【この記事のポイント（Insights）】
最近の円安傾向を受け、多くの方々が海外不動産投資に目を向けています。しかし、海外不動産への投資は国内不動産への投資とは異なり、言語や文化の違いなど様々な障壁があります。それらの障壁による失敗を恐れ、投資の一歩を踏み出せない方も多いのが実態です。
本記事では、海外不動産投資でよくある失敗と、それを避けるための対策に焦点を当てて解説いたします。加えて、海外不動産投資を行う中でも、特におすすめの国についてご紹介いたしますので、ぜひご参考にしてください。
実際に起きた海外不動産投資の失敗事例を7つ紹介します。
購入時に契約内容を理解できていないと失敗する可能性が高まります。不動産購入時の契約書は、現地の言葉で書かれており、商慣習や不動産に関連する法律が日本と大きく異なるため、適切に理解するのは非常に難しいです。
自身に不利なことが契約書に盛り込まれていても見抜けずに損失を被ってしまう失敗ケースがあります。
建物に施工上の不具合が生じていたり、物件が完成せずに不動産投資に失敗することもあります。
日本ではあまり馴染みがありませんが、海外では建設途中の物件である「プレビルド」が取引されています。プルビルド物件には、早い段階で契約することで完成時の価格より安い価格で購入できるメリットがありますが、施工会社が建設中に倒産してしまうなどの不測の事態によって、物件が完成せずに引き渡しを受けられないようなリスクもあります。更に、プレビルド物件の場合、物件完成後に施工不具合が発覚するケースもあります。
物件完成後のトラブルを避けるために、施工不具合があった場合にどのように対応してもらえるのか、契約内容を事前に確認することが重要です。
海外不動産投資ではカントリーリスクと呼ばれる、その国の政治的な要素や経済的要素が投資環境に対して与える影響の検証が不十分で失敗するケースがあります。具体的には、急激な通貨価値の暴落や、政権交代による外国人向け規制の変化、戦争や内戦の発生などが挙げられます。
カントリーリスクを完全に排除することは難しいですが、国ごとに考えられるリスクを適切にアセスメントし、リスクに対して適切なリターンを得られる可能性があるのかを検討して投資を行うべきです。
海外不動産投資の場合、投資対象国の不動産会社にサポートしてもらう必要がありますが、その不動産会社に逃げられて失敗するケースもあります。
信頼のできる不動産会社かどうかを事前に調査せずに契約を結んでしまうと、ずさんな管理をされるどころか、前払いしていたお金とともに逃げられてしまうことがあります。仲介や管理を依頼する不動産会社選びは、海外不動産投資を成功させることにおいて、とても重要な要素です。
海外不動産投資においては、物件の管理に関するトラブルが発生し失敗するケースもあります。
具体的には、物件の管理を委託した会社に対して質問を送ってもレスポンスが遅かったり、清掃や修繕の報告がなかったり、ずさんな管理によって収益機会を逃す可能性があるので、こまめに報連相をしてくれる管理会社かどうか、既にその会社と取引している人に事前に確認しておくことが重要です。
管理を委託した管理会社が倒産して物件を管理できなくなると、物件の価値が著しく低下し、賃貸による収益や売却による収益を十分に得ることが難しくなってしまいます。海外不動産投資では、ある日突然入金されなくなり、連絡を取ってみると倒産したことを知らされたというケースがあります。
そのような失敗を避けるために、現地の管理会社と提携している日本の不動産会社を通して海外不動産投資を行うことを推奨します。
国によっては海外送金に規制をかけていることがあります。海外不動産の家賃収入は現地の通貨で支払われ、基本的には現地の銀行で作成した口座に入金されます。そして、家賃収入を日本の銀行口座に送金する流れとなりますが、国によっては海外への送金を規制していて、円に戻すことができない場合があります。そういった事態を避けるために、必ず事前に送金に関して調べなければなりません。
海外不動産投資で失敗しないためには次の3つのポイントを抑えましょう。
海外不動産は、現地の不動産取引の実績が豊富な不動産会社から購入しましょう。実績が豊富な不動産会社であれば、先述しているような失敗につながる要因を理解し、適切な対策を提示してくれます。実績については、各不動産会社のwebサイトに掲載されていることが多いので、必ず事前にwebサイトをチェックしてください。
また、海外不動産投資に関するセミナーを行っていたり、ガイドブックや書籍を販売しているような不動産会社、プライム市場に上場しているような不動産会社は信頼性が高く、実績豊富な会社が多いのでおすすめです。
不動産会社の実績に加えて、実際に投資家を受け持つエージェントが信頼できるかどうかも重要です。信頼できるエージェントかどうかは、投資対象とする国の不動産関連の法律や金融規制について熟知しているかどうか、その国の文化や商習慣を説明できるかどうかなどが判断材料です。
実際のやり取りはエージェントと行うことになるので、少しでも不安に感じる場合はすぐに不動産会社に担当変更などの相談を切り出すべきです。
物件取得後は物件を管理していく必要がありますが、現地に頻繁に足を運ぶことは難しいため、現地の管理会社に委託することがほとんどです。適切に管理を行わなければ物件の価値が下がり、収益機会を逃してしまうので、信頼できる管理会社に委託する必要があります。
自ら現地の信頼できる管理会社を探し出すことは難しいため、現地の管理会社と提携している国内の不動産会社がおすすめです。
海外不動産投資における失敗してしまう7つのケースや、失敗しないための3つのポイントをご紹介してきました。
他にも海外不動産投資には以下の3つのメリットがあります。
キャピタルゲインとは、不動産を売却して得られる利益のことです。海外不動産では、日本国内の不動産よりキャピタルゲインを期待できるケースが多くあります。キャピタルゲインを得るためには、簡略化のための税金等を考慮しなければ、購入時よりも売却時の方が不動産価格が高くなっている必要があります。例えば、アメリカの住宅価格指数を見てみると、過去30年間で不動産価格は3.5倍に上昇しています。
日本の場合、日本不動産研究所の「住宅価格指数」を見ると、過去30年間で住宅価格は概ね半減の傾向にありました。
故・安倍晋三元首相による経済政策「アベノミクス」が始まった12年末以降、日本の不動産価格も上昇しています。しかしながら、日本を見ればわかるように、先進国では少子高齢化と人口減少が進みがちです。
一方、アメリカは今後も人口が増え続けることが見込まれ、2030年には人口が3億5,600万人、2050年には3億8,800万人になるとシミュレーションされています。
経済成長にとって、人口増加ほど強力なエンジンはありません。内需拡大と生産力向上の両面から経済を支えてくれるからです。
不動産市場にとってもポジティブな要因で、人が増えると、住む場所や働く場所も必要になります。それはつまり、住宅需要が高まり不動産の価格も上昇していくことが見込まれるということです。
海外不動産投資に取り組むことで、資産を分散することが可能なので、投資のリスク分散につながります。仮に株式や債券などの金融資産だけ保有していた場合、大きな経済ショックが起きた際に資産価値が暴落する可能性があります。2008年のリーマンショックや2020年のコロナショックなど、金融システム全体に不安が生じるようなショックの際、金融資産はすべて同じように売られて、株式も債券も暴落しました。
一方、不動産投資の場合金融資産と異なり短期で暴落することはありません。金融資産とは異なる動きをします。もちろん、金融資産には金融資産の良さがあります。そこで、「金融資産」と「不動産などの実物資産」に分散することでリスクヘッジをしながら収益機会を狙うことができます。
不動産においても、国内不動産投資と海外不動産投資を組み合わせることで、万が一日本国内で不動産価格が暴落しても影響を和らげられます。海外不動産を購入する場合はその国の通貨で購入することになりますが、海外不動産投資であれば通貨分散と不動産のエリア分散を図ることで、国単位でのマクロ経済的リスクや地政学リスク、災害リスクを減らすことが可能です。
法人で海外不動産投資をする場合、簡便法を用いて計算した減価償却費を損金算入することが可能です。法人で利益が出た場合には法人税の対象となるため、減価償却費を計上して利益を圧縮できれば、法人税を抑制することができます。
ただし、法人が減価償却費を計上した場合は、課税の繰り延べとなる点に注意が必要です。
個人が不動産を売却すると物件の売却益に対して譲渡所得税が課税されます。個人が不動産を5年以上保有すると譲渡所得税の税率は下がりますが、法人の場合は物件の売却益にも法人税が課税されるため、税率が下がりません。
そのため、減価償却費の計上によって法人税を抑制しても、物件を売却した時に支払う法人税で相殺となります。つまり、法人の場合は節税ではなく課税の繰り延べになります。
個人の場合、不動産投資の所得は「不動産所得」に区分され、給与所得との損益通算が可能です。不動産所得での赤字を給与所得と相殺することで、課税所得の圧縮につながります。
2020年の税制改正後も海外不動産投資において、コスト・セグリゲーションというやり方でメリットを得ることができます。コスト・セグリゲーションとはコスト（費用）・セグリゲーション（分別）という意味の言葉で、建物をひとまとめに減価償却するのではなく、構築物（土地を囲うフェンスなど）や動産（大型家電など）などに細かく分けて個々に減価償却の計算をする方法です。
構築物や動産は耐用年数が6年〜20年と、住宅よりも短く設定されているため、より短期でより多くの減価償却費を計上することができるようになるのです。
※コスト・セグリゲーションを用いた個人の償却方法に関しては、弊社オープンハウスの営業担当に個別相談フォームよりご相談ください。
海外不動産投資は、アメリカ以外にもヨーロッパや東南アジア諸国などさまざまな投資先があります。その中でも、なぜ海外不動産投資の中でアメリカがおすすめできるのか、以下6つの理由について解説します。
アメリカが投資先としておすすめな理由として、「人口増加」と「群を抜く経済成長」が挙げられます。
国連人口基金（UNFPA）の「世界人口白書2023」によると、2023年のアメリカの人口は3億4,000万人で世界3位の規模を誇ります。今後もアメリカの人口は緩やかに増加を続け、2050年には3億8,800万人になることが見込まれています。
IMFのデータによると、2023年の世界のGDPは1位アメリカの約268兆ドル、2位中国の約193兆ドル、3位日本の約44兆ドルです。特に3位以降と比べるとアメリカは群を抜いた経済規模です。
国の人口はその国の国力・経済に大きな影響を及ぼすこともあり、今後もアメリカの経済は成長していくことが見込まれます。
日本では、中古物件は築年を経るごとに取引価格が下落していくことが一般的です。
一方、アメリカでは中古物件がメインの市場です。人口増加により住宅への需要は増え続けているため、築年を経た中古住宅でも価格競争力が損なわれないのです。
過去30年のアメリカの不動産価格は約3.5倍の上昇率となっており、売却する際もキャピタルゲインが期待できます。今後もアメリカの不動産価格は上昇していく可能性が高く、投資先としておすすめだといえます。
アメリカ全体の空室率が5.8%であるのに対して東京都全域の空室率は10.6％と、人口が増大しており不動産の新規供給が少ないアメリカでは、賃貸需要が旺盛なため空室のリスクを日本よりも低く抑えられます。
また、アメリカでは物価が上昇しており、毎年の契約更新のタイミングで賃料の賃上げ交渉が可能です。
アメリカは日本と比べて投資文化が成熟しているという特徴があります。外国人にも市場が開かれており、日本人であってもアメリカでの不動産投資は比較的取り組みやすくなっていることがポイントです。
海外不動産投資では、国によって外国人の投資が厳しく制限されているケースもあり、不動産投資を行うのにリスクがあります。成長性に優れるアジアや中南米の国々への投資は、この点で不安が残ります。
投資に関する法制度が整いきっていないことが多く、現地の関係者が不当に大きな権限を持っている場合があります。恣意的な解釈によって不利益を被る可能性があり、それを防ぐために袖の下を要求されるようなことも少なくありません。
一方で、先進国であれば問題ないかというとそうとも限りません。法的には外国人投資家の権利が確保されていても、現実の商取引でそれが守られていないケースは多々あります。不動産取引は売り手が常に1人なのに対して、買い手の候補は無数にいることから、売り手の力が強いのもその原因の一端です。
日本でも見かけますが、「外国人には売りません」と堂々と宣言する売り手はどこの国にも一定いますし、取引はできるものの現地の買い手より不利な条件がつくことが少なくありません。
その点、アメリカは商取引の透明性が非常に高い国です。契約主義という言葉は、揶揄の意味で使われることもあります。しかし、契約を交わす当事者からすれば、国籍やその他の条件によって差別されることなく、フラットな条件で自由な商取引をする助けになってくれます。
アメリカで不動産投資をすることは、世界中で通用する基軸通貨であるドル資産を持つことでもあります。
仮にドルを保有中に円安になった場合、不動産自体の価値は変わらなくとも、円換算でプラスになります。また、アメリカの不動産を持っていることでリスク分散できる点もポイントです。
逆に、円安に動いた場合、円資産だけしか保有していないと、何もしていないのに保有しているお金の価値が相対的に落ちてしまうことになります。
もちろん、円高に動いた場合は逆に価値は上昇しますが、ここで大事なことはドルで資産を保有していると為替変動リスクを分散できる、という点です。為替が将来どのように変動するかは誰にもわかりません。円資産とドル資産の両方を保有しておくことで、将来の為替変動によるリスクを減らせるのです。
2020年の税制改正により、アメリカ中古住宅の価格が落ちにくく減価償却の対象となる建物比率が高い特性を利用して、簡便法等を用いて多額の減価償却費を短期に計上することで不動産所得を赤字にして、その損失額と給与所得等と損益通算することが不可能になりました。
しかし、上記は2023年現在では個人のみを対象としたものであり、法人は税制改正後も簡便法による4年間での減価償却も、法人の事業利益と損益通算することができます。耐用年数計算・損益通算が可能な法人の場合はこれまでと同様のスキームで減価償却することが可能です。
そのため、法人の場合は簡便法による4年間での減価償却を継続して活用することが可能です。
※税制改正に対応した個人の償却方法に関しては、弊社オープンハウスの営業担当に個別相談フォームよりご相談ください。
さらに、アメリカ不動産は流動性が高く、容易に売却して現金化することができます。そのため、出口のタイミング、すなわち、譲渡益計上のタイミングを戦略的に設定することが可能です。
具体的には、売却時期を経営者・役員の退職金支給や多額の設備投資の時期、一時的な業績悪化などの資金需要に合わせることで、譲渡益と事業経費を損益通算することができます。
また、仮に法人の事業所得に欠損が出た場合でも、急いで売却する必要はありません。法人の青色申告欠損金は9年間繰越し、10年間控除できますので、物件の値上がりのタイミングを計り売却時期を調整することで、譲渡益と繰越欠損金を相殺して損益通算することも可能ですので、従来通りご活用いただけます。
東証プライム市場に上場している総合不動産グループ「オープンハウスグループ」では、自社グループが一環となりアメリカ不動産投資をサポートしています。
オープンハウスだからできる「ワンストップサービス」の内容は以下5つです。
1.賃貸運用・売却時を意識した物件選定
オープンハウスグループでは、現地に根付いた事業活動で得られた「土地勘」と「アメリカ人の目」をもって、実際に足を運び、仕入れから修繕に至るまで、現地で厳しく物件を見定めています。
2.グループ会社による融資商品提供
アメリカ不動産投資において、最も大きなハードルとなるのが融資です。オープンハウスグループ内のアイビーネットでは、アメリカ不動産を担保とした融資商品をご用意しております。
3.ご契約手続き
アメリカ不動産の契約手続きは、エスクローという第三者機関を介して進められるなど、日本の商慣習とは異なる部分が多くあります。
オープンハウスでは、契約書類の日本語訳など、はじめてのアメリカ不動産投資でも安心してご契約いただけるようサポートいたします。
4.ご購入後の管理体制
オープンハウスグループでは、現地法人と日本法人の連携により、時差や言語の壁を超えたプロパティマネジメント業務を行っております。
日本語による毎月の収支報告をはじめとした、賃貸運用時のオーナー様のさまざまなご要望に対し、適切にお応えできる体制を構築しております。
Open House Texas Property Management社が建物の管理をサポートします（一部の州ではプロパティマネジメントを外部委託しております）。
5.ご売却
アメリカ現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に分析し、適切な売却タイミングや販売戦略をご提案いたします。
加えて、東証プライム市場上場企業という安心感・信頼性もあります。
その結果、日本マーケティングリサーチ機構がアメリカ不動産における年間取引数・取扱高において調査を実施した結果「年間取扱高」「年間取引件数」において4年連続No.1を獲得するに至りました。
海外不動産投資において失敗してしまうケースや、失敗しないためのポイントを解説してきました。海外不動産投資は国内不動産投資とは異なるリスクがありますが、同時にメリットもあります。適切にリスクヘッジを行いながら投資の意思決定を行うことが重要です。
海外、中でもアメリカ不動産への投資をご検討されている方には、オープンハウスがおすすめです。オープンハウスはアメリカ不動産の実績が豊富で、日本の投資家様は日本にいながら物件取得から管理までワンストップでお任せいただくことが可能です。アメリカ不動産投資に興味がある方は、お気軽にオープンハウスにご相談ください。
◆オープンハウスのアメリカ不動産をご活用頂いたオーナー様の体験談はこちら◆