守りの資産として見る、不動産|オープンハウスのアメリカ不動産投資

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4章 守りの資産として見る、不動産

■不動産は、売りから入れない

「リスク分散を成立させるために不可欠な、各種アセットの性質理解」で、不動産はオフェンスとディフェンスのバランスがいいアセットだと紹介した際、実物資産であるがゆえに暴落しにくいとご説明しました。

ここでは、また別の側面から不動産価格が安定している理由を紐解いてみます。タイトルにもあるように、不動産は売りからはじめることはできません。買って手に入れたものを、売って手放すという、通常の買い物と同じ流れで取引を行います。当たり前のことのように思ってしまいますが、投資商品のほとんどは売りから入る取引が存在します。手元にない資産を売り、後日買い戻す取引、「空売り」です。

ウクライナ情勢を受けてルーブルの価格が暴落しましたが、下落のトレンドを決定的にしたのも、大量の空売りでした。通貨にしろ、株にしろ、ゴールドや資源の先物にしろ、一度ケチが付いた商品には、「もっと下がるだろう」と目論んだ人からの売り注文が殺到します。結果として下げの勢いが増し、ボラティリティーが高まります。

しかし、不動産の場合は空売りができません。「あの物件、割高だな。これから下がりそうだな」と思う人がいたところで、その人にできるのは買わないという判断だけ。下げに乗じて稼ぐという手法が使えないため、暴落が発生しにくいのです。

■売りから入れないのは、「この世にただ1つ」だから

数あるアセットのなかでも、売りから入れない商品はそう多くありません。ではなぜ、不動産は売りから入れないのでしょうか? その理由は、不動産が唯一性を持った商品だからです。

株式市場で空売りが成り立つのは、株式に唯一性がないからです。A社の株式1株の価値は、Bさん個人が所有していても、C証券が所有していても、まったく同じ価値を保証されています。そのため、A社株を持っていないDさんが、A社株を保有するC証券から借りて売り、買い戻すことが可能です。実物資産でも市場取引される商品の多くは唯一性がありません。ゴールド1gの価値は、所有者が誰でも同じです。石油や小麦粉は産地でおおまかに区別されてこそいますが、そのなかの1ガロンや1袋だけを取り出して、これだけが特別な価値を持つと主張することはできません。こういった商品は、先物取引が可能で、先物には空売りが付き物です。

一方、不動産は1つ1つの物件が「この世にただ1つ」しかありません。同じ会社が、同じ図面で、同じ材料を使って、全く同じ広さの土地に家を建てたとしても、建っている場所が異なります。例え隣同士だとしても、道にどう接しているか、逆隣の土地はどんな風に使われているかによって、価値が大きく異なります。

空売りを成立させるには、空売りした資産と等価の資産を買い戻せる市場環境が必要ですが、不動産ではそんな状況はまずありえません。強いて言えば、売った物件をそのまま買い戻せば等価にはなるのですが、取引時の手数料が大きい不動産取引を短期間で繰り返すのはナンセンスですし、何より買い手が手放さない限り買い戻すことはできません。不動産で空売りを成立させるのは実質的に不可能なのです。

■減価償却でキャッシュフローを強靭化する

守りの資産としての不動産を語るうえで、もう1点重要なのが、税の繰り延べ効果です。不動産の取得費用は減価償却によって損金算入が可能です。償却期間中の利益を圧縮することにより、個人なら所得税、法人なら法人税の納税額を抑えることができます。個人の場合には売却時の税率が譲渡所得になるため、給与所得や事業所得との税差分の税負担額を減らすことができます。法人の場合は売却益に対する税率が保有時と同じため、繰延になります。

繰延の場合は、通算の納税額は変わりません。しかし、投資に関心のある方ならば、毎年の納税額を抑えることにより手元に資金が残ることの重要性はお分かりいただけるはずです。キャッシュフローに余裕が生まれると、その手元キャッシュを新たな投資に回したり、家計や経営の安定化のための備えとすることができるからです。資産防衛に長けた人々はこの仕組をうまく利用しています。100年以上の歴史を持つ老舗企業について調べてみると、ほぼ例外なく不動産投資を行っていることに驚くはずです。本業と並行して不動産業を営むことで、手元にキャッシュを残し難局に備える。法人にとって不動産事業はリスクヘッジ手段でもあるのです。

■不動産にもリスクはある。ただし、大部分は目利きと経験とで取り除ける

ここまでは、ボラティリティーが小さいことや、キャッシュフローに余裕を生むことを根拠に、守りのアセットとしての不動産の魅力をご紹介しました。しかし、不動産もゼロリスクではありません。たしかに価格変動リスクは小さいのですが、他のアセットにはないリスクがあります。代表的なものを3つ紹介します。

まず、空室のリスク。借り手が常にいる人気物件ばかりではありません。物件によっては空室状態が続くこともあり、その期間は固定資産税やメンテナンス費などが出ていくだけのマイナス収支になります。

次に、修繕リスク。実物資産ですから、故障や劣化が付きものです。まだ使える状態でも、入居のニーズによってはリフォームや設備投資が必要かもしれません。

最後に、流動性リスク。1つ1つの物件が異なり、かつ単価も高いため、買い手が購入を決断するまでに時間がかかります。また、実物の受け渡しが伴う分、手続きも煩雑です。現金化に時間がかかるため、機会損失につながる可能性があります。

これらのリスクは小さくはありません。ただ、どれも所有者自身の工夫や、質の高い管理会社と組むことでコントロールできます。空室期間は、購入前のニーズ調査や、購入後の貸付戦略によってある程度まで減らすことができます。修繕も、入居者および修繕業者の選定をしっかり行うことで、コストを最小化できます。流動性についても、キャッシュフロー計画や出口戦略を吟味しておくことで、うまく付き合っていくことが可能です。このように、リスクを管理しやすい点も、不動産が守りのアセットである理由の1つと言えます。

 

 

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浅井 聡

浅井 聡

Satoshi Asai

横浜国立大学工学部卒業。国内外の超大手銀行にて計20年間勤務した後、投資の法務相談に特化した行政書士として独立。海外ファンド投資やオフショア保険・銀行口座のメンテナンス交渉代行・海外相続などへの深い知見から、専門家としてメディア出演した経験を持つ。 オープンハウスでは、最新のマーケット情報を活かした…

西馬 志帆

西馬 志帆

Shiho Nishiuma

関西学院大学経済学部卒業。大手グローバル企業に入社し、マネジメント業務に従事。経営幹部に抜擢され、新規事業の立ち上げと経営に携わる。その後、米国不動産の可能性に関心を持ち、オープンハウスに入社。ウェルス・マネジメント事業部にジョインし、現在はハワイ専門のコーディーネーターを担当する…

吉岡 夢賀

吉岡 夢賀

Yumeka Yoshioka

関西学院大学総合政策学部卒業。新卒で専門商社に入社し、5年間法人営業として100社以上のクライアントを担当。取り扱う商品点数は276万点以上、顧客の業種や規模も多種多様という環境のなかで、柔軟でスピーディーな提案力を身に付ける。2020年よりオープンハウスに入社し…

田口 梨紗

田口 梨紗

Risa Taguchi

大学卒業後、外資系5つ星ホテルの宿泊部門にて4年間勤務。主にレセプション業務を担当し、国内外の富裕層ゲストへの接客を行う。勤務先ホテルがG20サミット出席者の宿泊施設に選定された際には、各国の観光大臣の接遇を経験。2021年4月、オープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部にて…

砂原 桃子

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Momoko Sunahara

ウェルス・マネジメント事業部にて個人投資家のコンサルティング営業に従事。2019年より法人営業部に異動、企業オーナーの資産提案営業に従事。

積極的な提案を得意とし、金融機関からの信頼も厚い。

齋藤 新

齋藤 新

Arata Saito

学習院大学経済学部卒業。2010年にオープンハウスに入社、初年度に国内戸建て仲介部門にて最高売上高(新人賞)を記録。都心店舗のセンター長を経て、ウェルス・マネジメント事業部に参画。東京圏の法人営業チーム統括を務める現在も、チームメンバー30人のマネジメントを行いながら、自身もコンサルタントとして…

鎌田 丈丸

鎌田 丈丸 

Takemaru Kamata

2018年11月にオープンハウスに入社。当初よりウェルス・マネジメント事業部の拡大に貢献し、2019年3月には名古屋支店の開設メンバーとして参画。現在、大阪・名古屋のコンサルティング統括責任者を務める。

証券会社出身だからこそ出来る総合的な投資の観点から、幅広い選択肢でお客様に最適なご提案が可能。

山口 雄大

山口 雄大

Yudai Yamaguchi

投資家様の物件売却戦略立案、米国投資開発事業(賃貸住宅や物流施設の開発)、米国住宅仕入企画業務に従事。大型開発案件の立案・仕入れから売却まで携わる米国不動産投資のプロフェッショナルとして、お客様をサポートする。

米国ワシントン大学留学経験あり。

津田 真吾

津田 真吾

Shingo Tsuda

関西学院大学商学部卒業。新卒で三井住友銀行に入行し、上野法人営業部にて法人クライアント向けにファイナンスや事業承継の支援を行う。2021年よりオープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部に配属。法人・個人のクライアントに海外不動産のご案内を行う。銀行員時代のナレッジを活かし…

佐々木 洸太郎

佐々木 洸太郎

Kotaro Sasaki

野村證券に新卒入社し、大阪支店営業部にて法人営業に従事。2019年より、同社本店のウェルスマネジメント部に異動し、上場企業と創業一族の資産管理を担当する。2020年10月にオープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部法人営業部に配属…

ブロドスキ ザクリ

ブロドスキ ザクリ

Zachary L. Brodsky

経営学部卒業。アメリカ・ユタ州の不動産ディベロッパーにて大型住宅用土地の仕入れ・開発・販売などを経験してきた、米国不動産マーケットのプロフェッショナル。2018年にオープンハウスにジョインし、ウェルス・マネジメント事業部エグゼクティブコンサルタントに就任。主にカリフォルニア州での大規模開発や、東海岸…

常盤 創

常盤 創

Hajime Tokiwa

マンション事業営業部長、社長室広報部長を歴任。2019年1月よりウェルス・マネジメント事業部コンサルティング部長に就任。

自身でも国内・米国で複数の不動産を所有していることから、プライベートも不動産漬けの生活をしており、顧客に寄り添った納得感のある提案が多数の顧客から支持を得ている。