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不動産投資を行うなかで発生する諸経費。経費にはさまざまなものがあるため、不動産投資を始めたばかりの人には、どのような種類があるのか、どのような費用が経費として計上できるのか、イマイチわからない人も多いでしょう。今回はそういった人向けに、不動産投資の経費一覧について解説します。
そもそも「経費」とは、事業を行うなかで使用した費用のこと。例えば、カフェで取引先と打ち合わせをした場合の費用や出張時の交通費などがそれにあたります。
どのような費用が経費で落とせるのか、明確な線引きは実はそこまでハッキリしていません。しかし、経費にならないものまで計上してしまうと、税務署からペナルティが課せられる場合も。ひとつの判断基準としては、会社や事業の利益（売上）につながる費用か否かが、経費カウントのポイントとなります。
ある費用を経費で落とすことのメリットとしては「節税効果」が挙げられます。税金は一般的に、利益が高いほど大きい額になるので、経費が大きければそのぶん利益も下がることになり、税金の額も下がるというわけです。
ここまでは経費に関する一般論ですが、次に不動産投資で計上できる経費にどのようなものがあるのか、具体的に見ていきます。
不動産投資を行うなかで計上できる代表的な経費としては、以下のようなものが挙げられます。
借入金利息
投資用物件を購入するためのローン利息は経費に計上できます。ただし、経費になるのはあくまで利息部分だけで、元本部分は経費にカウントできません。また運用を始める前に物件を購入している場合、運用開始前に返済している利息は経費にはなりません。投資用物件を購入するためのローンは、住宅ローン控除の対象にならないことも注意が必要です。
税金関係（租税公課）
物件を購入・賃貸するにあたって必要になった税金は経費に計上できます。例えば、以下のような税金です。
・固定資産税・都市計画税
・登録免許税・不動産取得税
・事業税
・印紙税
保険料
物件に掛けている火災保険・地震保険などの保険料は経費として計上できます。
管理費やその他の経費
物件の管理会社へ支払う管理費・修繕積立金や、その他の賃貸を運営していくうえで必要となった費用は経費にカウントできます。例えば、以下のようなものが該当します。
・交通費（物件の内見や業者との打ち合わせによる移動交通費）
・新聞図書費（参考資料として購入した書籍・雑誌・新聞などの費用）
・司法書士や税理士への報酬
修繕にかかる費用
物件の設備修理や、フローリング・壁紙の張替えなどの費用も経費として計上できます。ただし、傷んだ箇所を修繕するのではなく「物件の価値を高める」ためのリフォームなどは経費にはできません。その場合は、新たに物件を購入するのと同じように扱われ、減価償却を行います。
減価償却費
物件の購入費用は、毎年、一定額を少しずつ経費として計上可能です。支払った全額を一気にその年の経費にするのではありません。これを「減価償却」といいます。減価償却費は、物件を購入した年を除いては、実際のお金の動きは発生していないため、帳簿上だけで生じる経費となります。キャッシュは手元にありながら所得が抑えられるため、節税効果が生まれます。
仲介手数料/コンサルティング費
投資用不動産を購入するときの仲介手数料や、入居者の募集を仲介業者に依頼した場合の費用、また購入や運用に際してコンサルティングを受けた場合、その費用は経費として計上することができます。
視察費用
物件の運用に関わる交通費や旅費は経費として計上できます。例えば、以下のような場合です。
・物件を実際に見学する際の交通費
・物件調査のために宿泊する際の宿泊費
・地方の不動産経営セミナーに参加する際の交通費
不動産投資で計上できる経費の一覧を紹介しましたが、アメリカの物件を購入して運用を行うような海外不動産投資の場合は、物件が所在する国の経費ルールについても知っておく必要があります。日本では経費として認められるものが、海外の基準では認められない場合もあるからです。
例えば、日本では視察費用も経費としてカウントできますが、アメリカでは視察のための交通費や宿泊費は原則、経費として認められていません。物件の購入や契約のためにアメリカへ行く、あるいは所有物件の修繕を行うためにアメリカへ行くようなケースだと、その際の渡航費は経費として認められます。しかし、単なる調査や見学といった「視察」となる場合は、経費として認められないことになっています。
日本と海外、それぞれの経費基準をすべて自分で把握・管理するのは難しいため、その国の事情に詳しい税理士など専門家のサポートを受けた方がより安心です。特に不動産のような金額が大きい投資運用は、経費とそれによる節税効果も決して小さいものではないので、トータルで考えるなら、報酬を惜しまずプロの手を借りることをおすすめします。
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