【この記事のポイント（Insights）】
米国の2026年上半期の不動産購入に関する調査で、大手投資家が購入件数より売却件数が多い「売り越し」状態であること、小規模投資家は「買い越し」状態で、全購入に占める小規模投資家の割合が過去15年で最大に達していることが分かりました。
小口の投資家は、大口の投資家の影響を受けるものです。住宅についても、大手が売っていると聞くと、小規模投資家も「市場の先行きが悪いのだろうか」と購入を見送るのではと考えそうになります。しかし、実際の購入行動は投資家の規模によって異なっていました。同じ市場で、なぜ判断が異なるのでしょうか。調査と企業の開示から、その背景を読み解きます。
不動産情報サイトのrealtor.comが10月21日に公表した調査によると、2026年上半期の投資家による住宅購入のうち、小規模投資家が占める割合は66.2%に達しました。少なくとも過去15年で最も高い水準です。同じ期間、大規模・超大規模投資家は購入件数より売却件数が多い「売り越し」でしたが、小規模・中規模投資家は「買い越し」でした。
ただし、小規模投資家が急に購入を加速させたと解釈するのは早計です。投資家全体の購入件数は約22万4,000件と、前年同期から7.0%減っています。小規模投資家の割合が高まることと、その購入件数が増えることは別の話です。大手の購入が縮小すれば、小規模層の購入が急増しなくても、その存在感は高まります。
買い越しという結果も、投資の成功を示すものではありません。購入後に想定どおりの家賃を得られたか、予想外の費用がかからなかったか、売却時に利益が残るかは別途確かめる必要があります。今回の統計で分かるのは売買行動の違いであり、その判断が正しかったかどうかではないのです。
調査の対象にも注意が必要です。ここでいう投資家は、主に法人や信託などを通じて住宅を取得する主体です。個人名義の不動産投資をすべて捉えたものではありません。また、「小規模」は現在の保有戸数ではなく、調査データ全期間の累計購入件数が1〜10件の主体を指します。規模の違いを、そのまま「プロと初心者」の違いに置き換えることはできません。
それでも、売買の方向が分かれている点は興味深い事実です。その背景を探るために、まず大手が住宅を売る理由を見てみましょう。
戸建て賃貸大手のインビテーション・ホームズは、2026年第2四半期に完全保有する住宅657戸を売却し、196戸を取得しました。差し引き461戸の売り越しです。同社は、売却による純受取額約2億3,400万ドルを、自社株買いや関連債務の返済に充てたと説明しています。
自社株買いとは、会社が市場などから自分の会社の株式を買い戻すことです。同社は米国の上場REIT、つまり投資家から集めた資金で不動産を保有・運営し、その収益を分配する不動産投資信託です。保有不動産などの時価から負債を差し引いた1株当たりの資産価値と、実際の株価には差が生じることがあります。
同社の経営陣は、自社株が保有住宅の価値に比べて割安だと判断し、住宅売却資金を自社株買いに振り向けています。10月28日の第3四半期決算でも、この方針を続ける意向を示しました。追加の住宅を取得するより、自社株を買い戻すほうが株主にとって有利だと考えているわけです。
この判断が必ず正しいとは限りませんが、少なくとも同社の売却を「住宅市場が悪くなると見ているから」とだけ説明することはできません。上場会社にとっては、住宅の追加取得以外にも資金の使い道があり、それらを比較した結果として売却が選ばれる場合があります。なお、同社は第2四半期の売却先について、自己居住用に購入する家族も多かったと説明しています。
もう1つの例が、戸建て賃貸大手のAMH（アメリカン・ホームズ・フォー・レント）です。同社は既存住宅の取得を抑えながら、賃貸用住宅の新築開発を続けています。米国時間11月4日公表の第3四半期決算では、住宅291戸を売却した一方、開発プログラムで共同事業向けを含む498戸を供給しました。
住宅を売却していても、新たな住宅への投資までやめたわけではないのです。既存住宅を買うのか、新しく建てるのか、自社株を買うのか。大手の売買を理解するには、住宅の購入と売却に加え、こうした選択肢の間でどのように資金を配分しているかを見る必要があります。
では、小規模投資家側はどうでしょうか。まず確認できるのは、購入価格帯の違いです。realtor.comの調査では、小規模投資家の購入価格中央値は29万5,000ドルでした。一方、累計購入件数351件以上の超大規模投資家では38万5,000ドルです。
投資の目的にも目を向けてみましょう。賃貸管理サービスのエイベイルが公表した2026年の家主アンケートでは、回答者4,055人のうち76.9%が、長期の経済的安定を動機として挙げています。また、32.9%は今後2年以内に追加の不動産を取得する意向を示しました。
このアンケートは、先ほどの取引統計と同じ購入者を調べたものではなく、大手と小規模投資家の目的の違いが買い越し・売り越しを生んだとまでは言えません。ただし、長期の家賃収入や資産形成を重視する家主の存在を知る補助材料にはなります。
もちろん、家賃収入を積み上げることは大手にとっても重要です。「短期の大手、長期の個人」と線を引けるわけではありません。目的の一部が共通していても、ほかに選べる投資先や、資金を配分する基準まで同じとは限らない、ということです。
もっとも、小規模なら厳しい環境を乗り切りやすいとも言えません。同アンケートでは74.4%が所有コストの上昇を報告しています。大手には管理体制や調達規模を生かす余地があり、小規模には少数の物件への空室・修繕リスクの集中もあります。
資金面でも、単純な説明は禁物です。住宅購入時の現金決済率は、小規模投資家の56.1%に対し、超大規模投資家は80.4%でした。「小規模は現金があるから買える」という構図ではありません。さらに、現金で決済していても、会社全体や別の保有資産を通じて借り入れている可能性はあります。物件の決済方法だけでは、その投資家の資金負担までは分からないのです。
ここまでの事例から分かるのは、同じ「住宅を売る」「住宅を買う」という行動でも、その背景は一様ではないということです。大手の売り越しは市場を知る手がかりになりますが、それだけで自分が検討する物件の良し悪しまでは判断できません。
まず確認したいのは、投資対象の近さです。大手が売却する地域や価格帯、住宅の条件が、自分の検討物件とどれほど重なるのか。異なる市場の動きを、そのまま自分の物件に当てはめないことが出発点になります。
次に、保有中の収支です。想定家賃から固定資産税、保険料、管理費、修繕費などを差し引き、空室期間や将来の大きな修繕にも備えたうえで、どれだけ収入が残るかを確認します。融資を使うなら返済を含めて考え、家賃の上昇や将来の有利な借り換えが実現しなくても、保有を続けられるかを見る必要があります。
日本からの投資では、現地で自ら管理・修繕する前提を置きにくいため、外部の管理体制と費用が重要です。購入価格が低い物件でも、入居者対応や修繕の発注、現地からの報告が十分に機能しなければ、想定した収支を維持しにくくなります。将来、自己居住用の買い手に売るのか、別の投資家に売るのかという出口の検討も欠かせません。
たとえば、自分は現金で購入できても、将来の買い手が住宅ローンを使うなら、売却時の金利が買い手の予算に影響します。保有中の家賃収入だけでなく、次の買い手が購入できる条件まで考えることで、その物件を取り巻く市場を広く捉えられます。
市場の動きが変わる可能性もあります。コタリティの別統計では、1,000戸以上を保有する投資家による戸建て購入シェアが、2026年2月の1.4%から8月の2.2%に上昇しています。ただし、購入シェアの上昇は、購入件数の増加や、売り越しから買い越しへの転換を示すものではありません。対象や規模の定義も異なるため単純比較はできませんが、上半期の売り越しを、現在も続く固定的な構図として受け止めるべきではありません。
大手が買うから自分も買う、大手が売るから自分も見送る。そうした判断に進む前に、何を対象に、どのような目的と条件で売買しているのかを確かめることが大切です。今後も規模別の購入件数や企業の資金配分を追いながら、自分の物件の家賃、費用、売却条件に照らして考える。その積み重ねが、投資家の動向を自分の判断に役立てることにつながります。
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