詳細解説 2 国力に裏打ちされたローリスク・ミドルリターン
■人口増→不動産需要増→利回りUPの好循環
私たちが「アメリカ不動産を買いましょう」と言う理由はごくシンプル。成長性と資産の流動性、商取引の透明性を兼ね備えた国だからです。
成長性の根拠の1つが人口増加率です。経済成長にとって、人口増加ほど強力なエンジンはありません。内需拡大と生産力向上、両面から経済を支えてくれるからです。 アメリカでは、2000年以降も毎年1%前後の水準で人口が増えています。人が増えると、住む場所や働く場所も必要になり、不動産需要も大きくなります。それはつまり、入居者やテナントが付きやすくなることで賃料収入が得られるということであり、販売価格が上がりキャピタルゲインを得られるということでもあります。
「なら、もっと急激に人口が増えている国、例えばアジア諸国のほうが不動産需要が伸びているのでは？」と思った方もいるかもしれません。ご想像の通り、アジアの新興国のなかにはアメリカよりも不動産利回りが良い国がたくさんあります。米国不動産の表面利回りが6~7%であるのに対し、インドネシアやフィリピン、タイなどでは10％を超える物件があります。
それでも、私たちはアメリカ不動産をおすすめします。なぜなら、それらの国の多くは新興国であり、法令的・政治的安定性を欠くからです。イギリスの事業リスクコンサルティング会社であるControl Risksは、各国の投資リスクの調査し、下図のようなリスクマップを発表しました。GDP、国際収支、外貨準備高、対外債務、司法制度などの他、当該国の治安、政情、経済政策など、さまざまな観点を考慮して作成されており、財政界でも一定の信頼を置かれている調査です。マップを見ると、近年投資対象として人気が上昇しているインドネシア、ミャンマー、バングラディッシュ、中国などは軒並みリスクが高いと評価されています。
■急成長国に投資するリスク
リスクマップにもあるように新興国への投資はハイリスクです。人間も急激に背が伸びると成長痛を起こしますが、国も急激な成長を遂げる際には同時に痛みも伴っています。結果として、外国からの投資家が割りを食うことは少なくありません。
例えば、法制度の未整備。法律が曖昧で判例も少ないために、恣意的な解釈で不利な判決を出されてしまうかもしれません。あるいは、通貨危機。現地通貨の価格が急落してしまうと、賃料収入や物件価格も小さくなります。不運なケースでは、政権が転覆することも。この場合、資金が国外に引き出せなくなったり、新政権に接収されてしまうことさえあります。
もちろん、どの国にもリスクはありますが、法治国家としての歴史が長く、国際経済からの信用も厚い先進国は相対的にローリスクだと言えるでしょう。
■先進国でありながら増え続ける人口
そこでアメリカ以外の先進国に目を向けると、冒頭の人口増加率という点で物足りません。
医療や教育が成熟すると少子高齢化が進み、やがて人口は減少に転じる。これはほぼすべての先進国がたどるシナリオです。国連による「主要先進諸国の人口の推移」によれば、日本、ドイツ、フランス、イギリス、イタリアと、G7に名を連ねる国々の人口は2000年前後には横ばいか減少となっています。
そんななかで先進国でも人口が増えているのが、カナダとアメリカです。これは移民の多さによるもので年間1%前後の水準で人口を増やし続けています（ドイツも多くの移民を受け入れているものの、少子化の速度が北米に比べて早いため、人口はほぼ横ばいです）。
移民の年齢層は、20~30代のよく働きよく稼ぐ世代がメイン。彼らが家を借りたり買ったりすることで、アメリカの不動産需要が支えられているのです。
■不動産で「資産形成」するアメリカ移民
アメリカの移民というと日本の報道では貧困問題ばかりが取り上げられがちです。たしかに貧富の差が大きいのは事実ですが、その一方で「資産形成」に成功する移民も多いことはあまり知られていません。何もないところからスタートし、一代で日本の中流過程を遥かに凌ぐ裕福な暮らしを手に入れている人々がたくさんいるのです。
移民を含むアメリカ人にとって、「家を持つ」ということは、「アメリカン・ドリーム」の象徴であり、達成されるべき目標として、大きな意味を持っているようです。 2013年8月の、当時大統領であったオバマ氏は「ここアメリカにおいては、家を持つということこそが、一生懸命働き、その責任が報われたことの究極的な証にほかならない」と述べ、聴衆は熱狂的な声援で応えています。
経済的な側面で見ても、人口増・経済成長・物価上昇が続くアメリカでは、不動産価格は上昇を続けています。買った値段より高く売れるケースも一般的で、最初は小ぶりな物件を買い、数年住んだ後に売却し、その売却益で更に大きな家に住み替えていくという連続投資が成り立つ環境なのです。
アメリカ人にとって、「家を持つ」ことは単なる住宅需要を満たす手段ではなく、心理的、経済的にも大きな意義のあることなのです。
■ヒト・モノ・カネは、“米極”を中心に回る
豊かさを求めてヒトが移り住み、人口増を背景にあらゆるモノの需要が高まることで、投資家からカネが集まり、集まったカネがヒトを益々豊かにする。このヒト・モノ・カネを引き寄せるサイクルがアメリカの凄みです。
ヒトには、移民ばかりではなくビジネス・エキスパートや学者、アーティストやアスリートなど、あらゆる人材が含まれます。
モノには、物資だけでなく、テクノロジーやエネルギー資源、知財などあらゆるリソースが含まれます。
カネには、個人投資家の資金だけでなく、法人の事業投資や、自国・他国からの政策投資などあらゆるマネーが含まれます。
あらゆる資源が集まる「米極」。乗っておいて損はない、というのが私たちの考えです。
