今回は、オープンハウスがアメリカ不動産を仕入れる際の手続きを中心に紹介します。オープンハウスでは、現地のオープンハウスグループ会社が仕入れを行い、リフォームし、賃貸付けが完了したものをお客様に販売しております。
アメリカの不動産情報は日本よりも透明性が高く、インターネット検索すれば、不動産業者とほぼ同レベルの情報が取得できます。しかし、地元の不動産業者が売却の相談を受けている段階などで、まだ正式に公開されていない情報があります。これをオフマーケット情報といいます。オフマーケット情報は正式な販売前なので情報精度に難があることも多くプロ向きです。しかし、その分新鮮な情報であるため、目利きができれば掘り出し物といえる物件も多くあります。そのため、オープンハウスではオフマーケットでの情報収集にも力を入れています。
そして、日本のお客様に販売するのに適した物件が見つかったら、入札してオファーをかけます。売主がオファーを受け入れれば売買契約を結びます。
売買契約を結ぶといっても、この時点で物件価格等が完全に確定するわけではありません。ここから交渉期間に入ります。交渉期間は7日程度となるケースが多いです。
アメリカの不動産取引においては、日本の不動産売買では仲介業者に義務付けられている「重要事項説明書」の発行がありません。その代わり、買主には交渉期間中に『ホームインスペクション』という物件調査を行う権利があります。買主の責任と負担で専門業者に依頼し、購入予定の物件に関する各種調査を行います。
ホームインスペクションの業者は、物件の屋根に登ったり、空調をチェックしたり、リコール対象になっている設備がないかどうかなど、さまざまな部分を調査し、詳細なレポートを作成します。そのレポートには、場合によっては『建物の基礎が傾いているので、基礎の専門業者に見てもらったほうがいい』というようなアドバイスが書かれることもあります。
ホームインスペクションの結果、問題が見つかった場合は売買代金の再交渉を行います。交渉の結果、価格を引き下げてもらうケースもあります。一般的にアメリカの不動産取引には売主の瑕疵担保責任がありません。後から住宅に欠陥が見つかった場合でも売主は責任を負わないということになります。そのため、アメリカでは中古物件購入の際には必ずといっていいほどホームインスペクションが行われます。
さて、売買代金が決まればあとは代金を支払って決済となります。実際は、この間にエスクローの手続きも入るのですが、それはまたお客様がご購入されるときの手続きとして別の記事でご紹介します。
無事に決済を終えた後は、スタッフが鍵を交換します。このあと物件のリフォームを行うので、この時点ではキーボックスを設置し、修繕業者等の出入りもできるようにしておきます。リフォームが終了し次第、物件の写真を撮ってテナントの募集を開始します。テナントが決まって賃貸契約が済んだら、日本のお客様向けに販売を開始します。
アメリカと日本の中古住宅売買と大きく違う点は、売りに出ている物件数が非常に多いということがあります。それだけに物件の情報収集と目利きが重要になります。
弊社で販売している物件は、プロの目利きで選ばれ、ホームインスペクションを行い、リフォームやテナント募集を済ませた物件であることを知っていただけると、より安心してご検討頂けるのではないでしょうか。
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