オーナー様インタビュー Voice108 会社役員 大阪府在住 S.F.様
2024年4月と5月にジョージア州に2棟を個人で購入されたあと、2024年の6月にテキサス州に1棟を法人で購入されました。
──なぜオープンハウスのアメリカ不動産を個人で購入されたのでしょうか。
何か良い節税方法がないか検討していた時に、銀行からオープンハウスさんを紹介していただきました。コスト・セグリケーションという手法で減価償却をすることで、所得税を全体的に減らせる、つまり会社の役員報酬を増やせることにメリットを感じました。それに加えて、ドルで家賃収入が得られるところも魅力でした。
──法人の物件購入に関しては、いかがでしょう。
法人で購入した大きな理由は、オープンハウスの営業さんが優秀だったからですね。「こんなの滅多に出ませんよ」というくらい最終的な利回りがかなり高い物件を提案いただいたので、「これなら定期預金するよりいいかな」と思い、もう1棟買ってみることにしました。
──購入に関して不安要素はありましたか。
私はアメリカ不動産の知識がまるでなかったので、普通はあまり細かく読まないであろう契約書の隅から隅まで目を通しました。特に、不動産の管理・運用に関するプロパティマネジメントに関しては、内容を把握するのに時間がかかりましたね。契約スケジュールは詳細に決まっていたのですが、契約書を読み込むために私の対応が遅れたため、オープンハウスの営業さんへ迷惑をかけたかもしれません。
しかし、そういった時も営業さんが柔軟に対応してくださったのでありがたかったです。また、アメリカ税制や税務申告についても詳しくなかったのですが、オープンハウスさんから税理士を紹介いただき、大変助かっている次第です。
──管理面はどのようにされていますか。
アメリカに物件を見に行くこと自体、コスト的に赤字になりますし、アメリカ現地の取引監修や業者の手配などを素人ができるはずもないので、もうほぼオープンハウスさんにお任せ状態です。何か修理が発生したら、保険の適用になるのかならないのかとか、そんな話をちょこちょこさせていただいている感じですね。
──これまで自然災害の影響はありましたか。
意外なことにテキサス州ではなく、ジョージア州の物件で集中豪雨の被害に遭いました。激しい雨が降ったことで、通風口から水が入り天井裏まで水が回って、天井の張り替えが必要になりました。さらに、カビが生えた断熱材も交換する必要があるなど、さまざまな問題が出てきまして、結果的に大規模な修繕が必要になりました。
──修繕費は想定の範囲内で行われているでしょうか。
そうですね。私も不動産賃貸業を営んでいるため、自然災害による修繕費がかかるのは当たり前のことだと認識しています。保険をかけるなどしてこちらの負担を極力回避するようにしていますが、やはり限界はあるので、修繕費等も含めて利回りを計算しています。
──アメリカ不動産に投資するメリットをどのようなところに感じていますか。
数値的な面で具体的にどれくらいのメリットが出たのかはまだ判断しにくいところですが、「ドルの運用」は面白いなと思いながらやっています。ただ、アメリカでは二重課税が生じるなど他の国に比べると税金の制度が厳しく、そういった面がもう少し緩和されると、もっと投資しやすくなるかもと感じています。
──デメリットは感じていますか。
強いて言えば、最初は円安を気にしていました。
購入当時、1ドル152円ほどだったので「どうなんだろう…？」と少し心配な面もあったのですが、今のところ大きな影響は出ていないです。物件を所持してからは、ドルを円に換金する必要がなく、相場がどうであってもあまり気にしていません。
──将来の出口についてはどのようにお考えですか。
法人で購入した物件については、4年で減価償却したのち、次の物件を購入できればと考えています。
個人で購入した物件に関しては、3年ほどで減価焼却する予定ですが、長期譲渡所得によって5年以上は所持している必要がありそうです。それが終われば次の新しい物件が見つかり次第、またオープンハウスさんに紹介いただく形になるんじゃないかと思います。
──最後に、アメリカ不動産に興味をお持ちの方にアドバイスをお願いします。
正直、ドイツなどに比べて、アメリカでの投資は制度や条約上、煩雑なことも多いですが、ドルで運用できることに加え、減価償却によって所得税が相当減じられることを考えると、十分なメリットがあると考えています。私自身はアメリカ不動産投資を楽しみながらやらせていただいています。
※このインタビューは2025年1月21日にオンライン形式で行われました。
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