投資する場合、基本的には現地の管理会社に管理を任せることになるかと思います。現地の管理会社がしっかりと管理すればよいのですが、日本のように細やかに管理しない会社もあるため、現地の管理会社を選ぶ際には注意が必要です。

仮に現地の管理会社がしっかりと管理している場合でも、気軽に現地を見に行けないため、なにかトラブルが発生していたとしても気づくのが遅くなってしまう可能性もあるのです。結果として、管理されずに長期間放置されることで家賃収入が落ちてしまったり、修繕に必要以上に費用がかかってしまうなどの事態が発生する場合があります。

【アメリカ不動産3部門で3年連続NO.1】オープンハウスのアメリカ不動産とは？

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東証プライム市場に上場している総合不動産グループ「オープンハウスグループ」では、自社グループが一環となりアメリカ不動産投資をサポートしています。

オープンハウスだからできる「ワンストップサービス」の内容は以下5つです。

1.賃貸運用・売却時を意識した物件選定
オープンハウスグループでは、現地に根付いた事業活動で得られた「土地勘」と「アメリカ人の目」をもって、実際に足を運び、仕入れから修繕に至るまで、現地で厳しく物件を見定めています。

2.グループ会社による融資商品提供
アメリカ不動産投資において、最も大きなハードルとなるのが融資です。オープンハウスグループ内のアイビーネットでは、アメリカ不動産を担保とした融資商品をご用意しております。

3.ご契約手続き
アメリカ不動産の契約手続きは、エスクローという第三者機関を介して進められるなど、日本の商慣習とは異なる部分が多くあります。

オープンハウスでは、契約書類の日本語訳など、はじめてのアメリカ不動産投資でも安心してご契約いただけるようサポートいたします。

4.ご購入後の管理体制
オープンハウスグループでは、現地法人と日本法人の連携により、時差や言語の壁を超えたプロパティマネジメント業務を行っております。

日本語による毎月の収支報告をはじめとした、賃貸運用時のオーナー様のさまざまなご要望に対し、適切にお応えできる体制を構築しております。

Open House Texas Property Management社が建物の管理をサポートします（一部の州ではプロパティマネジメントを外部委託しております）。

5.ご売却
アメリカ現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に分析し、適切な売却タイミングや販売戦略をご提案いたします。

加えて、東証プライム市場上場企業という安心感・信頼性もあります。

その結果、日本マーケティングリサーチ機構がアメリカ不動産における年間取引数・取扱高において調査を実施した結果「年間取扱高」「年間取引件数」において3年連続NO.1を、また同機構が行ったインターネット調査においても「不動産投資サポート」の3部門で3年連続NO.1を獲得するに至りました。