人口増加国であり、資源輸出国でもあるアメリカ|オープンハウスのアメリカ不動産投資

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5章 人口増加国であり、資源輸出国でもあるアメリカ

■「どんな不動産を買うか」の前に「どこの国の不動産を買うか」を考える

1つ1つ異なる価値を持つ不動産。投資を考える際に、ここの物件の特徴を見極めるのは非常に大事です。ですが、いきなり個別物件の検討からはじめるのも性急です。不動産は、実需によって価値が支えられる資産です。売買価格や家賃水準が保たれるのは、住む人、使う人がいるからこそ。地元の人口や経済力が、価値を決定する重要なファクターです。

そして人口や経済力を大きく左右するのが、国です。一国内での地域差ももちろんありますが、国家間の差はそれ以上。そのため、まず最初に「どこの国の不動産を買うか」から考えるのが効率的なのです。

つまり、自国だからという理由で日本を第一選択肢にするのはナンセンスだということ。「遠くて知らないものに手を出すな」という昭和時代の投資格言が残っているため、他国の不動産なんてと感じるかもしれません。

しかし、不動産投資の収益モデルは、世界中どこの不動産に投資する場合でも同じです。売るか、貸すか、それだけです。貸す場合は借りる人のニーズを知っておく必要がありますが、それも突き詰めて考えれば、住むか、仕事に使うかの2種類しかありません。住宅であれば、食事をし、寝て、家族と団らんする場所。職場であれば、作業をし、備品を置き、客を迎える場所。この原則は経済大国から途上国まで世界中どこでも同じです。特に、日本と同じ先進国の不動産であれば、「遠くて知らないもの」というほどの差はありません。

■第一選択肢は、今もこの先も、アメリカ

そんな前提のもと、各国の不動産市場をフラットに比較すると、おそらく多くの投資家が第一選択肢としてアメリカを挙げるでしょう。外国人による不動産取引総額で世界最大であることが、それを証明しています。

そして米国不動産が他国の不動産より有望である状況は、この先もしばらく続くと見られています。コロナ禍やウクライナ情勢、あるいは地球温暖化などの問題を受けてグローバル経済が激変しつつある今、なぜ投資家や専門家たちがアメリカ不動産に信頼を寄せるのでしょうか? その理由を、「投資文化の成熟」「人口増加」「資源自給率」の観点からご説明します。

■投資文化の成熟 ――外国人にも開かれた米国不動産市場

まず、「投資文化の成熟」からご説明します。これは不動産に限らず、海外のアセットに投資する際には大事な視点です。

成長性に優れるアジアや中南米の国々への投資は、この点で不安が残ります。投資に関する法制度が整いきっていないことが多く、現地の関係者が不当に大きな権限を持っている場合があります。恣意的な解釈によって不利益を被る可能性があり、それを防ぐために袖の下を要求されるようなことも少なくありません。

一方で、先進国であれば問題ないかというとそうとも限りません。法的には外国人投資家の権利が確保されていても、現実の商取引でそれが守られていないケースは多々あります。不動産取引は売り手が常に一人なのに対して、買い手の候補は無数にいることから、売り手の力が強いのもその原因の一端です。日本でも見かけますが、「外国人には売りません」と堂々と宣言する売り手はどこの国にも一定いますし、取引はできるものの現地の買い手より不利な条件が付くことが少なくありません。

その点、アメリカは商取引の透明性が非常に高い国です。契約主義という言葉は、揶揄の意味で使われることもありますが、契約を交わす当事者からすれば、国籍やその他の条件によって差別されることなく、フラットな条件で自由な商取引をする助けになってくれます。

■人口増加 ――先進国でありながら、増加し続ける人口

次に「人口増加」。経済成長にとって、人口増加ほど強力なエンジンはありません。内需拡大と生産力向上、両面から経済を支えてくれるからです。不動産市場にとってもポジティブな要因で、人が増えると、住む場所や働く場所も必要になります。それはつまり、入居者やテナントが付きやすくなることで賃料収入が得られるということであり、販売価格が上がりキャピタルゲインを得られるということでもあります。

しかし、先進国の多くは、このエンジンをすでに失っています。医療や教育が成熟すると少子高齢化が進み、やがて人口は減少に転じる。これはほぼすべての先進国がたどるシナリオです。国連による「主要先進諸国の人口の推移」によれば、日本、ドイツ、フランス、イギリス、イタリアと、G7に名を連ねる国々の人口は2000年前後には横ばいか減少となっています。

そんななかで先進国でも人口が増えているのが、カナダとアメリカです。これは移民の多さによるもので年間1%前後の水準で人口を増やし続けています(ドイツも多くの移民を受け入れているものの、少子化の速度が北米に比べて早いため、人口はほぼ横ばいです)。移民の年齢層は、20~30代のよく働きよく稼ぐ世代がメイン。彼らが家を借りたり買ったりすることで、アメリカの不動産需要が支えられているのです。

2020年と2021年はコロナ禍の影響もあって移民受け入れが減り、人口は横ばいでした。2022年はコロナ禍からの復調が本格的になる年だけに、人口増加率をどれだけ立て直せるかに注目が集まっています。

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■資源自給率 ――資源輸出国は、国家間の分断の影響を受けにくい

最後に「資源自給率」。これは、グローバルな分断が深刻化するなかで、重要度が増しつつある観点です。ウクライナ情勢による経済損失が大きい国として、当事者2カ国の次に挙げられるのがドイツですが、その要因もロシアへの資源依存にあります。

国際物流が発達した現代では、エネルギーや食品、金属、化学品などの資源を国家間で融通し合うのが当たり前になっています。各国で産出しやすい資源は異なるのに加え、生産設備の開発コストの観点で役割を分担し合うほうが効率的だという理由もあります。

しかしこれは、資源輸入国が、資源輸出国に依存していると言い換えることもできます。発電や産業に用いる燃料や、主食食品などは、もはやライフラインと言っても過言ではありません。その供給を他国に頼ることは、大きなリスクになります。関係性が良好なときは問題は表面化しませんが、一度関係性がこじれると、致命的な損失につながります。

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その点、アメリカは資源埋蔵国で、多くの資源を輸出する立場にあります。上の図はエネルギーのみを対象にした依存度ですが、金属や木材、食品などについても国内に強い生産力があります。効率の観点から輸入を行っている品目もありますが、それらについてもその気になれば国内および同盟国から調達可能です。産出国が限られるレアメタルについても、政府主導で北朝鮮、中国、ロシア及びイランからの輸入を禁じるなど、リスクに対する備えは万全です。仮に、大規模な世界大戦が勃発するなどして、世界のサプライチェーンが破壊された場合、自給のみで持ちこたえられる期間が最も長い国の1つです。

■強い経済に守られた、タフな不動産市場

こうした点から、アメリカは今後も世界を経済的にリードする国であり続ける可能性が高く、それと連動する米国不動産市場も先の読めない時代に強いタフな市場であると言えるのです。

 

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浅井 聡

浅井 聡

Satoshi Asai

横浜国立大学工学部卒業。国内外の超大手銀行にて計20年間勤務した後、投資の法務相談に特化した行政書士として独立。海外ファンド投資やオフショア保険・銀行口座のメンテナンス交渉代行・海外相続などへの深い知見から、専門家としてメディア出演した経験を持つ。 オープンハウスでは、最新のマーケット情報を活かした…

吉岡 夢賀

吉岡 夢賀

Yumeka Yoshioka

関西学院大学総合政策学部卒業。新卒で専門商社に入社し、5年間法人営業として100社以上のクライアントを担当。取り扱う商品点数は276万点以上、顧客の業種や規模も多種多様という環境のなかで、柔軟でスピーディーな提案力を身に付ける。2020年よりオープンハウスに入社し…

田口 梨紗

田口 梨紗

Risa Taguchi

大学卒業後、外資系5つ星ホテルの宿泊部門にて4年間勤務。主にレセプション業務を担当し、国内外の富裕層ゲストへの接客を行う。勤務先ホテルがG20サミット出席者の宿泊施設に選定された際には、各国の観光大臣の接遇を経験。2021年4月、オープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部にて…

砂原 桃子

砂原 桃子

Momoko Sunahara

ウェルス・マネジメント事業部にて個人投資家のコンサルティング営業に従事。2019年より法人営業部に異動、企業オーナーの資産提案営業に従事。

積極的な提案を得意とし、金融機関からの信頼も厚い。

齋藤 新

齋藤 新

Arata Saito

学習院大学経済学部卒業。2010年にオープンハウスに入社、初年度に国内戸建て仲介部門にて最高売上高(新人賞)を記録。都心店舗のセンター長を経て、ウェルス・マネジメント事業部に参画。東京圏の法人営業チーム統括を務める現在も、チームメンバー30人のマネジメントを行いながら、自身もコンサルタントとして…

飯田 貴昭

飯田 貴昭

Takaaki Iida

明治大学理工学部卒業。国内不動産販売でトップセールスとして活躍した後、ウェルス・マネジメント事業部立ち上げ当初より営業責任者を担当。2019年3月より、名古屋支店長に就任。お客様に精度の高い提案を行うために定期的に米国視察に出向き、マーケットトレンドのキャッチアップに努めている…

鎌田 丈丸

鎌田 丈丸 

Takemaru Kamata

2018年11月にオープンハウスに入社。当初よりウェルス・マネジメント事業部の拡大に貢献し、2019年3月には名古屋支店の開設メンバーとして参画。現在、大阪・名古屋のコンサルティング統括責任者を務める。

証券会社出身だからこそ出来る総合的な投資の観点から、幅広い選択肢でお客様に最適なご提案が可能。

山口 雄大

山口 雄大

Yudai Yamaguchi

投資家様の物件売却戦略立案、米国投資開発事業(賃貸住宅や物流施設の開発)、米国住宅仕入企画業務に従事。大型開発案件の立案・仕入れから売却まで携わる米国不動産投資のプロフェッショナルとして、お客様をサポートする。

米国ワシントン大学留学経験あり。

津田 真悟

津田 真悟

Shingo Tsuda

関西学院大学商学部卒業。新卒で三井住友銀行に入行し、上野法人営業部にて法人クライアント向けにファイナンスや事業承継の支援を行う。2021年よりオープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部に配属。法人・個人のクライアントに海外不動産のご案内を行う。銀行員時代のナレッジを活かし…

佐々木 洸太郎

佐々木 洸太郎

Kotaro Sasaki

野村證券に新卒入社し、大阪支店営業部にて法人営業に従事。2019年より、同社本店のウェルスマネジメント部に異動し、上場企業と創業一族の資産管理を担当する。2020年10月にオープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部法人営業部に配属…

ブロドスキ ザクリ

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Zachary L. Brodsky

経営学部卒業。アメリカ・ユタ州の不動産ディベロッパーにて大型住宅用土地の仕入れ・開発・販売などを経験してきた、米国不動産マーケットのプロフェッショナル。2018年にオープンハウスにジョインし、ウェルス・マネジメント事業部エグゼクティブコンサルタントに就任。主にカリフォルニア州での大規模開発や、東海岸…

常盤 創

常盤 創

Hajime Tokiwa

マンション事業営業部長、社長室広報部長を歴任。2019年1月よりウェルス・マネジメント事業部コンサルティング部長に就任。

自身でも国内・米国で複数の不動産を所有していることから、プライベートも不動産漬けの生活をしており、顧客に寄り添った納得感のある提案が多数の顧客から支持を得ている。

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