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アメリカ不動産投資の注目エリア① ~テキサス州・ダラス~

先に挙げた「人口が増えている」「優れた教育機関がある」「交通のアクセスがよい」「居住者の世帯年収が高い」「不動産価格と世帯収入との乖離が大きすぎない」という5つの条件を満たす、投資に最適なエリアはどこでしょうか? 1つはテキサス州ダラスになります。

テキサス州はアメリカの南部、メキシコとの国境沿いに位置します。面積はアラスカ州に次いで国内第2位。人口もカリフォルニア州に次いで第2位ですが、国勢調査では、最も人口の増加スピードが速い15都市のうち半数がテキサス州の都市となっています。2010年から2015年までの5年間の全米人口増加率は3.6%ですが、テキサス州はそれを大幅に上回る9.2%の増加率を記録しているのです。

優れた教育機関も多数あります。テキサス大学は全米でもトップクラスの名門校。カレッジ・フットボールの名門としても知られており、数多くのアメフト選手を輩出しています。デル・コンピュータをつくったマイケル・デル氏をはじめとした有名経営者を多数輩出している大学でもあります。この他にも、テキサスA&M大学、ヒューストン大学、テキサス工科大学、ライス大学などの有力校があります。

テキサス州の交通アクセスのよさも見逃せません。東西アメリカの中央に位置しているため、重要な交通の中継点となっているのです。同州北部のダラス・フォートワース地域からトラックを走らせれば、48時間以内に国土の93%のエリアにアクセスできると言われています。飛行機なら西海岸にも東海岸にも4時間あればアクセス可能です。ダラス・フォートワース国際空港はアメリカで1、2位を争うハブ空港として知られますが、そのほかにも25を超える空港が存在します。そのため、アメリカン航空やコンチネンタル航空などの航空会社もテキサス州に本拠地を構えているのです。

テキサス州の経済を古くから支えているのは、エネルギー産業です。原油価格の世界的な指標である「WTI」がウェスト・テキサス・インターミディエイトの略であることからもわかるとおり、テキサス州は原油の一大産出地です。エクソンモービルやコノコフィリップスなどの石油メジャーも本拠地を置いています。このほかテキサス・インスツルメンツやAT&Tといったハイテク系企業も本社を構えていますが、近年のトピックスとして欠かせないのはシェールガス・オイルの産出でしょう。この新たなエネルギー産業の勃興によって、テキサス経済はさらなる拡大局面を迎えているのです。

シェールガス・オイルの産出によって新たな雇用が生まれた結果、人口増加に拍車がかかり、居住者の世帯収入も上昇しています。おのずと、不動産価格も右肩上がりの状態が続いていますが、注目はやはり住宅価格の年収倍率です。

テキサス州のなかでも特に注目を集めるダラスは、人口規模で州内3番目の都市ですが、近郊のフォートワースを加えた「ダラス・フォートワース都市圏」で考えると、テキサス州最大の都市圏を形成しています。同都市圏の人口は500万人以上。全米でも5本の指に入る一大都市圏です。

このエリアの不動産価格は、すでにリーマン・ショック前の水準を大幅に上回っていますが、税効果も見込める築22年以上の木造一軒家の場合、まだまだ3,000万~4,000万円でも購入可能です。家賃相場も上昇傾向にあるため、実質利回りで3%台後半となる物件も少なくありません。それでいて、平均住宅価格の年収倍率は3~4倍程度。つまり、住宅価格が上がっているとはいえ、地元の方々でも手が届く水準にあるのです。ロサンゼルスやニューヨークの年収倍率が10倍を超えることを考えれば、さらなる物件価格の上昇余地があるとも考えられます。

日本の投資家にとって興味深いトピックスもあります。ダラスの少し北にあるプレイノという人口30万人ほどの都市に、今年、トヨタ自動車の北米本社がカリフォルニア州トーランスから移転してきたのです。世界のトヨタが引っ越してきたことで、さらなる雇用の拡大が見込まれており、不動産価格は一段と上昇する可能性があります。

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