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人口増加国であり、
資源輸出国でもあるアメリカ

「どんな不動産を買うか」の前に「どこの国の不動産を買うか」を考える

1つ1つ異なる価値を持つ不動産。投資を考える際に、ここの物件の特徴を見極めるのは非常に大事です。ですが、いきなり個別物件の検討からはじめるのも性急です。不動産は、実需によって価値が支えられる資産です。売買価格や家賃水準が保たれるのは、住む人、使う人がいるからこそ。地元の人口や経済力が、価値を決定する重要なファクターです。

そして人口や経済力を大きく左右するのが、国です。一国内での地域差ももちろんありますが、国家間の差はそれ以上。そのため、まず最初に「どこの国の不動産を買うか」から考えるのが効率的なのです。

つまり、自国だからという理由で日本を第一選択肢にするのはナンセンスだということ。「遠くて知らないものに手を出すな」という昭和時代の投資格言が残っているため、他国の不動産なんてと感じるかもしれません。

しかし、不動産投資の収益モデルは、世界中どこの不動産に投資する場合でも同じです。売るか、貸すか、それだけです。貸す場合は借りる人のニーズを知っておく必要がありますが、それも突き詰めて考えれば、住むか、仕事に使うかの2種類しかありません。住宅であれば、食事をし、寝て、家族と団らんする場所。職場であれば、作業をし、備品を置き、客を迎える場所。この原則は経済大国から途上国まで世界中どこでも同じです。特に、日本と同じ先進国の不動産であれば、「遠くて知らないもの」というほどの差はありません。

第一選択肢は、今もこの先も、アメリカ

そんな前提のもと、各国の不動産市場をフラットに比較すると、おそらく多くの投資家が第一選択肢としてアメリカを挙げるでしょう。外国人による不動産取引総額で世界最大であることが、それを証明しています。

そして米国不動産が他国の不動産より有望である状況は、この先もしばらく続くと見られています。コロナ禍やウクライナ情勢、あるいは地球温暖化などの問題を受けてグローバル経済が激変しつつある今、なぜ投資家や専門家たちがアメリカ不動産に信頼を寄せるのでしょうか？ その理由を、「投資文化の成熟」「人口増加」「資源自給率」の観点からご説明します。

投資文化の成熟 ――外国人にも開かれた米国不動産市場

まず、「投資文化の成熟」からご説明します。これは不動産に限らず、海外のアセットに投資する際には大事な視点です。

成長性に優れるアジアや中南米の国々への投資は、この点で不安が残ります。投資に関する法制度が整いきっていないことが多く、現地の関係者が不当に大きな権限を持っている場合があります。恣意的な解釈によって不利益を被る可能性があり、それを防ぐために袖の下を要求されるようなことも少なくありません。

一方で、先進国であれば問題ないかというとそうとも限りません。法的には外国人投資家の権利が確保されていても、現実の商取引でそれが守られていないケースは多々あります。不動産取引は売り手が常に一人なのに対して、買い手の候補は無数にいることから、売り手の力が強いのもその原因の一端です。日本でも見かけますが、「外国人には売りません」と堂々と宣言する売り手はどこの国にも一定いますし、取引はできるものの現地の買い手より不利な条件が付くことが少なくありません。

その点、アメリカは商取引の透明性が非常に高い国です。契約主義という言葉は、揶揄の意味で使われることもありますが、契約を交わす当事者からすれば、国籍やその他の条件によって差別されることなく、フラットな条件で自由な商取引をする助けになってくれます。

人口増加 ――先進国でありながら、増加し続ける人口

次に「人口増加」。経済成長にとって、人口増加ほど強力なエンジンはありません。内需拡大と生産力向上、両面から経済を支えてくれるからです。不動産市場にとってもポジティブな要因で、人が増えると、住む場所や働く場所も必要になります。それはつまり、入居者やテナントが付きやすくなることで賃料収入が得られるということであり、販売価格が上がりキャピタルゲインを得られるということでもあります。

しかし、先進国の多くは、このエンジンをすでに失っています。医療や教育が成熟すると少子高齢化が進み、やがて人口は減少に転じる。これはほぼすべての先進国がたどるシナリオです。国連による「主要先進諸国の人口の推移」によれば、日本、ドイツ、フランス、イギリス、イタリアと、G7に名を連ねる国々の人口は2000年前後には横ばいか減少となっています。

そんななかで先進国でも人口が増えているのが、カナダとアメリカです。これは移民の多さによるもので年間1%前後の水準で人口を増やし続けています（ドイツも多くの移民を受け入れているものの、少子化の速度が北米に比べて早いため、人口はほぼ横ばいです）。移民の年齢層は、20~30代のよく働きよく稼ぐ世代がメイン。彼らが家を借りたり買ったりすることで、アメリカの不動産需要が支えられているのです。

2020年と2021年はコロナ禍の影響もあって移民受け入れが減り、人口は横ばいでした。2022年はコロナ禍からの復調が本格的になる年だけに、人口増加率をどれだけ立て直せるかに注目が集まっています。

G7各国における人口の推移と予測

資源自給率 ――資源輸出国は、国家間の分断の影響を受けにくい

最後に「資源自給率」。これは、グローバルな分断が深刻化するなかで、重要度が増しつつある観点です。ウクライナ情勢による経済損失が大きい国として、当事者2カ国の次に挙げられるのがドイツですが、その要因もロシアへの資源依存にあります。

国際物流が発達した現代では、エネルギーや食品、金属、化学品などの資源を国家間で融通し合うのが当たり前になっています。各国で産出しやすい資源は異なるのに加え、生産設備の開発コストの観点で役割を分担し合うほうが効率的だという理由もあります。

しかしこれは、資源輸入国が、資源輸出国に依存していると言い換えることもできます。発電や産業に用いる燃料や、主食食品などは、もはやライフラインと言っても過言ではありません。その供給を他国に頼ることは、大きなリスクになります。関係性が良好なときは問題は表面化しませんが、一度関係性がこじれると、致命的な損失につながります。

主要国のエネルギー輸入依存度

その点、アメリカは資源埋蔵国で、多くの資源を輸出する立場にあります。上の図はエネルギーのみを対象にした依存度ですが、金属や木材、食品などについても国内に強い生産力があります。効率の観点から輸入を行っている品目もありますが、それらについてもその気になれば国内および同盟国から調達可能です。産出国が限られるレアメタルについても、政府主導で北朝鮮、中国、ロシア及びイランからの輸入を禁じるなど、リスクに対する備えは万全です。仮に、大規模な世界大戦が勃発するなどして、世界のサプライチェーンが破壊された場合、自給のみで持ちこたえられる期間が最も長い国の1つです。

強い経済に守られた、タフな不動産市場

こうした点から、アメリカは今後も世界を経済的にリードする国であり続ける可能性が高く、それと連動する米国不動産市場も先の読めない時代に強いタフな市場であると言えるのです。