不動産の部分所有権投資（Fractional Ownership）のメリット・デメリット

【この記事のポイント（Insights）】

• アメリカで不動産のフラクショナル・オーナーシップ（部分所有権）を販売するサービスが増えている。
• その背景には、契約や管理業務がオンライン化・自動化できるようになったテクノロジーの進化がある。
• 資金や知識が乏しくともはじめられるため、不動産投資初心者にはメリットがあるが、玄人からすると物足りない部分も。

わずか5ドルから不動産に投資できる⁉ フラクショナル・オーナーシップって？

近年、日本でも不動産小口商品が数多く登場していますが、アメリカでも同様の傾向が見られます。アメリカでは、Fractional Ownership（フラクショナル・オーナーシップ：部分所有権）という名称で浸透しています。Fractional（分数）の Ownership（所有権）ということで、1つのものの所有権を複数人で分割するという投資の仕方です。もともとは商業施設やタンカーや貨物船、プライベートジェットなどの超高額商品の投資に使われることが多かった手法ですが、ここ数年の間に一般的な住宅不動産への投資にも用いられるようになりました。

その背景には、テクノロジーの発達があります。もともと、Fractional Ownershipが超高額商品においてだけ用いられてきたのは、販売・管理の工数の大きさからでした。販売者や管理者からすれば、投資家の数が増えると、売上は増えないのに、手間だけは人数に比例して増えます。1億円の収益物件を1人に売った場合、契約は1度で済み、利益も1人に収めれば済みます。しかし、100人に分割して売った場合は、売上は1億円のままで、契約回数は100回、利益を100人に分配するための計算や振込手続きが必要です。超高額商品を少人数に分割するくらいでなければ割に合わなかったのです。

しかし、テクノロジーが発達したことで業務の大部分をオンライン化および自動化できるようになりました。アメリカでは法的な制限も日本より小さいことから、かなり少額まで細分化して販売しても、事業として成り立つくらいに省力化が進んだのです。Amazon CEOのジェフ・ベゾスが投資するArrived社では、最小100ドルから不動産の部分所有が可能です。さらに極端な例では、最小5ドルから投資可能と謳うFintor社などもあります。

少ない資金と知識ではじめられる初心者向け商品

注目が集まるFractional Ownershipですが、投資家から見るとどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？ 国やサービスによっても変わってくるところですが、よく挙げられるものを紹介します。

メリット

• 低額から投資できる。余剰資金だけでも十分投資できるため、借り入れも不要でリスクが小さい。
• 不動産投資会社に出資するREITと違い、個別の物件に投資でき、所有権も発生する。
• （利用するサービスによるが）集金やメンテナンスなどの管理業務を自分でやる必要がない。
• （利用するサービスによるが）通常の不動産のように売買できる。

デメリット

• ローンを組みづらく、レバレッジが効かせられない。
• 管理業務を自分で行えない。空室リスクやメンテナンスコストを自分でコントロールできない。
• 売買マーケットが未成熟。サービスのユーザー数の伸びに流動性が左右される。

不動産投資と似てはいますが、資金や知識が少なくとも気軽にはじめられる分、細かなところの自由度が低くい、初心者向けの商品と言えます。すでに不動産投資を行っていて成果が出ている方には物足りない部分が大きそうですが、将来不動産投資にチャレンジしたいがまだ資金が足りない方、まずは少額から練習してみたい方は一度試してみても良いかもしれませんね。

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