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守りの資産としてみる
不動産

不動産は、売りから入れない

「リスク分散を成立させるために不可欠な、各種アセットの性質理解」で、不動産はオフェンスとディフェンスのバランスがいいアセットだと紹介した際、実物資産であるがゆえに暴落しにくいとご説明しました。

ここでは、また別の側面から不動産価格が安定している理由を紐解いてみます。タイトルにもあるように、不動産は売りからはじめることはできません。買って手に入れたものを、売って手放すという、通常の買い物と同じ流れで取引を行います。当たり前のことのように思ってしまいますが、投資商品のほとんどは売りから入る取引が存在します。手元にない資産を売り、後日買い戻す取引、「空売り」です。

ウクライナ情勢を受けてルーブルの価格が暴落しましたが、下落のトレンドを決定的にしたのも、大量の空売りでした。通貨にしろ、株にしろ、ゴールドや資源の先物にしろ、一度ケチが付いた商品には、「もっと下がるだろう」と目論んだ人からの売り注文が殺到します。結果として下げの勢いが増し、ボラティリティーが高まります。

しかし、不動産の場合は空売りができません。「あの物件、割高だな。これから下がりそうだな」と思う人がいたところで、その人にできるのは買わないという判断だけ。下げに乗じて稼ぐという手法が使えないため、暴落が発生しにくいのです。

売りから入れないのは、「この世にただ1つ」だから

数あるアセットのなかでも、売りから入れない商品はそう多くありません。ではなぜ、不動産は売りから入れないのでしょうか？ その理由は、不動産が唯一性を持った商品だからです。

株式市場で空売りが成り立つのは、株式に唯一性がないからです。A社の株式1株の価値は、Bさん個人が所有していても、C証券が所有していても、まったく同じ価値を保証されています。そのため、A社株を持っていないDさんが、A社株を保有するC証券から借りて売り、買い戻すことが可能です。実物資産でも市場取引される商品の多くは唯一性がありません。ゴールド1gの価値は、所有者が誰でも同じです。石油や小麦粉は産地でおおまかに区別されてこそいますが、そのなかの１ガロンや１袋だけを取り出して、これだけが特別な価値を持つと主張することはできません。こういった商品は、先物取引が可能で、先物には空売りが付き物です。

一方、不動産は１つ１つの物件が「この世にただ１つ」しかありません。同じ会社が、同じ図面で、同じ材料を使って、全く同じ広さの土地に家を建てたとしても、建っている場所が異なります。例え隣同士だとしても、道にどう接しているか、逆隣の土地はどんな風に使われているかによって、価値が大きく異なります。

空売りを成立させるには、空売りした資産と等価の資産を買い戻せる市場環境が必要ですが、不動産ではそんな状況はまずありえません。強いて言えば、売った物件をそのまま買い戻せば等価にはなるのですが、取引時の手数料が大きい不動産取引を短期間で繰り返すのはナンセンスですし、何より買い手が手放さない限り買い戻すことはできません。不動産で空売りを成立させるのは実質的に不可能なのです。

減価償却でキャッシュフローを強靭化する

守りの資産としての不動産を語るうえで、もう1点重要なのが、税の繰り延べ効果です。不動産の取得費用は減価償却によって損金算入が可能です。償却期間中の利益を圧縮することにより、個人なら所得税、法人なら法人税の納税額を抑えることができます。個人の場合には売却時の税率が譲渡所得になるため、給与所得や事業所得との税差分の税負担額を減らすことができます。法人の場合は売却益に対する税率が保有時と同じため、繰延になります。

繰延の場合は、通算の納税額は変わりません。しかし、投資に関心のある方ならば、毎年の納税額を抑えることにより手元に資金が残ることの重要性はお分かりいただけるはずです。キャッシュフローに余裕が生まれると、その手元キャッシュを新たな投資に回したり、家計や経営の安定化のための備えとすることができるからです。資産防衛に長けた人々はこの仕組をうまく利用しています。100年以上の歴史を持つ老舗企業について調べてみると、ほぼ例外なく不動産投資を行っていることに驚くはずです。本業と並行して不動産業を営むことで、手元にキャッシュを残し難局に備える。法人にとって不動産事業はリスクヘッジ手段でもあるのです。

不動産にもリスクはある。ただし、大部分は目利きと経験とで取り除ける

ここまでは、ボラティリティーが小さいことや、キャッシュフローに余裕を生むことを根拠に、守りのアセットとしての不動産の魅力をご紹介しました。しかし、不動産もゼロリスクではありません。たしかに価格変動リスクは小さいのですが、他のアセットにはないリスクがあります。代表的なものを3つ紹介します。

まず、空室のリスク。借り手が常にいる人気物件ばかりではありません。物件によっては空室状態が続くこともあり、その期間は固定資産税やメンテナンス費などが出ていくだけのマイナス収支になります。

次に、修繕リスク。実物資産ですから、故障や劣化が付きものです。まだ使える状態でも、入居のニーズによってはリフォームや設備投資が必要かもしれません。

最後に、流動性リスク。1つ1つの物件が異なり、かつ単価も高いため、買い手が購入を決断するまでに時間がかかります。また、実物の受け渡しが伴う分、手続きも煩雑です。現金化に時間がかかるため、機会損失につながる可能性があります。

これらのリスクは小さくはありません。ただ、どれも所有者自身の工夫や、質の高い管理会社と組むことでコントロールできます。空室期間は、購入前のニーズ調査や、購入後の貸付戦略によってある程度まで減らすことができます。修繕も、入居者および修繕業者の選定をしっかり行うことで、コストを最小化できます。流動性についても、キャッシュフロー計画や出口戦略を吟味しておくことで、うまく付き合っていくことが可能です。このように、リスクを管理しやすい点も、不動産が守りのアセットである理由の1つと言えます。