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人口増加によるアメリカ不動産の将来性

なぜ、これほどまでにアメリカの不動産投資に注目が集まっているのでしょうか。それは、アメリカ経済の成長性に期待が寄せられているからに他なりません。すでに超大国でありながら、経済成長を続けている理由のひとつに、アメリカが先進国の中でも数少ない人口増加国であるという点が挙げられます。

2030年には人口3.5億人超

日本の場合、歯止めの効かない少子化を背景に、人口はピークであった2008年から緩やかな減少を続ける一方です。このままのペースでいけば、2030年には約1.2億人にまで落ち込む見込みです。ヨーロッパの国々、特にロシア、ドイツ、イタリアにおいても同様の傾向がみられます。また現在、世界最大の人口を擁する中国も、「一人っ子政策」の影響により、2030年をピークに減少傾向に転じることが予測されています。これに対してアメリカは、今後も堅調に人口増加を続け、2030年には3億6,260万人にまで達する見込みです。

では、何故先進国の中でアメリカの人口だけが際立って増え続けていくのでしょうか。それは、高い出生率を維持していると同時に、これまで積極的に移民を受け入れ続けてきたという歴史も影響しています。特にバラク・オバマ政権下では、移民問題を政権の重要課題と位置付け、米国籍を取得しやすくするなどの施策を打ち出し、抜本的な移民制度改革に取り組んできました。もちろん、昨年、米大統領選で勝利したドナルド・トランプ氏が公約として強権的な移民政策を掲げていたという事実はあります。しかし、実情としては、現在のアメリカにとって移民の労働力は必要不可欠なものとなっており、しばらくの間は、大きく状況が変わることはないと予測されます。むしろ、不動産王であったトランプ大統領は、アメリカ不動産にとってメリットのある政策を打ち出すであろうと予想されています。

日米と欧州主要国の人口推移
(1980年~2030年予想)

※出典:国連

不動産価格の上昇

主要各国の名目GDP推移
(1990年~2015年)

※出典:国連

アメリカ不動産の推移
(ケース・シラー全米住宅価格指数)
※2000年を基準の100とする

出典:S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスLLC

人口が増加を続けると、住宅需要が高まるだけでなく税収も増加します。一般的には、雇用も堅調に推移し、生産力が上がり、所得環境も改善します。結果、国民の消費マインドが上向きになり、個人消費も拡大の一途を辿り、アメリカの景気は底堅く上向き傾向になると考えられます。現に、名目GDPは過去30年間で4倍になっており、今後も増加していくことが予想されます。特にアメリカの場合、20~40代の若い世代を中心に人口の増加が見込まれているため、経済と住宅需要の両軸がリンクしながら拡大していくでしょう。

景気が良くなれば当然、不動産価格も上昇していきます。アメリカの場合、人口増加と長期的な経済拡大傾向が見込まれているため、不動産価格も長期的に上昇するものと考えられます。実際に、これまでのアメリカの不動産価格の推移をみても、それは明らかです。リーマンショックの影響により一時的に下落したものの、40年以上にわたり、年平均4%の上昇を続けています。価格も2015年では1983年時点と比較して約3.4倍に上っています。

人口の増加は、これからも変わることなくアメリカ経済の成長と不動産市場の活況を支えていく一因となるでしょう。

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