【この記事のポイント（Insights）】
年収3,000万円を得ている方は累進課税制度により税金の負担が大きいため、税金対策を考えている方も多いでしょう。
本記事では、年収3,000万円の方が負担している税金や手取りなどを整理した上で、年収3,000万円の方に向けて税の観点から不動産投資が選ばれる理由や、不動産投資の注意点などを解説しますので、ぜひご参考にしてください。
※納税は国民の義務です。納めた税金は私たちの暮らしのために使われます。本記事では不動産投資を活用した税金対策について紹介いたしますが、税金対策を目的とした不動産投資を推奨するものではございません。不動産投資には資産形成ができることや資産分散できることなど、多くの利点が存在します。全体のメリット・デメリットを理解したうえでご検討をお願いします。
サラリーマンで3,000万円の年収を得ている方の所得税、住民税、社会保険料はそれぞれどれくらいの金額を負担しているのでしょうか。家族構成の違いなどによって変動がありますが、年収3,000万円の方は税金や社会保険料などが引かれて手取りは約1,600万〜1,800万円になります。
日本では、所得の多い人により多くの税金を課す累進課税制度が採用されています。例えば所得税の税率は5%から45%までとなっており、45%の最高税率が課されるのは課税所得が4,000万円を超える人です。
年収3,000万円の方に適用されるのは「課税所得900万超〜1,800万円以下の33%」または「課税所得1,800万超～4,000万円以下の40%」となるでしょう。
給与などの収入金額ごとの給与所得控除額は以下のとおりです。
| 給与などの収入金額 （給与所得の源泉徴収票の支払金額） |
給与所得控除額 |
|---|---|
| 1,625,000円まで | 550,000円 |
| 1,625,001円から1,800,000円まで | 収入金額×40%－100,000円 |
| 1,800,001円から3,600,000円まで | 収入金額×30%＋80,000円 |
| 3,600,001円から6,600,000円まで | 収入金額×20%＋440,000円 |
| 6,600,001円から8,500,000円まで | 収入金額×10%＋1,100,000円 |
| 8,500,001円以上 | 1,950,000円（上限） |
年収3,000万円であれば給与所得控除は上限の195万円になります。健康保険や厚生年金などの社会保険料の総額は年収の約30%で、これを本人と事業者で折半します。そのため、社会保険料の負担額は約15%となり、年収3,000万円の方の社会保険料の負担額は年450万円（＝3,000万円×15%）ほどとなります。
負担した社会保険料は全額、社会保険料控除として所得から控除されます。基礎控除の額は納税者本人の合計所得金額が2,400万円以下の場合は48万円ですが、合計所得金額が2,400万円を超えると減額され、2,500万円を超えると0円になります。
| 納税者本人の合計所得金額 | 基礎控除の額 |
|---|---|
| 2,400万円以下 | 48万円 |
| 2,400万円超2,450万円以下 | 32万円 |
| 2,450万円超2,500万円以下 | 16万円 |
| 2,500万円超 | 0万円 |
基礎控除額は48万円で計算し、ここまでの数字（金額）から年収3,000万円の所得額を算出してみます。簡略化のためその他の控除を考慮しない場合、年収から上記の控除を差し引いた額は以下の通りです。
年収3,000万円の所得額＝3,000万円－195万円（給与所得控除）－450万円（社会保険料控除）－48万円（基礎控除）＝2,307万円
上記2,307万円が年収3,000万円の方の課税される所得金額となります。
所得税の税率は以下のように定められています。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45% | 4,796,000円 |
住民税（所得割）の税率は所得にかかわらず一律10%です。
所得税：2,307万円×40%－279.6万円＝643.2万円
住民税：2,307万円×10%＝230.7万円
合計：643.2万円＋230.7万円＝873.9万円
年収3,000万円の方の手取り額＝3,000万円－450万円（社会保険料）－873.9万円（所得税＋住民税）＝1,676.1万円
以上の数字（金額）から、年収3,000万円の方の手取り額は約1,676万円となります。
年収3,000万円の方およびそれを超える方は、税金について次の3点を知っておいてください。
所得税は、所得の額が大きくなるほど高い税率が適用される累進課税制度が採用されています。再掲いたしますが、課税される所得ごとの税率と控除額は以下のようになっています。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45% | 4,796,000円 |
所得が1,800万円を超えると税率は40%以上になります。
所得税は超過累進課税制度で、一定の所得を超えた部分から高い税率が課されることになっています。特に所得900万円超からは税率が33%と一気に高くなるため注意が必要です。
以前は給与所得控除の上限は220万円でしたが、税制改正により2020年から上限が195万円になりました。また、最大の控除を受けられる額が給与等の収入金額850万円超からであり、こちらも所得が高いほど負担が大きくなる制度になっています。
所得が高くなると、税の各種優遇が使えなくなります。特に影響が大きいのは住宅ローン控除です。住宅ローン控除は、一定の要件を満たすマイホームの購入に住宅ローンを利用した際、年末の住宅ローン残高（令和6年1月1日から令和7年12月31日までは上限2,000万円）の0.7%を10年間控除を受け、減税できる仕組みです。
2023年時点では、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を新築・取得したあとに2023年中に入居した場合、控除額が最大になります。控除期間は13年で、毎年の最大控除額は31.5万円（令和6年1月1日から令和7年12月31日までは上限4,500万円の0.7％）、全期間の最大控除額は409.5万円です。
しかし住宅ローン控除は、以前は所得3,000万円超の方が適用外でしたが、税制改正で所得2,000万円超の方も利用できなくなりました。先ほど年収3,000万円の方の所得は2,307万円になる、と説明しました。この所得額はモデルケースとして算出したので、すべての年収3,000万円の方の所得がこの額になるわけではありませんが、2,307万円に近い金額になると、住宅ローン控除の適用外となってしまうため注意が必要です。
年収3,000万円の方が不動産投資で得られるメリットには以下の2つがあります。
不動産投資は、建物や土地などの不動産を取得して他者に貸し出して家賃収入を得るインカムゲインと、不動産を売却したときに得るキャピタルゲインを期待する投資です。家賃収入を得るためには、入居者探しや建物の清掃、家賃回収、入居者への対応などの管理業務が発生しますが、管理会社に委託できるため委託費はかかりますが、手間や時間があまりかかりません。
不動産投資の所得は「不動産所得」に区分され、給与所得との損益通算が可能です。不動産所得での赤字を給与所得と相殺することで、所得の圧縮につながります。例えば、課税所得が3,000万円あり不動産所得の赤字が1,200万円なら、相殺した1,800万円が課税所得となるのです。
所得税は、所得が高くなるほど税率も高くなる累進課税制度です。仮に、3,000万円以上の給与収入を得ていて課税所得が3,000万円の場合、所得税の税率は40％、10％の住民税率（所得割）と合わせると50％の税率となります。
しかし、不動産所得の赤字が1,500万円なら課税所得3,000万円と損益通算することで課税所得を1,500万円まで圧縮でき、税率は所得税率33％と住民税率（所得割）10％合わせて43％まで下がるのです。
※2020年の税制改正により、個人が海外不動産投資にて簡便法等を用いて不動産所得の損失額と給与所得等を損益通算することはできなくなりました。
年収3,000万円の方が税金対策として不動産投資を始める場合、次の3点に注意してください。
年収が高い人ほど投資額を増やす余力があるので、不動産投資における減価償却が有利に働きます。減価償却では、不動産投資で購入した建物の法定耐用年数に応じて毎年の減価償却費を算出します。なお減価償却の対象は住宅などの建物だけで、土地は対象外です。
住宅の法定耐用年数は、構造ごとに以下のように定められています。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| RC造 | 47年 |
購入価格が同じなら、法定耐用年数の長いRC造住宅より、法定耐用年数の短い木造住宅のほうが、毎年計上できる減価償却費は大きくなります。
中古住宅の耐用年数は以下の計算式で算出します。
| 項目 | 耐用年数 |
|---|---|
| 法定耐用年数の一部を経過した資産 | （法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20% |
| 法定耐用年数の全部を経過した資産 | 法定耐用年数×20% |
例えば、築10年の木造住宅であれば耐用年数は14年（＝22年－10年＋10年×20%）になります。築30年の木造住宅の耐用年数は4年（≒22年×20%、端数切捨て）です。
減価償却期間が終わり次第早めに物件を手放すことは、不動産投資のテクニックの1つです。なぜなら減価償却期間が過ぎると減価償却費を計上できなくなるからです。特に耐用年数が短い物件では、毎年の減価償却費は大きくなる傾向があるので、減価償却期間後も保有し続けると税金が一気に高額になってしまう可能性があります。
不動産投資では家賃収入に加えて、売却時の売却益も狙いたいところです。ここで注意したいのは、所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得という仕組みの対象となり、39.63%という高い税率が採用されることです。なお所有期間は「売却した年の1月1日時点の所有期間」で判定されますので注意が必要です。
所有期間が5年超になると長期譲渡所得が適用され、税率はより低い20.315%となります。したがって不動産投資で売却益を狙うのであれば5年超所有したほうが良い、と言えます。
ただし不動産市況によっては早く売却したほうが良いこともあるので、売却タイミングは不動産会社に相談しながら見極めるのが良いでしょう。
【譲渡所得の計算】
譲渡所得＝（譲渡収入金額－取得費※1＋譲渡費用※2）✕税率（長期譲渡所得の場合は39.63％、短期譲渡所得の場合は20.315％）
※1取得費：下記、①または②のうちいずれか大きい金額
①土地建物の購入金額がわかる場合
土地（購入金額）＋建物（建築金額－減価償却費）
②土地建物の購入金額が不明な場合：譲渡収入金額✕5％
※2譲渡費用：土地や建物を直接売るために直接かかった費用
譲渡費用の主なものは次のとおりです。
（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料
（2）印紙税で売主が負担したもの
（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
（4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
（5）既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。
したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。 出典：国税庁
年収3,000万円の方が不動産投資を行うときは次の3点に注意してください。
減価償却の対象になるのは建物のみであり、土地は対象外です。そのため、全体の費用に占める建物にかかる費用の割合が高い物件を選ぶことが大切です。
例えば、土地2,000万円、建物8,000万円のA物件と、土地5,000万円、建物5,000万円のB物件があったら、建物の費用の割合が大きいA物件のほうが減価償却の効果が高くなります。
不動産投資の成否は物件の良し悪しにかかっているといっても過言ではありません。物件の状態をよく確認してから購入しましょう。特に築年数の古い物件を購入するときは要注意です。
不動産投資用の物件を選ぶときは、どのように管理されてきたのかがわかる書類を入手したり、売主や売主側の不動産会社にヒアリングしたりすることを忘れないようにしましょう。
物件取得後は、デッドクロスと課税税率に注意して売却時期を決めることが大切です。デッドクロスとはローンの元金返済額が減価償却費を超えてしまう状態のことです。
また、課税税率については所有期間が5年以下の場合、税率が高くなってしまう点に注意しなければなりません。
ただしデッドクロスと課税税率については、事前にシミュレーションをしておけば適切な売却時期をつかむことができるため、事前にシミュレーションすることをおすすめします。
年収3,000万円の方の税金対策として、特に選ばれているのが不動産投資のなかでもアメリカ不動産投資であり、その理由は5つあります。
アメリカドルは、世界中どこでも通用する通貨力を持つ基軸通貨です。今後もアメリカは世界をけん引する経済大国であり続けることが考えられるため、ドル建て資産を保有するメリットは大きいと言えます。今後円安が進んだ際のリスクヘッジとしても有効です。
アメリカ不動産を所有するということは、ドル資産を所有することになります。不動産という資産だけでなく、不動産運用中に得られる家賃収入や売却時の代金などもドルで受け取るため、アメリカ不動産へ投資するということはドルへの投資になるとも言えます。
資産運用では資産分散が重要です。アメリカ不動産を所有することで、不動産という「資産の分散」とアメリカドルという「地域・通貨の分散」につながります。
一般的に、不動産はインフレに強い資産と言われています。物価が上昇し、通貨の価値が下落するインフレ時には、不動産の価値が上昇する見込みが立ちます。インフレが続くアメリカで不動産を所有しておけば、アメリカドルへの資産分散とインフレ対策につながります。
アメリカで中古住宅の価値が落ちない理由は3つあります。
1つ目に、新築物件の供給が少なく、住宅市場において中古物件の占める割合が8割以上だということ。
2つ目は、アメリカは日本とは異なりDIY文化が根付いており、住人が建物をリフォームして価値を高めることが広く行われていること。
そして3つ目は、アメリカと日本では資産価値に対する考え方が異なり、築年数を考慮せず建物の劣化や維持修繕の状況に応じて、資産価値が考慮されることです。
そのため、アメリカでは中古物件でも資産価値が落ちにくいという特徴があります。アメリカでは手入れされ長く使われた家への評価が高いことから、中古不動産市場は活発で築50年や100年を超えた不動産でも取引されているのです。
経年による資産価値の減少の心配が少ないため、条件が良い物件であれば運用後の売却時にも利益を出せる可能性が高くなります。仮に、日本の場合は20年運用した後に売却しようとすれば、資産価値が大きく減少して売却損が出てしまう可能性が高いものです。一方、アメリカであれば、売却時にも利益を狙えることがポイントです。
建物比率が高いアメリカでは日本より減価償却計上できる額も大きくなります。2020年の税制改正により、個人では海外不動産投資を行う際、簡便法等を用いて減価償却費を計上することで不動産所得を赤字にし、不動産所得の赤字と事業所得や給与所得等と損益通算できなくなりましたが、法人は従来通りこのスキームを活用できます。
※税制改正に対応した個人の償却方法に関しては、弊社オープンハウスの営業担当に個別相談フォームよりご相談ください。
法人であれば従来の通り減価償却を活用できるため、法人で不動産投資するというのも1つの手となります。
アメリカの不動産については、一般的に日本と比べ非常に情報公開が進んでいます。ガラス張りで予見可能性に秀でています。
例えば、各州の各市町村で固定資産税評価・所有者・売買日・物件明細などの情報をオンライン上で公開しています。州によってはその売買取引価格まで掲載しています。
ここまで公開していいのかと思うほどです。
また、Zillow.comなどのウェブサイトで実際に売りに出ている物件のオファー価格も確認できます。市町村毎の中間値となる世帯別収入金額、強制退去率、空室率、犯罪率など全データもネット上で入手できます。
また、BPO（Brokers’ Price Option）と言って、不動産業者に頼めば実際に今この物件を扱うならいくらくらいのレンジで扱ってくれるという金額が掲載された書面を業者の署名入りでもらうことも出来ます。
もちろん、州毎にAppraiser（鑑定士）の登録やライセンス付与が行われており、所謂不動産鑑定士として業法に定められた独立性、専門性などの用件を満たす必要がありますが、日本よりは安い費用で米国の不動産鑑定士に不動産価値の評価を依頼できます。
また、州によっても事情は異なりますが、後日に相続でプロベート手続き等の面倒を回避するために、不動産登記によって受取人指定TOD（Transfer-on-death deed）を行うなどの登記手続きや制度が充実しております。
東証プライム市場に上場している総合不動産グループ「オープンハウスグループ」では、自社グループが一環となりアメリカ不動産投資をサポートしています。
オープンハウスだからできる「ワンストップサービス」の内容は以下5つです。
1.賃貸運用・売却時を意識した物件選定
オープンハウスグループでは、現地に根付いた事業活動で得られた「土地勘」と「アメリカ人の目」をもって、実際に足を運び、仕入れから修繕に至るまで、現地で厳しく物件を見定めています。
2.グループ会社による融資商品提供
アメリカ不動産投資において、最も大きなハードルとなるのが融資です。オープンハウスグループ内のアイビーネットでは、アメリカ不動産を担保とした融資商品をご用意しております。
3.ご契約手続き
アメリカ不動産の契約手続きは、エスクローという第三者機関を介して進められるなど、日本の商慣習とは異なる部分が多くあります。
オープンハウスでは、契約書類の日本語訳など、はじめてのアメリカ不動産投資でも安心してご契約いただけるようサポートいたします。
4.ご購入後の管理体制
オープンハウスグループでは、現地法人と日本法人の連携により、時差や言語の壁を超えたプロパティマネジメント業務を行っております。
日本語による毎月の収支報告をはじめとした、賃貸運用時のオーナー様のさまざまなご要望に対し、適切にお応えできる体制を構築しております。
Open House Texas Property Management社が建物の管理をサポートします（一部の州ではプロパティマネジメントを外部委託しております）。
5.ご売却
アメリカ現地の不動産市況や日本の税制などを多角的に分析し、適切な売却タイミングや販売戦略をご提案いたします。
加えて、東証プライム市場上場企業という安心感・信頼性もあります。
その結果、日本マーケティングリサーチ機構がアメリカ不動産における年間取引数・取扱高において調査を実施した結果「年間取扱高」「年間取引件数」において4年連続No.1を獲得するに至りました。
年収3,000万円の方の税金対策手段として、不動産投資のメリットやポイント、注意点などを解説しました。
不動産投資のなかでもアメリカ不動産投資は、土地と比較して建物の比率が高く、減価償却費を大きく計上しやすくなっています。本記事でアメリカ不動産投資に少しでも興味を持っていただけたら、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
◆オープンハウスのアメリカ不動産をご活用頂いたオーナー様の体験談はこちら◆