オープンハウスはなぜ“米国”不動産に取り組むのか（その1）

2019.11.07

Highlights

米国は「先進国の中で、人口が安定的に増え、経済も成長している唯一の国」
お客様向けアンケート結果によると、ご回答いただいた方の46％が”ドルへの資産分散”を目的に米国不動産を購入
第三者機関（エスクロー）が買主と売主の間に介在し、中立的な立場で売買決済を監視、取引の安全性を担保

本コラムの過去回でも触れたとおり、オープンハウスはこれまで非常に多くのお客様に米国不動産を提供させていただいていますが、そもそもなぜ、“米国”の不動産に限定して提供を続けているのでしょうか。

言うまでもなく、米国以外にも不動産は存在しますし、どの国の、どのような不動産を紹介したって構わないわけです。

それなのに、何故、オープンハウスは米国に拘って不動産の提供を続けているのか、今回はその理由について、お話させていただきます。

オープンハウスと米国

まず、「オープンハウスが米国に初進出したのはいつなのか」という点ですが、これは意外にも古く、2010年9月、カリフォルニア州ロサンゼルスにおける現地法人設立まで遡ります。

当時は、米国内ですべて完結する事業（例えば、米国不動産を仕入れた後、一定期間保有し、主に、米国に住まう米国人に販売する等）を行っていました。

以来、紆余曲折はありながらも、米国不動産マーケットの定点観測を常に継続しており、その結果として、2017年以降取り組んでいる日本人投資家向けの米国不動産販売、というビジネスモデルに繋がっています。

オープンハウスとしては、新築戸建てを中心に国内事業を成長させているその裏で、実は、長年に渡り米国不動産とその市場につきノウハウを蓄積していたということです。

不動産市場が活性化するために必要なこと

次に、いよいよ「なぜ“米国”なのか」ということです。

ここで基本に立ち返りますが、投資を考える上で、その投資対象の価値が上がれば上がるほど、その投資は良い投資になり得ます。

不動産投資に置き換えてみますと、その不動産を所有したいと思う人が多い程、その不動産を借りたいと思う人が多い程、その投資対象の価値が上がると考えられます。
需要が価値を押し上げるという構図。

要は、不動産に対する需要が旺盛かつ安定的なエリアの不動産こそが、一番良い投資対象になり得るというわけです。

先進国でありながら安定成長を続ける人口と経済

その点、米国は「先進国の中で、人口が安定的に増え、経済も成長している唯一の国」と言っても過言ではありません。

具体的な数字を見てみますと、今、米国では、人口が約0.6％～0.7％、経済は約4～5％（名目GDPベース）ものペース（いずれも年率）で、成長・拡大を続けています。

人口と経済の双方が、ともに安定成長を続けている国は、世界広しと言えど、そう多くはありません。国が一定程度成熟していると見做される先進国各国においては、とりわけ希少です。デフレだ、人口減だ、と囁かれて久しい日本は言わずもがな、ですね。

人口が増えれば、その分、住むための家が新たに必要になりますし、経済が成長すれば、そこに居住する人の収入（＝不動産購入や賃借に関する支払余力）が増えたり、企業（ひいては、その従業員等）が集積することで、人口が一層増えることも予想されます。

いずれにせよ、不動産価値の向上に繋がりそうな要素に違いありません。

ですから、先進国でありながら人口と経済が共に成長している米国は、不動産価値が向上する要素を多分に備えた、しかもそれを安定的に生み出すことのできる稀有な国と言うことができるわけです。

実際に、米国国内の住宅価格動向を示す最も一般的な指数の一つである「S&P（スタンダード＆プアーズ）コアロジック・ケース・シラー住宅価格指数」によれば、程度の差こそあれ、2012年8月以来ずっと住宅価格が伸びを示しており、今尚、継続しています。

ドル資産を持つことでリスク分散を図る

ここまでの話で、安定した需要を背景に堅調な伸びを見せる不動産価格・賃料が米国不動産の訴求ポイントになり得ることはおわかりになったと思います。

しかしながら、米国不動産が注目を浴びている理由は他にもあり、それは、“ドルへの資産分散”です。いわゆる、「富裕層」と呼ばれる方々は、自身の資産を円建てでのみ保有するのではなく、資産防衛の観点から、その一部を外貨建てに振り替える動きを取っています。

投資格言として有名な『卵は1つのカゴに盛るな』にもあるとおり、リスク管理に敏感な方々は、守りながら（リスク分散をしながら）攻めて（意欲的な投資をして）いるわけですね。

昨年末に弊社が実施したお客様（弊社を通じて米国不動産をご購入いただいた方）向けのアンケート結果によると、ご回答（複数回答可の前提）いただいた方の46％が、“ドルへの資産分散”を、米国不動産のご購入目的に挙げられていました。

正直なところ、この割合（46％）は、私達の想像を上回る数字でした。

世界的に見ても市場透明度が高い米国不動産

ファンダメンタルズ（人口動態や経済等に係る基礎的条件）やリスク分散の観点以外から見ても、まだまだ、米国不動産が投資に適していると言うべき理由が存在します。

世界的な総合不動産サービス大手のジョーンズラングラサールという会社が2年毎に公表するデータに、「グローバル不動産透明度インデックス」というものがありますが、2018年版ランキングにおいて、米国は第3位にランクインしました（ちなみに、第1位は英国、第2位にオーストラリア、そして、日本は第14位となっています）。

このランキングは、市場における不動産価格算定のクオリティ、更新頻度、上場法人のガバナンス体制、法律・規制の整備状況等をはじめとする全186個にも及ぶ調査項目結果を勘案し、算出したもので、不動産市場がいかに整備されているのかを示しており、「不動産投資に向いているランキング」とも換言できます。

この点、米国の不動産取引に際しては、日本では殆ど馴染みのない“エスクロー”という第三者機関が買主と売主の間に介在し、中立的な立場で売買決済の各種プロセスを監視、結果として取引の安全性を担保する機能を発揮します。（州によっては、このエスクローの機能を、弁護士が代理する場合もあります）

商慣習の一貫として、エスクローのような第三者機関が存在することも、米国不動産市場の透明性が高いことの証明に他なりません。

（次回に続きます）

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