アメリカ不動産投資で期待できる
減価償却の仕組み
アメリカ不動産は日本の不動産とは異なり、減価償却の対象となる建物部分の割合が高いため、
減価償却費が日本よりも大きくなります。
さらに法人の場合、築22年が経過している木造住宅なら耐用年数が過ぎているため
４年を耐用年数として短期で減価償費を大きく取ることができます。
日本とアメリカにおける
減価償却費の比較
出口自由
航空機・船舶等の日本型オペレーティングリースでは、一般的に10年程度のリース期間が設定され、満了時に分配金が益金計上されます。
一方、アメリカ不動産投資は、売却初年度に益金が発生します。
オペレーティングリース
当初設定のリース期間終了時に益金計上（出口のタイミングに制限あり）
アメリカ不動産
売却時に益金計上（売却時期は任意）
出口となる売却時期を自由に
調整できます！
利回りも期待
アメリカ不動産は、人口増加や経済成長により、不動産の価格・賃料が上昇しています。
全米の賃料中央値推移
全米の住宅価格推移
安定した賃料収入と売却益に
よる利回りも期待できます！
出資金以上の損金計上可
アメリカ不動産は、購入物件を担保とした融資利用が可能です。
オペレーティングリース
損金計上額の限度＝出資金
アメリカ不動産
融資によるレバレッジ効果
融資によるレバレッジ効果により、出資金額以上の損金計上が可能
です。
※日本型オペレーティングリースにおいては、出資金額が損金計上額の限度となります。
40代男性 / 税理士法人代表
経営に柔軟性を持たせたい
資産管理法人にオススメです
法人がアメリカ不動産のオーナーになる一番のメリットは税効果に尽きますね。
アメリカの不動産は4年間かけて減価償却するので、例えば1億円の建物でしたら毎年2500万円を4年間償却できます。それによって自社の株価を下げられるので、事業承継には効果的ですね。
お子さんが事業を継ぐとしても、負担を少なくすることができます。さらに事業継承者がその不動産を売却すればキャピタルゲインを得られるというメリットもあります。
男性 / 経営者
法人名義での購入に
大きなメリットを感じました。
当社の中長期の事業計画を考えたとき、タックスメリットを考えた手を打つ必要が出てきて、そのための方策をいろいろと模索していました。
マレーシアやフィリピンなど、東南アジアの不動産も検討しました。確かに短期のキャピタルゲインや利回りという目で見れば、東南アジアが有利だったかもしれません。
しかしセカンダリーマーケット（中古住宅市場）の成熟度や市場の透明性という点では、やはりアメリカ不動産のほうが魅力的でした。
ローリスク、ミドルリターンという当社の方針にはアメリカ不動産が適しています。
40代女性 / 米国税理士
マイナスの話は
ほとんど聞きませんね。
ここ数年、アメリカ不動産投資に関心を持つ方は着実に増えており、私もクライアントから多くのご相談をいただいています。
日本の住宅は中古になると値が下がりますが、アメリカの場合
は、むしろ値上がりするのが大きな違いで、「価格が下がってしまった」「なかなか入居者が決まらない」といったマイナスの話はほとんど聞きませんね。
- どんな物件を買うのですか？
- 弊社では最も需要が大きい、3Bed2Bath以上の中古一戸建てを中心に販売をさせて頂いております。お客様の資金力や収入に応じて、最適な不動産をご紹介いたします。
- 利回りはどれくらいですか？
- 日本でよく用いられる表面利回りで7%前後、費用差し引き後で4%前後です。
- 売却時の出口が不安ですが、大丈夫ですか？
- 弊社では、現地の駐在員が「一定期間後に、現地のアメリカ人に売れるのか」という視点を最重要視して、物件を精査して仕入れています。また、現地では中古市場が中心ですので、一般的には日本よりも中古取引が容易です。
- 空室率はどれくらいですか？
- 全米平均で6%前後です。（東京都は11%前後）
- 米国での確定申告についてのサポートはありますか？
- 弊社から米国申告を代行して頂ける税理士をご紹介しております。
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