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米国不動産投資の成否は、購入後に決まる。オープンハウスが「管理」に力を入れる理由

不動産投資では、購入時の価格や利回りに注目が集まりがちです。しかし、実際の収益や満足度は、購入後の管理によって大きく左右されます。空室、修繕、更新、退去、税金、保険などへの対応が積み重なって、投資成果は形づくられていくからです。

とりわけ米国不動産では、その重要性がさらに高まります。アメリカの入居者は少々老朽化した家でも気にせず借りてくれる代わりに、カジュアルに修繕要望を出す文化があるからです。築浅やリノベーション物件を借りて、退去時も綺麗に返そうと心がける日本人と比較すると、管理の手間やコストの差に驚くことになるでしょう。この手間やコストを適切にマネージできるかどうかで、投資効率に歴然とした差が生まれるのです。

自主管理はイバラの道

しかし、日本人オーナーが米国にある物件を自分で管理するのは困難です。言語の違いはもちろん、日米で不動産管理の前提となるルールや常識が大きく異なるからです。入居者対応に限らず、HOA（住宅所有者協会）とのやりとりのような日本にはない手続きや、固定資産税の納付や減額交渉、火災などのトラブル発生時の保険申請といった日米でルールや手順が異なる実務にも対応しなければなりません。

かといって現地管理会社を利用すれば解決するかというと、それも簡単ではありません。米国人オーナー以外と付き合いのある会社は少なく、オーナー側も米国の商習慣や相場観を理解している前提で話が進む場面が少ないからです。何を確認すべきか、費用は妥当なのか、どこまでが自分の責任なのか。日本人オーナーが自力で判断するには、想像以上にハードルがあります。

安く済ませようとした結果、かえってコストが高く付いたり、思わぬストレスを抱えることになりかねないのです。

オーナーが“ほとんど何もしなくていい”管理を目指して

オープンハウスが管理に力を入れているのは、こうした現実があるからです。私たちが目指すのは、単なる代行サービスではありません。日本人オーナーが、米国不動産をできるだけ手間なく保有し続けられる体制づくりです。入居者募集、賃料回収、更新、退去、原状回復といった通常の管理業務に加え、HOA対応、固定資産税の納付代行や減額交渉、保険申請代行まで幅広くカバーし、オーナーが現地と直接やり取りしなくても運用できる仕組みを整えています。

購入後の不確実性に備えるためのサービスも好評です。「修繕サポートプラン」という修繕費用のリスクを低減するプランを利用されるお客様は約7割、さらに約2割が賃料や空室リスクまでカバーする上位ププランを選択しており、約9割のお客様がリスクヘッジのための仕組みを利用しています。

こうしたプランをご利用いただければ、ご自身で対応しなければいけないことはほとんどありません。こちらからお送りするレポートをご確認いただき、ご要望がある場合にだけご指示をいただければ十分です。日常的な実務対応の大半は、当社側で完結します。お客様のなかには、「アメリカに不動産を持っているという実感すらない」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

管理会社を選ぶための品質基準とは？

こうした管理サービスの品質は第三者からも高く評価されています。米国内で戸建賃貸や賃貸専用住宅の管理・運営を担う企業を表彰する「IMN SFR Awards」にてSFR/BTRオペレーター部門で全米1位を獲得。このアワードでは、管理戸数（規模）、オペレーションの効率性・革新性（テクノロジー活用など）、入居者満足度、サービス品質、財務的パフォーマンス（賃料回収率、稼働率の維持など）などさまざまな観点で運営品質を総合的に評価されます。全米屈指の名誉ある賞であり、日本資本の企業の受賞は快挙と言えます。

数字として分かりやすく示される物件価格や利回りに比べ、管理体制の違いはオーナーからは見えにくいものです。だからこそ、自身に合った管理会社を見つけるのも困難です。しかし、長く保有するのであれば、管理体制は軽視できません。空室が出たとき、修繕が必要になったとき、税金や保険の手続きが発生したとき、どこまで任せられるのか。過去の事例について質問し、管理会社の経験値を測ってみるのもいいでしょう。

米国不動産投資の成否は、買った瞬間ではなく、購入後の運用で決まります。購入後まで見据えて投資先を選ぶなら、物件の条件だけでなく、その先の管理を誰がどこまで支えてくれるのかも注目することをおすすめします。