オープンハウスのアメリカ不動産投資

Generated with Avocode.シェイプ 2 0120-433-704

月 - 金 9:30〜19:00

詳細解説 3 不動産とは、両替機であり、現物であり、償却資産である

■年収1,500万円以上で、投資資金1億円以下でポートフォリオを考えるなら

株式、債権、インデックスファンド、ETF、REIT……。不動産以外にも、投資の選択肢はたくさんあります。どんなポートフォリオを組むかは人それぞれですが、もしあなたの年収が1,500万円以上(または法人で年間の利益が○万円以上)で、総額1億円以下での投資を考えているなら、不動産を軸に考えることをおすすめします。

その理由は、(海外)不動産とは両替機であり、現物であり、償却資産であるからです。

■海外不動産とは、両替機である

海外の不動産を買うとは、ある意味では両替を行うのと同じです。賃料収入や売却益は原則的に現地通貨で手元に入るからです。つまり、アメリカ不動産を買うということは、円を米ドルに両替することだとも言えます。

各国通貨のパワーバランスが刻々と変わるこの時代に、自国通貨だけに依存するのはリスキーです。グローバルな投資を行うのであればなおさらのこと、通貨分散は鉄則です。そして、リスクヘッジとして分散を考えるのであれば、世界一の経済大国が発行し、世界で最も流通している米ドルは必ず持っておくべき通貨といえます。

それならば、素直に円ドル為替で持てばいいのではという考えもありますが、貨幣価値が相対的に下がり、金利もほとんど付かないこの時代に、現金のまま持っておくのはお薦めしません。インカムゲインやキャピタルゲインを生む投資商品として保有することではじめて投資価値が生まれます。

ドルベースで株やインデックスファンドを買うという手もありますが、後述するようにレバレッジがかけられないという点で、低資金での投資先としては少し物足りません。

invest_content_03

■不動産とは、現物である

不動産が他の主だった投資商品と最も異なっている点の1つが、現物資産である点です。現物として所有できるため、購入する不動産を担保として借り入れを行うことができます。アメリカ不動産の場合、最大で7割のローン借入が可能です。これはつまり、約3倍のレバレッジが効かせられるということです。現物不動産以外の投資商品ではレバレッジが効きません。そうなると少額運用では、投資効率のいい買い方ができません。

たとえば債券の場合、優良企業の現物債は1億円レベルの資産では手が出ません。そのためファンドを通して買うことになり、2~3%の手数料が発生して投資効率がぐっと下がります。

株式なら少額からでも現物を買えますが、こちらも大口取引ほど手数料が優遇されるため、小口投資家はどうしても不利になります。またリスクを下げようとインデックスファンドやETFを買う場合、さらにファンド手数料が乗るため、効率はさらに下がります。

実は手元資金が小さい人ほど、レバレッジが効く現物不動産を選ぶメリットが大きいのです。現物であることのデメリットとして、目利きが必要なこと、管理の手間がかかること、換金スピードが低い(売りたいときに売れない)ことが挙げられますが、米国不動産投資に関しては、これらの点のフォローができます。現地の不動産事情に詳しいオープンハウススタッフが厳選目利きし、入居付けから契約業務、家賃回収、クレーム対応、売却サポートまで、管理業務を一括でサポートします。換金スピードについても、アメリカの不動産市場は国内不動産に比べて流動性が高く、少ないリスクで売り抜けられる環境です。

■不動産とは、償却資産である

最後の特徴は、償却資産として税圧縮効果が見込める点です。これは「資産防衛」の手段として使えるということを意味します。一定額以上の給与所得がある人、一定額以上の利益が出ている法人にとっては非常に有益です。

不動産のうち建物は償却資産として扱われ、減価償却の対象となります。減価償却費は税務上の損金として給与所得や法人利益と損益通算されます。一般的にアメリカ不動産は建物割合が高く、多額の減価償却費を計上することができます。
つまり、毎年払う所得税や法人税を圧縮できるのです。ただし、この処理を行った場合、減価償却を行った分、売却時の譲渡益が増加する点には注意が必要です。

個人の場合は、保有時に減価償却費により圧縮される所得税・住民税率(最高で約56%)と売却時に支払う譲渡所得税率(最低で約20%)の差分が最終的な利得となります。

法人の場合は、保有時も売却時も法人税率(最高で約33.8%)なので、最終的な利得はありません。しかし、何もなければ法人税として納めていたはずの金額を、一時的に内部留保として手元に残しておけます。これはキャッシュフロー上、非常に大きなメリットです。この手元キャッシュを新たな投資に回したり、経営安定化のための備えとすることができるのです。100年以上の歴史を持つ老舗企業はほぼ例外なく、この仕組みをうまく利用しています。本業と並行して不動産業を営むことで、手元にキャッシュを残し難局に備える。法人にとって不動産投資は優秀な“防衛”手段なのです。

みなさまのご要望に合わせ、お選びくださいませ。

お選びくださいませ。みなさまのご要望に合わせ