【この記事のポイント（Insights）】
米国不動産の話題は、つい「住宅ローン金利は下がるのか」「価格は崩れるのか」に寄りがちです。ただ、2026年を読むうえで、もう1つ“先に動く指標”があります。それが国内人口移動です。パンデミック期の米国住宅市場は、低金利とリモートワークに背中を押され、「高コスト都市→サンベルト（フロリダ、テキサスなど）へ人が動く」ことで需要が膨らみました。ところが最新データ（2024年分）を見ると、そのエンジンに明確なブレーキがかかっています。
この記事では、RedfinがU.S. Census Bureau（米国勢調査局）のデータを分析した結果を軸に、「サンベルト一強」論を“終わった／終わってない”の二択で語るのではなく、移住ブームが作った需給構造が次の局面に入った、という見取り図を提示します。そのうえで、2026年の住宅市場がどう“ゆっくり変わる”のかを、できるだけ根拠に寄せて整理します。
Redfinは2025年4月に、U.S. Census Bureauのデータ（2023年7月〜2024年7月を含む期間）を用いて、全米人口上位50都市圏の国内純移動を整理しました。そこで浮き彫りになったのは、”人が大量に逃げ出した”というより、“入ってくる人の勢いが落ちた”ことです。
象徴的なのがフロリダとテキサスです。以下はその代表例です。
同じリストには、ヒューストン、マイアミ、オーランド、フォートローダーデール、サンアントニオ、フォートワース、オースティンが並びます。つまり「サンベルトの主役級」が一斉に減速している、という絵です。
ここで重要なのは、データが“国内移動だけ”を扱っている点です（国際移民は含まない）。2024年の米国人口増が主に国際移民に押し上げられた、という大きな流れとは分けて考える必要があります。
Redfinは、サンベルトへの移動が鈍った理由として、いくつかの要因を列挙しています。ここでは記事の論旨に直結する3点に絞ります。
要因1：サンベルトの「割安神話」が薄れた
タンパ、ダラス、オースティンといった都市は、以前はサンフランシスコやニューヨークの“手頃な代替”と見なされていました。しかしパンデミック期の流入と価格上昇で、大都市との住宅コスト差が縮んだ、とRedfinは整理します。移住の動機が弱まるのは自然です。
要因2：気候災害リスクと保険料が「住むコスト」を押し上げた
フロリダはハリケーンなどの気候災害が注目されやすく、結果として保険料やHOA費用の上昇が住宅コストをさらに押し上げます。Redfinはこの点を「フロリダで顕著、テキサスでも同様」と述べています。
また別のRedfin分析では、洪水リスクが高い郡（counties）で純流出超に転じる動きも示されており、気候リスクが人口移動に影響し得ることがデータで補強されています。
要因3：出社回帰で「地理的自由」が縮んだ
パンデミック期はリモートワークと低金利がセットで、職場から離れた移住が成立しやすかった。しかし出社要請が戻れば、同じ動きは起きにくい。Redfinも、サンベルトに移った人が大都市へ戻るケースがある、と説明しています。
人口移動が鈍ると、住宅市場で最初に出やすい変化は「価格」よりも「取引の量」と「売れ残り方」です。実際、2025年の米国住宅市場は“動かない”こと自体がニュースになりました。
Redfinによれば、2025年の最初の9カ月で1,000戸あたり28戸（2.8%）しか持ち家が売買されていないとされ、少なくとも1990年代以来で最低水準だとしています。
そして、2025年通年でも住宅販売は歴史的に遅く、Redfinは月平均424,078戸が売れたとまとめています（2020年の月平均585,000戸に比べ大幅に低い）。
この「低流動性」は、サンベルトの人口流入鈍化と相性が悪いです。なぜなら、移住が市場の買い手・借り手の母数をつくってきた地域ほど、流入が弱まると需給がゆるみやすいからです。Redfinも、移住が鈍っている地域では、供給過剰（パンデミック期の建設増）も重なり、需要が弱く感じられると説明しています。
もちろん、すべてが一方向に進むわけではありません。同じRedfinの分析は、「高コスト沿岸の大都市圏から出ていく人が減った」ことも示しています。ニューヨークは2024年の純流出が▲119,198人で、前年の▲152,940人より流出が縮小。ロサンゼルスも同様に流出が縮んでいます。つまり、“サンベルトへの一方通行”が弱まった、ということです。
以下はRedfinが公表している2026年見通しです。 これまでよりもかなりゆったりとしたペースの成長が予測されています。
この見立てを、人口移動の文脈に翻訳すると、2026年のポイントは以下です。
1. 「価格が崩れない」可能性は高いが、「上がりにくい」
需要が弱いなら価格は下がりそうですが、Redfinは「売り手も引っ込む（listingを控える）」ため、急落しにくいと説明しています。つまり、2026年は“下がらないけど上がらない”という、投資家としてはやや身動きしづらい状況になりそうです。
2. 取引は少し戻るが、人口移動の“ブーム再来”ではない
販売が+3%でも、ベースが低いので「活況」という感じにはなりません。特にサンベルトでは流入が再加速する条件（超低金利×フルリモート大量発生）は揃いにくい。結果として、2026年は全国平均で見れば小幅回復でも、地域別には濃淡がさらに出やすいです。価格も取引量も伸びづらい「凪」の状態が続くと予想されます。
3. サンベルトは「一括り評価」をやめる年
同じサンベルトでも、供給が積み上がっている地域 / 気候災害・保険コストの負担が重い地域 / それでも雇用流入が強い地域など、さまざまな地域があります。Redfinの移動データが示すのは、少なくとも2024年時点で“主役級の都市圏が同時に減速した”という事実です。これだけで「サンベルト終わり」と断じるのは雑ですが、逆に「サンベルト最強」を前提にするのも危うい。
2026年の米国住宅市場は、暴落シナリオよりも、低流動性の長期化と地域差の拡大が中心テーマになりそうです。2025年に住宅の売買回転率が30年超ぶりの低水準まで落ちた事実は、「市場が動かない」ことが一時的な違和感ではなく、構造化し得ることを示しています。そのうえで、2024年の国内人口移動データは、パンデミック期の勝ち筋だった「サンベルト流入ドリブン」が、すでに減速局面に入ったことを明確に映しました。
だからこそ、2026年は「全米平均の価格」よりも、人口移動（国内純移動）と、気候リスクに紐づく“住むコスト”と、供給の積み上がり方を重ねて読む年です。言い換えると、米国不動産は“成長の物語”から、“選別の物語”へ。Redfin×国勢調査のデータは、その転換点を示す補助線として、かなり使えると思います。
オープンハウスグループでは東京・名古屋・大阪で、またオンラインで様々なセミナーを開催しております。
・ハワイ不動産
・アメリカ不動産
・国税OB税理士が語るセミナー
・法人の減価償却としてのアメリカ不動産など随時開催しております。
など随時開催しております。
日程・詳細はこちらから
関連記事