オープンハウスのアメリカ不動産投資

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詳細解説 5 中国人投資家が米国不動産を買う理由

■テキサス州で不動産を買っているのは誰か?

アメリカの州うち、不動産関係者たちが今最も熱い視線を注ぐのがテキサス州です。オープンハウスで最も投資向きなエリアとしてご案内しているダラス・フォートワース都市圏も、テキサス州に属します。全米平均を大きく上回る人口成長、全米トップレベルの住宅価格の上昇率、不動産価格に対する現地住民の収入水準がかけ離れていないこと(≒多くの住民が家を買えること)……。様々なデータが、投資対象としてのテキサス州のポテンシャルを裏付けています。

そんなテキサスの不動産を取り扱うと決めた2016年ごろ、現地の不動産業者に「買っているのはどこの人?」と聞いて回りました。1位はもちろん、地元テキサスの住民で住宅用に購入していました。2位は米国最大の人口を抱えるカリフォルニア州。カリフォルニアの住宅価格が高騰しているなか、飛行機で2~3時間ほどの距離にあるテキサスに転居や週末滞在する人が買っているということでした。1,2位とも、自家需要のための購入がメインの人々です。

驚いたのは3位に中国人が挙がったこと。彼らは地元住民やカリフォルニアの人々とは違い、投資目的の物件を買い回っていました。不動産を専門に扱う私たちが、これから取り扱いをはじめようというエリアに、一般投資家である彼らが先に目を付けていたということです。中国人投資家たちの嗅覚と選別眼の鋭さに舌を巻きました。

■投資力という観点で、中国人に大きく水を開けられている日本人

テキサス州に限らず、世界中の有望視されている不動産市場には、必ずといっていいほどチャイナマネーが集まります。彼らの投資指針は、実は堅実です。物件単位で掘り出し物を引き当ててやろうというヤマッ気はなく、エリア単位で需要が強い場所で、オーソドックスな物件を買います。

近年、日本の不動産にも手を出しはじめましたが、ここでも投資方針は保守的です。東京、大阪、名古屋、福岡など、人口集中による需要増が見込める都市。沖縄、北海道、京都など、グローバルレベルで知名度のある観光都市。この2つに投資が集中しています。

「手堅い需要がある場所を買う」というシンプルな戦略と、グローバルな情報網を組み合わせることで、世界でも有数の“投資上手な国民”の座を得ているのです。

■自国だからという理由で日本を第一選択肢にするのはナンセンス

多くの日本人がまず国内での投資からはじめようと考えがちなのに対し、中国人は自国内外を区別せず投資効果をロジカルに判断を下していることが伺えます。「利に聡い」と言うとどこかガメつい印象を持つかもしれませんが、投資家としては極めて真っ当でフェアな姿勢です。

彼らがグローバル市場にいち早くフィットできたのは、自国内での不動産投資が難しい(中国では、都市部の土地の所有権が国家にあり、個人・法人は決まった期間の使用権を取得することしかできない。また、不動産取引が自由化されてから30余年しか経っていないこともあり、法整備に不十分な点が目立つ)という後ろ向きな理由もあるのかもしれません。

それでも、中国人投資家たちが素早く情報収集し、果敢にリスクを取っている事実は揺らぎません。

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■米国不動産は「知らないもの」でも「遠いもの」でもない

「遠くて知らないものに手を出すな」という投資の格言があります。身近で自分で理解できるものに投資するほうが安全だという趣旨で使わる言葉です。たしかに、企業に紐付いて発行される株式や、商品の仕組みが分かりづらいファンド商材などには注意が必要です。値動きだけを見て買うと、実は利益構造が脆弱なビジネスの会社の株で大幅下落してしまったとか、信託手数料がかかることを知らずに投資効率を過大評価してしまったなど、失敗の原因になるからです。

ただ、この格言を引き合いに出し「アメリカ不動産投資は危ない」と考えるのは少し違います。不動産投資の収益モデルは、世界中どこの不動産に投資する場合でも同じです。売るか、貸すか、それでだけです。貸す場合は借りる人のニーズを知っておく必要がありますが、それも突き詰めて考えれば、住むか、仕事に使うかの2種類しかありません。住宅であれば、食事をし、寝て、家族と団らんする場所。職場であれば、作業をし、備品を置き、客を迎える場所。この原則は経済大国から途上国まで世界中どこでも同じです。ましてや、日本とアメリカはどちらも先進国。「手を出すな」と言うほど、遠くはなく、未知でもありません。

現地特有の気候や災害リスク、法務処理や税務処理の違いなど、細かな点での違いはありますが、それらはサポートする企業がいれば十分カバーできます。未知の部分を勉強する学習コストよりも、「よく知らないけど、怖いから避けよう」と検討自体をやめてしまうことの機会損失のほうがよほど大きな痛手になります。

■改めて、なぜアメリカ不動産なのか?

長い説明に目を通していただきありがとうございました。最後にもう一度、私たちが投資対象としてアメリカ不動産をおすすめするのはなぜかを振り返ります。

端的に言うと、「アメリカ不動産を買うことはつまり、アメリカを買うこと」だからです。投資の神様・バフェットがアメリカを買いなさいと説いたように、アメリカは投資対象として魅力的な国です。

なぜならアメリカは先進国の政治的・経済的安定性と、人口増加国の成長性を併せ持った稀有な国だから。安定と成長の両立、言い換えると「ローリスク・ミドルリターン」が期待できるのです。

そしてその良さを株式や債券以上に味わえるのが不動産です。「不動産は、ドルを手に入れるための両替機であり、借り入れによってれバレッジが可能な現物であり、節税効果を生む償却資産でもある」からです。 「今、世界的に貨幣の価値が下落傾向にある」ことも紹介した通りです。資産ポートフォリオを現金のみで構成することは、もはやリスクと言っても過言ではありません。一定以上の資産をお持ちなら、分散しておくべきです。

最後に、「この記事では中国人投資家が海外投資に積極的なことを引き合いに出し、自国内への投資を第一に考えるのはナンセンス」だということをお伝えしました。こうした理由を踏まえて、オープンハウスはアメリカ不動産への投資をおすすめします。

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